美国房价飙涨将会引爆新一轮危机吗？

2021-07-081457次阅读

◎ 本期房产情报，由得居美国分公司提供
得居美国分公司位于奥兰多，团队成员均是有10年以上经验的美国地产专家，为大家提供美国房产交易-租赁-转售、房屋装修与维护、外国人报税等服务。

美国房地产市场最近着实火了一把，住宅市场高速上涨。很多人在分析甚至预警美国房产高速增长后产生泡沫可能会重演2007年的次贷危机。也许美国的经济或者房地产确实存在泡沫，但是再次出现由住宅市场引发的次贷危机几乎是不可能的。

在目前看美国住房抵押贷款发放情况，贷款主要提供给那些信用评分高，且手里已经有一笔可观首付的人。这与次贷危机发生的条件完全相反。

浅蓝色和深灰色部分表示信用评分为 720+ 的合格借款人。它们约占所有抵押贷款的 80%。请注意自 2009 年以来，浅蓝色线的百分比是如何增加的。

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抵押贷款可用率虽然小有回升但还是维持 2014 年以来的低点，尚未恢复到2019年疫情之前。这意味着银行在收紧和缩减贷款，因为他们一直担心新冠大流行对人们的财务带来影响。

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虽然现在抵押贷款利率是历史低位，但是只有极少部分人能够真正获得“最优惠”利率。目前贷款市场来看，想refinance拿到更好利率，700分想都别想，760刚及格，800分那你可以来谈谈。

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就跟当下买房是出价高者得一样，如果你想获得更好的利率那你就要得分超过大多数人。800分以上评分群体仅拥有19.9%的人群，也只有这少部分信用评分处在最高水平的买家才可以拿到最低的利率，毕竟We are in a winner-take-all society.

当我们担心新的危机到来时

回想上一次危机到底是如何爆发的呢？

首先我们来看一下2007年次贷危机的几个关键要素，这里提炼着说，如果感兴趣的人可以自己去翻阅资料。

你可能还记得电影《大空头》里贝尔成天打电话和翻阅无数借款人资料后发现当时50%的借款人资料不合格，和主角Mark去做实地街访调查时发现借款人竟然是只狗的情节。

当然电影是门艺术，比生活来的夸张，这些情节是想说明，当时次贷危机的产生很重要一个原因是因为贷款过于宽松，和超高杠杆率，几乎零首付无门槛购房。

当时整个住房抵押贷款证券化的过程使得无论银行或信贷公司，将风险转移给了购买贷款的人手里使得市场中大家都有动力去为信用级别很差的人放贷，而最终大量的违约出现刺破了泡沫，房地产成了贷危机的爆发的导火索。

于是我们就看到了，当时不仅有房地美和房利美，还有各大华尔街大佬投资银行们（花旗、美林、高盛、雷曼兄弟、贝尔斯登、摩根斯坦利、摩根大通等等）开始联合银行和信贷机构去发放更多的 “次级债”，也就是即使你信用评分很差我也假装不知道或者我根本不想知道，还继续借你钱买房。也正是因为能把风险转嫁，把loan卖给下家，所以他们根本不在乎风险。例如，房利美和房地美，在多数情况下它们买到MBS之后，并没有打算长期持有（30年后到期后），而是会将它们转手卖向全世界--政府（主权财富基金）、银行、对冲基金、保险公司、养老金、个人投资者等等。

这就形成了一个完整的资金流转的链条，在这个证券化的链条中，哪个环节是最关键的？毫无疑问，是贷款买房人的信用。他们能否将房贷如期如数的还给银行，再由银行传递给全世界的投资者们。

所以当今天，我们再次经历房价持续快速上时期，我们首先关注到房贷发放给了哪些人，也就是在文章一开始我们反复观察当下什么人能拿到低利率贷款。

相同问题会不会出现两次，这一次答案是否定的。

不仅是贷款审核严格，要求高了。此外，杠杆率没有那么高，目前即使信用很好也就能够贷款8成；其次，没有五花八门的还款方式，大部分采用15-30年固定利率。

以上是策略层面，从底层逻辑上说，美国这轮房地产市场的上涨，一方面是而房屋供应不足，市场上现房销售的供应量与 1990 年代后期的记录一样低，更多的是有真实购房需求支撑。

宏观面上是大放水，大放水导致资产大涨是必然，而且美国没打算停，因为1929年大萧条已经对“大幅加息、缩减货币供应”应对危机证伪了，所以美国还是要用屡试不爽的大放水、靠美元霸权输出到全球、国内经济恢复、逐步加息回收美元、适当缩表。

近十年来美国人口增加了2500万有余，再加上千禧一代独立出来，导致美国对住宅总量需求增加很多；

由于疫情、由于政党、由于税收，都导致近两年美国家庭的迁徙行为增加，就会导致住宅交易需求增加，当然也会导致城市圈的区域分化；

供应端两方面，一是老旧二手房已经越来越不符合新一代美国人的生活需求了，那种僻静的小路两旁房子小占地大，没有社区，凡是需要自行打理的“大House”已经不是现在美国人的喜爱了；二是由于近期由于疫情、物流等原因材料、人工成本显著上涨，开发商盖房子都非常谨慎缓慢，因为控制成本很难，个人翻新更不可能了，连木材都买不到。

并不是说美国大放水不会出问题，之前每次都收割一次全球再回流的剧本也不见得一定就会成功，可能会有不可预估的风险导致系统性危机，但是从住宅市场再爆发次贷危机纯粹是在搞笑，现在一级债都把控那么严格，更没有人去炒作次级债，次贷危机从何谈起呢？

从去年下半年来，美国房价的过快增长让大家反倒是希望房价慢点涨更好。也还有人希望市场彻底失控，再来一次大崩盘好进去抄底的，如果真有这”激动人心的时刻”来临之时，象姐也一定第一时间跟各位朋友分享。

得居将持续关注相关信息，给大家的投资决策提供信息及数据支持。

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