灵魂拷问：你买的美国房子赚钱了吗？

增值收益(Appreciation)指房产在购入后，因当地房价上涨，所获得的利润。房产投资很少有短炒赚快钱的机会，一般要在5年，甚至10年后，才能看到不错回报。但是也有例外，就像目前美国这轮抢房大战，全美房价中位数在2021年上半年出现了前所未有的快速上涨。

美国房产平台 Redfin 最新的报告显示，2021 年四月的全美房价中位数，比去年同比增长 20％，达到 34.75 万美元，创历史新高，是15年来最大涨幅，待售房屋的上市价格也达到了历史最高的 35.72 万美元。

两部分收益的权衡？

对比这两部分收益，现金流属于短期收益，每个月都可以有资金入账。而且现金流收入是可以预估的，我们甚至在买下投资房之前，就能通过投资测算来估算出现金流收益能有多少。

可千万不要小瞧这1%的收益，作为投资人我们要赚钱，当然是希望两者兼得且最大化，但是也要做权衡，每月现金流收益高的房产，未来增值收益不一定很具有诱惑力；而增值空间很大的地区，现金流不一定很有保障，而且未来如果房价进入下跌通道呢？

当房价一路高歌的时候，精明的投资者一般都默默无闻，一边收着租金，一边根据租售比变化卖房子，闷声发大财；当市场进入调整，唱衰房市的声音越来越大的时候，大家才开始关注他们，咦，怎么有这么一帮人，在熊市中还能赚到钱呢？因为即使市场出现下跌行情，这帮人还是能够以房产每月的租金收入偿还他们的债务。

如何扩大现金流收益？

选择租售比高的地区而非追求市中心高端住宅，选择人口流入，就业需求旺盛有经济发展潜力的区域，有钱人多了才是租金上涨的最直接动力。例如德州的达拉斯，奥斯汀，佛罗里达的奥兰多，亚利桑那州的凤凰城，知名城市亚特兰大都是具备高租售比和租金持续上涨动力的好选择。

从房屋管理上来说，想要获得较高的租金收益，就需要在房屋维护上格外上心。比如投资度假屋做成Airbnb的房子，不光要提供全套的家具、家电，日常保洁、按需及时的维修和更换屋内用品，尽可能的为租客提供便利，让租客给好评，才能提高租金和确保平台上订房的出租率。

因此，想要获得高现金流收益，除了在选择房子的时候要做好准确的测算，未来在房产管理上更需要多花心思和时间。

怎样买到增值空间大的房产？

房产未来能赚多少钱，很大程度上决定于买入价，最近在关注房产市场的人都知道，增值空间大的区域，房子是要靠抢的，出价高者得。

例如德州达拉斯北部的房子，二手房加价买是常规操作，即使这样，还有可能被全款的竞争者抢了先。奥兰多的房子，售价36万的新房，出价38万以下就不要考虑参与出价了，最终成交价42万。南加州的买家，连续3次出价都没抢上房，现在也是正常的。

抢不到房的眼睁睁看着房价往上涨，抢到房的又后悔自己出价太高。在房产圈有个说法“You make money at the buy”，说的是房产未来能赚多少钱，很大程度上决定于买入价。

不过，房子的价格能谈到多少，最终买下来多少钱，在当下房价持续上涨行情下，一方面是买家实力，另一方面就要看房产经纪的能力，是否给力。

如果能找到未上市off-market deal的房源，比如我们买南加州房子的客户，买到的房子都还没挂上市，就完成了交易，因为卖家的房子是我们当地合作经纪公司自己管理多年的物业，一手房源信息出来，轮不到市场上其他买家来抢。

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