想买商业改造房，办公楼改造房？这几个问题得先搞清楚！

前段时间，伦敦金融城公司（City of London Corporation）宣布重磅消息，计划对伦敦金融城进行转型升级，将在2030年前把因新冠疫情大流行而空置的一些旧办公楼改造成1,500套新住宅！

一石激起千层浪！这一消息受到了很多买家的欢迎，人们认为，通过这一方式不仅能让以企业聚集地为主的金融城变得更加多元，更有吸引力，更重要的是还能增加房产的供应，简直一举两得。

实际上，由于英国房产一直供应不足，新建房产连年达不到政府每年30万套的目标，因此政府不得不拿现有建筑“开刀”，想一些曲线救国的办法。而在这个思路下，将办公楼、写字楼这类商业建筑改造成住宅的趋势已经存在了好几年了。

早在2015年，英国政府就推出了一项名为“允许发展权（Permitted Development Rights）”的制度。

根据该制度，房地产开发商将被允许在没有获得全面规划许可的情况下，将写字楼改造成公寓。现在该政策的范围又进一步扩大，也同等适用于商店和仓库。

而在新冠疫情爆发后，由于一些大型零售商没能撑过疫情，为了挽回一部分损失，已经有人提出了将这些零售商店转变为公寓的计划。

不过，对于商改房和企改房，一直以来人们都褒贬不一。

通常来说，从商店或办公室改建而来的房屋价格，往往比同一地区中的其他房产更为便宜，这也让人们有机会以更实惠的价格住在市中心。

而且，相比普通住宅，一些改造房往往特色十足，也获得了人们的一致好评。

比如，英国工艺美术先驱，著名的金属工匠William Bainbridge Reynolds位于伦敦Clapham地区的办公室就被改造成了公寓，这些公寓在兼具了现代化设计的同时，又极大地保留了原有的特色，别具一格。

颇具年代感的砖柱，巨大的拱形窗户，超高的层间距都让这套房子韵味十足。

房屋内还有很多致敬William Bainbridge Reynolds的细节，也让这套房子充满了浓厚的艺术气息。

对于类似的改造房，有业内人士也表示：“充满工业气息的旧仓库，教堂的拱形天花板，都是让空间充满个性的元素，而且，以前一些办公楼最初也是作为住宅楼使用，所以让这些老建筑回归原来的用途是很有意义的。”

然而，尽管企改房存在一定的优势，但那些最初并不是为了住房而设计的建筑也有一些潜在的隐患。

像是亿万富翁，房产大亨Andreas Panayiotou领导的一项写字楼改造计划，就遭到了人们的强烈反对。

Andreas Panayiotou的改造项目位于伦敦北部的Wood Green，是一座11层高的写字楼。

不过，据说Andreas Panayiotou计划将这座大楼将改建成219套公寓，其中，大部分公寓的面积不超过17平方米，最小的只有15平方米，有些房屋可能只有4米宽，很多人也批评他这个项目几乎是“人类仓库”。

尽管改造房面积过小这样的情况一眼就能察觉，但其实还有一些更为隐蔽的问题，普通买家往往很难发现。

那么，如果碰到这类房产，买家有哪些需要注意的地方呢？

1、确保房屋的宜居性

无论是哪种房产，最先要确保的就是房屋的宜居性了，尤其是企改房和商改房，一定要检查建筑是否符合居住标准。

譬如，很多写字楼的外立面都是由大量的落地式玻璃构成的，大落地窗虽然可以提供绝佳的视野或者充足的光线，但往往也非常不利于住户的隐私。

而且，值得注意的是，家中光线过强还可能会导致光污染，对人的视力和身体都产生不良影响。

不仅如此，一些办公楼的平面布局也十分有限，最终改造出来的房屋也十分狭小，并不适合人们居住。

所以，宜居性是买家必须要考虑的首要因素。

2、考察建筑工作质量

由于企改房和商改房与普通住宅的用途和标准差异，建筑改造工作的质量也是需要格外考虑的。

譬如，有没有足够的噪音防护措施，保暖性能如何等等。

PropertyMaster的首席执行官Angus Stewart就表示：

“永远要记住办公室和商店不是用来当卧室的，噪音，保暖等等都是需要考虑的。

比如，一些楼宇内可能安装了很薄的内墙来打造不同的区域，但这些内墙隔音效果很差，那么改造中是否有考虑处理这些内墙？

又比如，一些办公司可能曾安装过一些“假地板”来存放办公电缆，那么改造时开发商又是如何处理这个问题的呢?”

除了Angus Stewart提到的这几个问题，买家也最好考察下这些房屋的保温性能如何，窗户是单层还是双层的，墙体有没有保温层，因为保温好的房屋不仅宜居，也更加节能和环保。

另外，想要买企改房的投资者，不仅要关注自己的房子，大楼内的公共区域也需要留意一下，看一看大楼的安保情况如何，有没有前台服务和共享设施。

最后，到了涉及交易的环节，大家也要多长个心眼，确保目前的改造是合法的且拥有相关证明或文件。

另外，还要查看房屋目前的土地注册状况、规划文件和担保情况，以确定这些方面是否有契约或其他限制。

3、确定房屋的单价和大小

一些买家买企改房，可能就是图方便，想要住的离单位近一点，对于面积、周边环境并没有太多要求。

但即便是抱着这个初衷，入手前考察一下房屋的单价和大小也是至关重要的。

通常来说，企改房和商改房会比同一区域的房屋价格便宜，如果这类房产算下来每平方米价格比同一地区的普通公寓还要高得多，那么买家可能要三思而行。

还有更重要的一点是，查看大小可以方便我们与最小空间标准进行对比。

按照政府现行要求，英国的新建住房至少要有37平方米。

尽管这一规定不适用于根据许可的开发权进行改造的房屋，但这仍是衡量一处房产是否拥有适宜居住的合理面积的一个很好的标准。

而且，空间过小不仅会住起来不舒服，还会带来许多其他问题，比如，不能安装标准尺寸的家具，甚至影响到抵押贷款的获取。

4、考察贷款问题

贷款公司Boon Brokers的员工Gerard Boon表示:

“从商业房产转变为住宅需要考虑的一个重大问题是，贷款方的测量人员是否认为这些房产适于居住。

如果有房产被认为不适于居住，贷款方将认为这套房产缺乏市场，风险过高，可能不会放贷。”

Gerard Boon还解释称，贷款方检验商业地产是否宜居的一个关键因素就是英国的空间标准。

大多数贷款机构不太可能贷款给面积小于30平方米的房屋，有些机构甚至坚持房屋面积必须达到政府规定的37平方米以上。

但Gerard Boon指出，许多以前的商业地产在改造后可能只有几平米的面积，还没有窗户。这样的情况很难申请到抵押贷款。

5、企改房将被列为“新建”建筑

另一个需要买家注意的问题是，如果一处地产刚刚从商业用途转变为住宅，银行会将它列为新建筑，即便这处房产已经有几十年甚至几百年的历史了。

而被列为新建建筑，通常意味着需要支付15%甚至更高的首付，这将抬高首次购房者的门槛。

6、查看周边情况

大多数买家在买房时，除了考察房子本身，对当地环境也尤为重视。

但如果你买的房子最初是作为办公室、商店或仓库设计的，这一点就更加重要了。

由于一些写字楼最初是为人们开车上下班而设计的，或者附近也是企业聚集区，相关生活设施相对较少，便利度相对也没那么高。

那么，大楼周边的商业如何，有没有超市和便利店，能不能方便的买到日常所需；交通又如何，有没有方便的公共交通设施，有没有绿地公园，随时可以去遛弯散步等等，对于有孩子的家庭，当地是否有学校，学校教学质量如何，也是买家需要重点考察的地方。

另外，也要弄清楚房产周围建筑物的用途。这不仅会影响你在那里的生活体验，还会影响房产转售贷款等。

比如，如果你购买的房产是一个位于嘈杂的工业区的改建仓库，这可能影响抵押贷款的申请。因为贷方会认为这类房产很难转售。

另外，周边如果过于嘈杂，比如距离餐馆、酒吧太近，都可能影响到抵押贷款的申请。当然，这也从侧面证明，这类房产的增值潜力存在问题。

7、确定房产是否可以翻新或扩展

最后，有专家表示，与购买住宅楼相比，企改房或者商改房未来获得规划许可的限制可能会更严格，所以可能需要提前进行一些调查。

房产圈的结尾提示：

总的来说，英国政府推出“允许发展权”制度，并加速企改房和商改房的发展，是为了解决现有住房危机的一种举措。

这种房产有一定的优势，譬如，相对同地段房产可能便宜一些，一些老建筑还兼具了历史底蕴，特色十足。

但买家在购买此类房产时也要仔细辨别，一定不要忘记检查我们上文提到的一些隐性“大坑”，减少踩雷的机会。

譬如，房子本身的面积是否达标，隔绝噪音情况、保温情况又如何，到相关改造是否合格，是否有其他限制性条款，再到房子周边的资源如何，社区情况如何。

只有这方方面面都了然于胸，才能住的舒适，当然也不影响我们后期的转售或者抵押贷款的获得。

当然，在买房时，房产君还是建议大家购买以住宅为开发目的的房产，这类房产无论是建造标准还是宜居程度，或者是增值保值的能力，肯定都更符合大部分人的要求。

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