蛋壳公寓也就能坑一坑中国年轻人，放日本一定会死得很惨

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蛋壳公寓暴雷这件事，逼迫年轻人们一夜长大。

不少人突然“认清”了一个在国内生活的“真相”：什么租房好还是买房好，这都是伪命题，在仍然快速发展的国内，你要有房子才能有安稳的生活。

小A正准备买房，今年29岁的她已经下定决心不再租房生活，不断地搬家以及要忍受时不时有人上门看房，对小A来说，已经受够了。她准备离开奋斗了5年的大城市，回家工作、置业。她的理由也有意思：

“在我看来，如果你一直租房住，几十年后你留不下任何东西。但如果你买了一套房子，即便房价在几十年中没有发生任何变化，当你卖掉它的时候也相当于免费居住了几十年。”

蛋壳这件事，现在满地鸡毛。但如果我们把目光放向国际，蛋壳房东房客矛盾大爆发这样的事，几乎不可能发生在高福利、社会高度成熟的发达国家，比如英法德和日本。

特别是日本，租客作为无产者，受到了法律方方面面的保护。

基本大家都知道日本人爱租房，而且大量的日本单身人士是长期租房的。你问长期有多长？平均水平差不多10年、15年吧。

如果你喜欢日本的漫画，又正好是一个人住，那么你可能听说过高木直子——一位画过许多《一个人住》系列的漫画家。

这位漫画家就是一位骨灰级的租客，在自己到东京生活的十几年间都在租房，中途因为画的漫画火了收入增加，从一个东京都很偏远的小地方的小单间，搬到了东京市区一个1LDK（约为一房一厅）的改善型小房，但也继续租房。

后来高木画家结婚、生子，但她跟老公孩子还是租房住。至今她的租房经历加起来，等于她的整个大半生了。

株式会社エイチームフィナジー在今年3月，对全日本30～59岁独居的男性、女性做了购房意愿的问卷调查，结果超过6成的人表示仍然没有购房的打算。

这个比例在咱们国人看来几乎是震惊：已经30多岁的人了，还想继续租房不买房成家？

在我们卖日本房的时候，经常需要向合作方讨要租赁合同来了解租客的情况。偶尔就会听到非常神奇的案例，“住在这套房里的50几岁大叔，90年代就开始在这里住了，现在住了有25、6年了。”

哇，这真是很难想象地稳定啊……

而另一方面，日本大型房产租赁买卖平台summo也做过一系列租客租房满意度的调查，其中，不满意的原因主要是跟租赁管理公司有矛盾、跟邻居有纠纷、房子有物理缺陷（漏水啦、设备故障等），但独独房客和房东之间几乎没有矛盾。

为什么日本人——特别是还没结婚的单身人士——爱租房？为什么日本人租房租得那么心安理得，不怕房东换房锁、不担心房东要买房、又不用招呼上门看房的人？

经常听在日本租房的朋友抱怨：哎呀！日本人就是歧视外国人！我每次想租的房，递出申请后，房东直接给我拒了，说我是外国人，没有合理的担保人。

不过当你了解了日本的“租客优先”政策后，就能明白人家为啥这么谨慎了。

在日本，房东只要一把房子出租出去，那房子就成了“砧板上待宰的肥肉”，有时甚至会让房东困惑：这还是我的房子吗？

蛋壳公寓的租客们，来看看这些规定，你心动不心动？

（1）我要卖房，现在意向买家想上门看，可以吗？

如果你投资过日本房产，那肯定知道，在日本，出租中的房屋基本上不能进去看房，不论租客是不是在家。

日本刑法第130条规定，在不通知住户，不得到住户允许的情况下，任何人（包括房主）如果随意进入居住者的房内，就视为犯法，犯的是侵入住宅罪。

虽然你可以预先得到租客的口头同意，带人上去看，但是租客也可能随时打一个回马枪，告你非法侵入。因此，为了避免不必要的麻烦，日本房屋中介们对正在出租中的房子，都会说“不让看”。

（2）我觉得我的租金定低了，我下个租约就要涨价

在国内，房东要加码租金，房客要不只能接受，要不只能卷铺盖滚蛋，处于非常被动的位置。但在日本，法律明确规定，房东不能凭借“感觉”调高租金。

只有在以下情况，才可变更租金：

①房地产相关税收及其他负担的增减导致租金不合时宜；

②房地产价格涨跌及其他经济变动导致租金不合时宜；

③与同区域同类别房地产相比，租金不合时宜。租金托管机制赋予租户议价能力。

而当房东要求租金上涨的幅度，超过了租户的预期，租户完全可以将自认为合理的租金委托给租金托管所，然后继续住在里面，这期间，房东都不能赶走租客。

（3）房东自己住的房没了，要住这套房

2011年东日本特大地震过后，便有人在国家司法支援中心的网站上提出过类似的问题：我没地方住了，能让租客走，我住进自己那套房吗？

（在地震中被损毁的房屋）

结果官方给出的答案是：不行。

在日本，如果房东已经同意续租，或者合同到期半年以前，房东没有提出不续约的要求，那么突如其来的特大灾害，也不能成为赶人的正当理由。

日本司法这是不近人情吗？非也。想想这套房还给你产生房租的收益，你大可以先去租住另一套房，等你的房子重建好了搬回家住。

另一方面，如果房东想解约，则日本法律规定：必须提出“正当理由”，这个正当理由主要是：房东使用这个房子的正当性和紧迫性高于房客，而且房东可以提供足额的退租金，或者给房客找到新的住处。

而且，正当理由得到双方认可后，房东也要等上半年，合同才能终止。

除此之外，房客犯法被抓、房客未在约定时间内缴纳房租等等，这一系列“房客有错”的情况下，日本的法律都会斟酌其程度。如果房客只是轻微犯法，或者没有长期拖欠房租（超过3个月以上），都会被法院认为房东的“理由不充足”，而驳回退租申请。

看到这，中国房东大怒！我这不能做，那不能做，但这房子是我的，我就是这半年内不想租了，到时候续租的租约我不签，总行吧？

很遗憾，这次日本法律又一次倒向租客：如果房东和租客没有就新合同达成协议，则租约自动按照原本的合同续约，不需要得到房东大人的“签名”，是为保护租客的权益。

日本租客基本上跟房东没啥矛盾，这是原因之一。他们最经常抱怨的其实是租赁管理公司，因为日本的房东有超过8成的人会把自己的房子委托给租赁管理公司打理。房东不需要直接面对租客，全部交给管理公司解决，这就是租客和房东没矛盾的第二个原因。

你说，日本这样的租赁法规，在中国有否？至今，租赁方面对租客的权益保障上，国内几乎是一片空白。

然而，蛋壳公寓暴雷，问题还不止于租客权益没有保障上。我一同事租住的蛋壳公寓，从11月起，房东就收不到蛋壳公司的租金。他上周末满头大汗地跑来赶租客，原因是他要卖房。

一上门，这位房东便苦从心来地告诉我同事，“我真的很难，工厂在今年疫情没有生意，资金周转不开，我要还房贷、还公司贷款，一个月7万多，现在没有钱了，只能卖掉这套房。”

房东们也是受害者。

如果说租客是租房中的消费者，那么房东就可以说是托管服务的消费者。

然而，国内长租公司的乱象，房东利益受损，一个非常重要的原因，就是咱们相关监管和资质认证几乎处于完全真空的状态。

上图某暴雷公司，公司资质只有房地产资讯和营销策划，甚至不具备房地产经纪的从业资质，就直接做长租公寓，可想而知它在政府监管层面有多弱。

日本的租赁管理公司有点像咱们蛋壳公寓的角色，但是它又不会使用蛋壳公寓那样激进的营销策略，来大量钱滚钱。它们的营收，主要来自于每个月房租的5%-10%，以及帮房东解决房子问题的服务费。

然而，几乎同时，就在咱们国内托管公司丑闻不断时，一水之隔的日本已经开始行动了。

从12月15日起，日本管理房屋交易、租赁等的国土交通省在今年修订通过的《关于租赁住宅管理业务等合理化的法律》（「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」，简称“托管新法”）将正式实施，而这个新法早在6月就通过了。

新法中明确规范了租客、房东和托管公司三方的权责义务，对管理公司的资质要求也更加清晰。

其中有两个亮点：

1.租赁公司不能夸大宣传或者对未来给出不实际的承诺，一经发现，每件罚金高达50万日元（约为3.2万人民币）；

2. 托管公司在签订合约前，要向房东做详细的托管业务解释，还有房客情况的解答，这些内容从原本的并非必须，到如今成了必要项。

就在新法要实施的前一个月，日本租赁不动产经营管理师资格考试在全国各地举行，参与人数为2万多人，创下历史新高，与去年比增加了将近4000人。如此大的激增正是因为日本新法出台，要求从业人员规范化。

在日本，虽说租客就是大爷，但房东的利益也有相关政策的保障。所谓双管齐下，政府有任何监管缺失就马上补上。此次将实施的托管新法，其实是在过去2、3年间，日本当地不断有小租赁公司暴雷、不少房东蒙受损失之后，日本政府快速反应的产物。

回到国内的蛋壳闹剧，最近我看到一个被转载无数的视频：一个戴眼镜、看上文颇斯文的年轻女子手持着刀子，言辞激动地对着上门赶人的房东：自己认真交租，也没干啥违法违规的事，凭什么赶我走？

看得十分心疼。年轻人，特别是背井离乡到大城市讨生活的年轻人，没有背景、没有资源、没有钱，在社会组成中是相对的弱者。然而，蛋壳一夜暴雷，夺走的不仅是他们对大都市生活的各种向往，还有对这座城市的归属感，比如开头决定回家置业的小A。

不要让奋斗者寒心。

虽说日本的法规并不是放之四海而皆准，我们中国也有自己的租房文化和特色，但是大方向是没错的：在成熟的社会中，只有法规不断地规范，让有产者不显得面目可憎，让弱者得到安心，人们才能安居乐业。

俗话说得好，罗马城并非一日建成的，社会的进程不能缺少异乡人的努力，期待有关部门能及时补上“法律真空”，未来的健全社会我们拭目以待。

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