买公寓和买商铺,哪个收益更高?
◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 金晓煊
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大家好,我是掘金投资顾问晓煊。我要解答大伙儿们日本买房的各类常见问题~
最近因为在帮投资客户们做日本房产税务的计算,然后发现一个有趣的现象:日本每条街能有四个不同的地价!但其实,每一个价格的指向和功能都不一样。有时候人们看到一个,就误以为它是市场上交易的价格,结果一给出真实价位时,便大呼“你们加价”!
今天我就来为大家捋一捋,这些地价有什么差异,以及真实的成交价跟它们的关系!
除此之外,我还会回答一些大家常见的问题,希望能对你有些许帮助~
1.投资买房时,一房公寓跟两、三房公寓该怎么选择?
2.买公寓和买商铺的回报率,哪个更高?
3.什么是路线价、公示地价、市场价?
4.旧耐震跟新耐震有什么区别?
5.卖房时有哪些支出?
如果你对日本房产投资还有其他疑惑这次我没能提到,就来加我好友,我会第一时间为你解答~
投资买房时,一房公寓跟两、三房公寓该怎么选择?
首先我们要明确一点:一房跟两房的租客群体是不一样的。一房一般是独居或者情侣;而两房一般是家庭居住。其次,从租售比来讲20平米左右的一房一般会比较高,而40平米左右的两房一般比较稳定,各有优点。
买公寓和买商铺的回报率哪个更高?
通常来说,因为商铺(包括便利店、餐饮店、药妆店和事务所等)产生商业价值,它的租金可以更高,在价格差不多的情况下,商铺的回报率会高一些。但实际上,因为商业用房,售价也更高。我们长期观察到的商铺收益,跟公寓是差不多的,甚至有时候捡漏买到低价公寓,收益率比商铺还要高。与此同时,商用居住用的支出基本是一样的,跟国内的情况不同,产权也是永久的。
什么是路线价、公示地价、市场价?
日本一条路上有四个地价,这该怎么理解?这四个地价分别是两个路线价、公示地价和市场价。
路线价是由日本国税厅在每年1月1日为评价基准时间,并在7月公布的地价,是各种税务征收的税基参考,包括了相继税路线价(遗产税的税基),固定资产税路线价(固都税的税基)。而公示地价是国土交通省土地鉴定委在每年3月发布,表现的是当时的国家认定地价。而市场价则顾名思义,是当下房地产市场交易中的交易价格。
它们四个价格之间,有什么关联吗?有的。假设公示价格是100%,则相继税路线价是公示价格的80%,而固定资产税路线价是70%,而市场交易价则根据具体情况变化,一般可能是110%。
旧耐震跟新耐震有什么区别?
日本在1981年6月日本出台《新耐震设计法》,新耐震标准比旧耐震要求更高。旧耐震的要求是即使震度5级左右的摇晃也不会倒塌,而新耐震的要求是即使震度6-7级也不会倒塌,也就是说,新耐震的抗震性能会比旧耐震的好,对在地震频发的日本是很重要的指标。
那么,该怎么分辨新旧耐震?看建造时间,而非完工时间。记住一个时间:1981年6月。如果是在1981年6月之前开建(注意这里不是指建成时间,我们在图纸上看到的建筑日期都是建成时间),则是“旧耐震”(也有的在那个时候就是新耐震的,但这类情况很少),在之后建造的则称为“新耐震”。
卖房时有哪些支出?
我们知道,买房时各类中介费、税费计算下来,大概是房价的6%,持有房产时每年的持房成本支出则大概是房价的1.5%。而卖房时的支出主要有两部分:中介费、增值税。
中介费为3%+6万日元,与购房时一样;增值税是与持有年限相关,5年是分水岭,持有5年内是增值部分的30%,5年后增值部分的15%。平价(跟买入时价格一样)卖出,则没有增值税。
……
千万不要因为日本是发达国家就掉以轻心。
在日本买错房的代价不仅是租不出去,还有可能卖不出去,无法变现!
在日本投资买房要遵循哪些基本逻辑?怎么挑选寸土寸金的高价值板块?
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