2021一季度房价数据，暴露了这一轮的楼市真相

2021-04-181014次阅读

◎智友学院（ID：zhiyoucf88）
◎作者 | 卢卡斯

2021年，到底能不能买房？

这个问题很难得到满分答案，每个人的买房情况天差地别。

分享我最近听到的三个买房故事。

1）上个月，同事在佛山下订了一套二手房，行情太好，房东想再等等，把订金退回来了。

2）领导三年前在广州海珠区买的房子，有学区且地段好，就是老了点儿，他每个月都上去链家看看价格，三年来没涨也没跌。

而他姐，卖了两套房子才上了珠江新城（广州核心CBD）的车，确实吃到了红利。

3）另一位社群里的朋友，最近卖了苏州和桂林的房子，深感三四线城市要卖房有多难。对了，他自己就是做房地产的。

买房到底能不能实现财富增长？一千个人买房有一千种情况。

上面这几种情况有没有和你相似的？也欢迎在评论区和我们分享你的买房故事。

从家庭资产配置的角度出发：对于一个家庭来说，过去十年来，传统路径下财富增长主要是三条路——房子、银行理财、股票市场。

不管怎么说，房子依然是老百姓的刚需。

但2021绝对是中国房地产最特殊的一年。

本着为人民服务的基本原则，我扒了第一季度全国321个城市的数据，和我们公司楼市研究团队探讨了许久，希望给大家解答三个核心问题：

1）开年以来全国的房价发生了哪些变化？在强监管下，哪些城市还在涨？

2）资讯繁多，现在的楼市真相到底是什么？

3）回到操作层面，普通人接下来要怎么买房？

开年以来，全国的房价发生了哪些变化？

主要看三个数据：

1）全国整体情况；

2）一线城市；

3）新一线城市。

全国整体情况

总体来看，321座城市的一季度环比平均涨幅是1.83%，涨幅中位数是1.51%。

以长沙0涨幅为分水岭，226座城市上涨，93座城市下跌，1座城市（深圳）未知。

一线城市

再看大家最关心的一线城市房价。

北京调控稳当，继续保持近五年的调控好成绩。

上海一季度涨了14.48%，广州涨了7.52%，学区房政策、信贷收紧似乎没压住。

深圳均价在1月已经破了九万，2月开始落实二手房指导价，深圳房价从此“消失”。

如果要细究更具体的数据，一线城市的热门板块，房价要比这些数据高太多。

新一线城市

除了天津、长沙和沈阳，剩下12座新一线城市都在涨。

有阿里和直播产业链的杭州，和毗邻深圳的东莞，涨幅最突出。

另外，投资客关心的三亚也涨了7.23%。

这里把房价前25的图分享给大家。（完整300城数据，文末有）

在这里，大家可能有个疑惑：为什么我们不按照涨幅去逐一盘点？下面继续说。

现在的楼市真相到底是什么？

涨幅数据，我们要结合市场的实际情况来看。

首先，三四线城市的困境，是涨幅无法解决的，看着有点虚假繁荣。

1）二手房流动性普遍很差。

一方面，在这些城市，房价不高的情况下，能买一手房就不买二手房，流动性问题，是三四线二手房的主要问题。

另一方面，还是要回归到供需关系和购买力层面。对比大城市，那里有丰富的投资客，三四线更多是刚需客，数量不会多。

2）稍有下跌的城市，已经有好几个出台政策托市。

吉林四平

3月24日，四平住建局发布鼓励农民进城购房优惠政策补贴的实施意见。主要内容是：对于进城买房的农民，可以同时给予契税补贴和消费券补贴，契税补贴全额报销，消费券补贴可以用来购买家电。

湖南张家界

对在4月16日-19日房交会期间买房的，市中心新房每套可享受不超过2万元的契税补贴，缴纳公积金只须半年即可享受高达60万元的公积金贷款。

四川达州

4月2日，达州市政府办公室发布托市政策，对去年疫情期间的优惠购房政策进行了延长，包括市中心城区100元/平米购房补贴等。（整理自@杨国英观察）

3）涨也好跌也好，最怕的是有价无市。

哪怕是公开数据显示价格上涨，卖不出去，那都是空谈。

那么，一线城市和强二线城市呢？

三四线城市的均涨幅是有参考价值的，因为没有虹吸效应，城市里各板块的房价差别不大。

所以，如果朋友们对自己老家的房价感兴趣，文末的完整表格确实可以看看。

但是大城市就不一样了。我们在数据里看到的是每个城市的均价。

如果放到具体的区域板块里，差别就大了。

比如广州的珠江新城、黄埔、南沙；深圳的南山、福田；东莞的临深区域。

下面分享东莞和深圳的图，数据有些滞后，但基本反映了各版块的差距。

这里，对于大城市，主要是两点：

1）一个城市里各版块分化在拉大。

便宜的，不涨，就像我领导三年前买的；越贵的，越涨，我领导的姐拼了命上车的，确实有回报。

2）有没有大城市的购房资格，是第二个问题。

就像我们之前说的，投资房产这三个要素缺一不可，有未来，加杠杆，能上车。

在未来能预测的情况下，不妨先问问自己：

能不能上车，有没有房票？

能不能加杠杆？还是给五成、七成首付才能买到？

这可能是，为什么大家眼睁睁看着房价都在涨，但是好像自己享受不到红利的原因。

那些上涨且流动性好的，上车门槛越来越高。

这个时候，回答最开始的问题：现在的楼市真相到底是什么——

房地产，已经从大众都可以享受，变成只有少数人可享受的投资品。

当房地产渐渐成为少数人才能享受的投资品。

回到操作层面，普通人接下来要怎么买房？

1）如果在大城市工作，在大城市和老家之间，请首选大城市。

涨幅快，变现能力强。

我们必须厘清一点：没有一套房子是纯刚需，都有投资属性在内。

如果你坚持说纯刚需，下一个二十年，租房也许比买房更省钱。因为中国的租金回报率，几乎是全球最低的。

2）在保证安全下，用杠杆。

我们之前测算过，加杠杆和不加杠杆，涨幅差很远。

全款买房。

60万，10年后，150万，涨了1.5倍，年化收益是9.6%。

五成首付。

30万，10年后，150万，涨了4倍，年化收益是17.46%。

三成首付。

18万，10年后，150万，涨了7倍，年化收益是23.6%。

3）跟着专业的投资者走。

为什么？

现在的楼市越来越像股市，普通买房者陷入如股市散户般的困境。

散户的操作是什么？跟上机构投资者的车。

而普通买房者，也建议跟着专业的投资者走，借足够专业的眼光去挖掘有未来的城市。

我们之前解读十四五，分析过：中国最重要的5个区域，京津冀、长三角、粤港澳、长江中游城市群、成渝城市群，是下一个五年的投资机会。

接下来，我们会持续更新数据，验证我们的投资逻辑。也欢迎大家和我们一起。

当然，守护家庭财富，房子只是第一步。

继续关注我们，慢慢完善家庭的资产配置。

END

房子是每个家庭的刚需。想知道你所处的大城市涨得怎么样吗？想知道你老家的房价变化吗？

我们吐血整理了300座城市的房价数据，从去年到今年，一季度每个月的房价、涨幅，希望帮大家扫清信息障碍，做出正确的投资决策。

数据太过私密，只分享50份，记得扫码领取。

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