瞄准美国千禧一代，买到有价值的投资房！

 ◎ 作者 | 得居老吴

得居创始人CEO，追求逻辑的清华理工男，用数据解读全球楼市！

美国房地产一直是热爱置业的华人群体乐衷的投资方式之一，特别是在美联储印钞机开足马力导致美国房价再创历史新高之后，美国各个主要都会区都进入供不应求的卖方市场。

在这种“抢到就是赚到”的氛围下，我们更该冷静的制定投资策略，关于都会区的选择，得居已经谈过很多次了，老朋友们都知道我们的方法论，今天就从更微观的角度跟大家谈一谈房子本身的选取上有什么明显的趋势。

买独立屋（Single Family House）还是共度屋（Condo）？

首先，我们要明确一点，到底什么样的物业类型才是美国房产的主流？美国的住宅根据土地权是完全独享还是与人共享，可以划分为独立屋和共度屋，独立屋可以理解为我们所说的独立别墅，而共度屋可能是高层公寓、矮层公寓、也可能是联排别墅，其核心是土地是否独享。

根据NAR（美国房地产经纪协会）的数据，美国最新（2021年6月）统计的季度矫正后年化存量房成交量为580万套，其中508万套是独立屋成交，占到总量的87.6%。

所以独立屋才是当之无愧的美国居民最主要的居住型房屋，我们在选择投资房时也应该遵循目标市场的客观情况，受众最广的就是“普通住宅”，即使它是以我们国家稀有的别墅形态出现的。

另一方面，在美国，房屋升值的核心是土地升值，房屋建筑本身是不断折旧的，选择独立屋就相当于独立拥有了一块满足通平条件、满足住宅许可的永久产权用地，而且本身土地价值在购买总价里的比重会比较高。

如果去购买高层公寓，由于土地由多位业主共有，且高层公寓的建造成本比独立屋高出许多，投资者所花费的房款绝大多数都被建筑成本所占据，当然寸土寸金的曼哈顿岛内除外。

买新房子还是老房子？

美国的房地产市场发展了上百年，再加上土地私有制，其实并没有像中国这样严丝合缝的新房、二手房的权属之分，而是用新建住宅（New Construction）和Existing Homes（存量住宅）来简单区分。

由于美国大部分土地是私有的，所谓的新建住宅和存量住宅主要是通过房屋建造的年限来划分的，即使一块住宅用地已经使用很长时间，把房屋推倒重建后，这也可以定义为新建住宅，并不是非要从建筑商（Builder）直接购买的房子才是新建住宅。

那么，我们在选择投资房时，到底应该倾向于新建住宅还是存量住宅呢？先抛一下答案：在绝大多数情况下，应该优选新建住宅或者建造年限在10年以内的“新房子”购买。

而原因其实也很简单，那就是现在的购房主力对住宅的需求变化快、而住宅本身的建造升级更新换代也很快。

首先，我们来对比较新的独立屋和20世纪美国经典独立屋的区别（以下两张图是同一个地区新房子和老房子的代表）：

1、从占地面积上看，新房子普遍较小，老房子占地较大

2、从使用面积上，新房子面积往往大于老房子，或者用我们的术语说，新房子的容积率往往比老房子大

3、从户型设计上，新房子的卫生间/卧室的比往往较高

4、建筑形态上，老房子往往是平层，新房子稍大一些的户型都是两层建筑

5、从社区管理上，新房子往往有统一的社区管理需要交较高的物业费，很多老房子并没有物业管理公司，需要居住家庭自己解决房屋的管理工作

为什么会有这样的区别呢？其实答案很简单，美国人的购房主力变懒了、对居住空间和个人隐私的要求变高了，这就犹如美国的制造业空心化一样是个不可逆的趋势。

美国有两大出生人口的爆发期，一个是二战后的1946-1964年，我们称之为婴儿潮一代（Boomer）；另一个则是经济危机后的1980-2001年，我们称之为千禧一代（Millennial），截止2019年，这两个时代的人口各自都超过了7200万，总量占了美国总人口的一半。

从下图可以看到，随着婴儿潮一代的老去，其人口占比将逐步减少，而以80后、90后为主的千禧一代将成长为主力消费人群，也是主力的购房人群，因此我们从投资角度，需要购买符合主力居住人群的房产更容易增值、出租和转售。

那么美国千禧一代是什么样的人群呢？跟我们之前印象中的美国人有什么不同呢？美国千禧一代平均年龄不足35岁，和我们的80后、90后一样，成长在互联网年代里，所以：

1.他们不再有婴儿潮一代的高超动手能力，不再喜欢种花种草，不再喜欢自己修整草坪，他们更愿意花钱让人提供服务，所以不喜欢有硕大的院子成为生活的累赘

2.他们更注重隐私，更注重私人空间，连夫妻都渴望有自己各自独立的卧室或者书房，更难以忍受多人共用一个洗手间

3.他们的生活娱乐更多的在室内，尤其是疫情之后，除了乐衷的运动之外，更希望在家中工作或享受互联网的世界

4.他们更喜欢干净安全的社区，有完善的配套服务，不再喜欢独自居住在山坡中享受静谧

5.他们热爱环保，希望科技节能的设施，比如现在很多新房配备的太阳能设施、中央空调节能设施等

6.他们更喜欢便捷的交通，离高速出入口进成为他们非常关心的因素

如果你对美国房产投资感兴趣，或是想要了解具体项目和其他详细资料、租金收益、投资测算等，欢迎加象姐微信细聊。

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