触底反弹！疫情下开启抢人大战，这个城市将进入新一轮上涨通道！

 ◎ 作者 | 得居老吴

得居创始人CEO，追求逻辑的清华理工男，用数据解读全球楼市！

各位得居的新老朋友大家好，相信关注全球资产配置的朋友都非常清楚，由于疫情影响及货币超发，全球的房地产市场发生剧烈的变化。

在西方发达国家依仗其货币霸权，大肆放水、降息导致包括房地产在内的资产价格暴涨的同时，一些无货币优势、经济对全球化依赖很高的国家，例如东南亚诸国都过上了苦日子，房地产价格的增长也基本停滞。更有甚者，例如巴西和土耳其，不自量力的跟着大量印钞，导致货币和资本市场的崩盘。

PS：这一格局老吴已经分析过很多次了，如果大家感兴趣可以看这里。

今天，我想跟大家介绍一个被大家忽略的地方，这个地方是一个在沙漠中建立起来的奇迹之城，也是唯一一个在疫情中“逆行“的城市，就是中东的明珠——迪拜。

老吴接触迪拜市场是在2015年，在迪拜几个具备全球视野的大开发商进入中国市场时，我参与了这个过程。实事求是的说，迪拜的房地产市场在2016年以后就进入了下跌通道，着实伤害了不少那时候进场的投资者。主要原因是房地产市场飞速发展，大大小小的开发商进场抢占市场，造成了供应猛增，新房价格飙涨，而人口的增长却跟不上房地产发展的步伐，所以得居一直没有向各位朋友推荐迪拜。

那么，为什么今天我们重新将迪拜视为值得考虑的投资市场呢？

真实的迪拜

不是富二代，而是创一代

阿联酋全称为阿拉伯联合酋长国，是由七个酋长国组成的一个联邦国家，每个酋长国的独立性比美国的州还高，除外交和国防相对统一外，各酋长国拥有相当的自主权。

在七个酋长国中，阿布扎比占据着超过86%的面积，约三分之一的人口（320万左右），全国主要的石油产量都来自于阿布扎比，因此阿布扎比是真正的老大和土豪；第二大酋长国就是我们耳熟能详的迪拜，虽然面积仅占全国的5.8%，但人口总量是全国最多的，达到340万，人均GDP达到3.5万美元（2016年统计），而我国深圳作为大陆地区人均GDP最高的城市，也刚刚在2020年突破了人均3万美元的大关。

然而，迪拜发展并不是靠依赖石油资源，阿联酋的石油资源基本都被老大哥阿布扎比所占据，迪拜的城市发展历程，是从几十年前的一个小渔村，依靠物流和贸易起家，逐步成为中东的贸易和金融中心，并开始吸引越来越多的人后，房地产行业才逐步发展起来。发展到今天，迪拜的GDP构成上，石油的占比是极低的（不足2%），迪拜的核心产业是贸易、制造、房地产和金融业。

正因为迪拜无所依靠，培养了这个城市极强的“创业精神”， 世界第一高楼哈利法塔、世界唯一的七星级酒店帆船酒店、水上六星级酒店亚特兰蒂斯酒店等“世界奇迹”都在这里诞生，而这一切对迪拜来说都是“投资”，因为这么一小片沙漠之地，没有这些享誉世界的标杆，如何吸引更多常驻人口和游客，因此迪拜是个类似于深圳的外来人口占主导的城市，土生土长本地人的比例不足20%。而正因为国际化、多元化的人口组成，以及在中东相对自由、透明的运转特征，迪拜这十年来人口基本翻倍。

疫情中的“逆行者”   

开启抢人大战 

正因为迪拜对外来人口的依赖度极高（不管是移居还是旅游人口），当2020年初疫情爆发之后，迪拜的经济受到了重挫，然而坐以待毙永远不是这个城市的性格，所以迪拜在疫情期间采取的措施跟任何国家和地区都不同——

2020年7月，经过短暂的疫情管控之后，迪拜就宣布重新向世界游客开放，并延续甚至放宽了之前的入境政策，入境完全不须隔离，只需要简单的进行核酸检测。

众所周知欧美很多国家由于疫情严重启动了封锁令，许多大企业提倡“居家办公”，2020年10月，迪拜顺应局势，推出了“远程工作签证”，向全世界进一步敞开大门。该签证允许有工作，月收入5000美元以上的各国公民提供长期居住签证，只需提供简短的证明材料和购买对应保险即可申请，从而可以前往迪拜“居家办公”，并享受迪拜的通讯、医疗服务和“零个人所得税”的福利。

截至4月初，迪拜所在的阿联酋全国的疫苗接种率已经超过了85%，仅次于以色列位列全球第二，且阿联酋由于与中国、美国、西欧都保持着良好的关系，同时引入了三个地方的疫苗，并对疫苗接种具有很强的执行力。

类似这样的政策在迪拜这个奇迹之城还有很多，释放的信号极为明显，就是希望在疫情这个全球都紧闭门户之时打造一个全球“绿洲”，吸引更多的人口和投资前往迪拜。

当然阿联酋采取这样的“逆行措施”，必定无法做到像我国这样的“零确诊”，但是由于其有序的管控，确诊病例并没有大幅增加，死亡病例更是屈指可数。因此一些欧洲、东南亚疫情肆虐的国家的中产家庭，也可以在去年年底疫情二次爆发时选择前往迪拜居留。

这就好比原来有无数的河流奔向大海，突然各处入海口都紧急关闭，只剩下迪拜这一入海口……

迪拜房地产市场

“危”与“机”

迪拜作为房地产投资的目标地，在我们国家的投资者眼中是褒贬不一的，核心问题是在过去的十几年的过程中，迪拜的房地产价格出现了相对大幅度的波动，不同阶段买入的朋友感受可能完全不同。

从上图可以看到，2008年9月之前，迪拜房地产市场快速上涨，但也非常轻易的随着美国雷曼兄弟公司破产为标志的次贷危机爆发（2018年9月）快速回落，并经历了近5年的低潮期，房地产开发商出现破产潮，甚至迪拜酋长国都濒临破产，最后还是靠阿布扎比酋长国施予援手才逐步恢复元气。

当时，由于迪拜房地产产业发展时间不长，很多流程和监管都不规范，例如购房者的资金直接进入开发商账户，土地厅对房地产开发项目无法交付没有明确的罚则。最终导致次贷危机爆发后，迪拜出现了大量的烂尾工程，而这也给不少持币的资本以机会，低价收获了大量的土地和未完工项目。

因此从2012年下半年开始，随着世界经济的恢复，迪拜的房地产市场迎来了短暂的增长期，从2013年到2015年的两年时间内，迪拜的房价指数上涨了40%。同时，迪拜政府也吸取了之前的教训，对各房地产项目的资金实施了严格的管控，购房者按照施工阶段付费，资金先流入迪拜土地厅的监管账户，在迪拜土地厅对项目施工进度确认无误之后，才将相对应的资金拨付给开发商，形成了对购房者的保护。

在这段时间内，由于经济复苏，以及迪拜在中东唯一自由港的特殊角色，以及辐射亚非拉国家的地理优势地位，加上世界第一高楼哈利法塔、世界唯一的七星级酒店帆船酒店、水上六星级酒店亚特兰蒂斯酒店等“世界奇迹”的完工，以及2020年世博会的举办预期，迪拜吸引了大量的人口涌入。

然而好景不长，由于大量资金的进入，房地产供应量大增，不夸张地说，在2015-2018年的时间，迪拜基本上每周都会有数个新楼盘开盘，开发商们面向从未有过的火热市场毫不留情的拉高了价格，然而需求的增长赶不上供应的激增，价格在冲高后就逐渐回落，迎来了近5年的下跌期。

然而这段时间的迪拜市场并不是基本面出了问题，因为迪拜的人口和经济同时都在快速增长，更合理的解释是在以新房市场为主导的房地产市场发展阶段价格的非理性冲高，需要进行一段时间的盘整让房价重新回归到合理水平。

2020年，本该借着世博会的召开让房地产重新让投资者恢复信心，却被全球疫情彻底阻断，十分依赖国际人口的迪拜也不可避免的面临经济受挫。不过在2020年下半年在全球范围内率先打开大门，并采取了一系列“逆行”措施来吸引投资和人口之后，迪拜的房地产市场在2020年底迎来了新的生机。

根据我们从迪拜本地的众多房地产各个环节的从业人员了解到的一线信息，现在迪拜的新房现房、二手房和租赁市场都空前的火爆——从下图可以看出，从2020年9月以来，迪拜的交易量就开始恢复到疫情前的水平，而且成交结构发生了变化，现房的成交占比远超期房。

熟悉迪拜市场的朋友应该清楚，在价格调整后，迪拜的期房与同区域的现房或二手房比价格基本持平，而且有更为灵活轻松的付款方式。然而成交结构却是期房比例在减少，就说明了市场上的真实居住需求在增加，纯粹的投资需求比重下降。

这是市场良性发展的很积极的信号，这就类似于我们经常说的美国东北部人口往东南的阳光之州佛罗里达迁移，造成了需求激增，供不应求，房价和租金大涨的情况。想必迪拜如此积极的“逆行”政策起到了非常好的效果，对中东、欧洲和东南亚的中产阶级造成了极强烈的虹吸效应。

因此，我们认为，迪拜的市场大概率进入了一个健康的上涨通道。

除了市场发展阶段适合入场之外，我们进行国际性投资时，投资标的的货币所属也很重要，比如土耳其在这轮大放水中不自量力的跟进导致自己股、债、汇三杀，导致土耳其里拉一夜之间暴跌15%。而世界霸主美元即使放出滔天大水也安然无恙。

迪拜所属阿联酋的通用货币是迪拉姆，估计很多朋友不熟悉，但是大家看一下迪拉姆与美元的关系图就明白了，迪拉姆和美元强绑定，以美元兑迪拉姆3.67的换算系数维持了数十年的货币跟随，十几年来和美元的最高振幅不超过0.2%，2018年来更是直接锁死。

因此，配置迪拜资产，包括房产，实际上就相当于配置了美元资产，这和柬埔寨这种国家因为本国的货币瑞尔毫无价值，只能靠美元来流通是截然不同的。在迪拜真正流通的货币是迪拉姆而非美元，那我们会否应该担心迪拉姆和美元脱钩呢？会有这样的风险吗？

风险当然存在，那就是当石油美元霸权结束之日，这一时刻也许会到来，但是如果真的到来，配置美元可能也丧失了意义。

除此之外，购买迪拜房产还有很多优势，比如“零税收”导致买入、持有、出售的成本都大幅降低——

1. 买入时除了4%的注册费（迪拜土地局收取，类似于我们的契税）外就没有任何费用了

2. 持有阶段没有任何税，一般只有一项持有成本，那就是物业费，租金也不需要交收入税；出租房屋时，由于迪拜业主端强势，出租中介费是由租客承担的，并且常常可以要求租客半年或者年付租金

3. 出售阶段没有增值税，赚的钱100%都可以收入囊中

各发达国家的房地产市场以失去理性的速度在上涨着，得居除了关注这些市场之外，也需要重新寻找蓝海，迪拜这一在疫情中“特立独行”的城市，可能真的要触底反弹了！

如果你对迪拜房产感兴趣，得居考察市场后精心挑选了一个大型居住社区项目——城市广场Town Square。

● 稀缺现房，首付15万即可收租。

● 近迪拜Marina、朱美拉棕榈岛、迪拜互联网城。

● 教育和医疗。国际学校，医疗中心，尽在咫尺。

● 精装。免去装修监工的烦恼。

● 投资成本低。相对于迪拜很多社区高昂的成本，Town Square城市广场的一些房源成本更加亲民经济。

● 付款轻松。低额的首付和灵活的付款计划，大大减少了还款压力。

如果你对这个项目感兴趣，想要了解更多项目详细资料、租金收益、投资测算等，欢迎加象姐微信细聊。

● 迪拜好房 - 城市广场 | 首付15万即可收租，大型社区稀缺现房

● 民心尽失，难逃“青瓦台”魔咒？文在寅，败在了房子上……

● 多伦多开年疯抢楼盘！准现房，步行至多伦多大学，市中心黄金地段，直通地铁

● 上海学区新政余震？我盘点了大伦敦学区房涨跌榜，趁入学季赶紧行动吧