盯涨幅，博收益，菲律宾的楼市黄金十年开始了！

不得不说，今年的大环境很差，在这样的情况下，手头有些钱该怎么投资？房产投资，不一定是最好的选择，但一定是最稳的一个选择，抗通胀保值，分散资产配置风险。但是国内大多数城市的房价经过几轮暴涨，升值潜力有限，很多城市还限购、限贷。

而投资的目标在于寻找处于上涨红利期的房产。说得直接一点，我们要找15年前中国这样的房产红利。

菲律宾，正处在这样快速发展的红利期，少有的同时具备好的经济基础、高增长速度、劳动人口多这些要素。

早在2015年，得居团队就去大马尼拉考察过，后来每一次去，我们都更加看好未来大马尼拉的发展，这里就像是十几年前的国内，到处都在施工，到处都是年轻人大军。

菲律宾是位于东南亚的群岛国家，有着长达400多年，三次易主的殖民史，这也使得菲律宾早早就融入西方世界。首都马尼拉1834年就成为自由港，开始了东南亚国际大都会的建设。

直到今天，菲律宾和美国仍然具有千丝万缕的联系，全面沿用美式管理制度，重视私有产权，是典型的东西方文明共同孕育出的国度。

有些没去过菲律宾的人，会觉得这里依旧贫穷落后，治安混乱，不安全。但杜特尔特上任后，大刀阔斧进行治理，比如，铁腕政策整治贩毒产业，签署法令严厉禁止对女性性骚扰。

知名网站Numbeo的生活安全指数排名中，菲律宾国家生活安全指数为57.78，位列全球第63，在东南亚排第4，与新西兰相当，高于英、美、法等国家；而东南亚城市前十名中，菲律宾就占了三席。

- 国家安全指数 -

- 东南亚城市安全指数对比 -

而且，杜特尔特重新审视了大国关系，改变一贯亲美的战略，与中国保持更加紧密的关系，积极响应亚投行和一带一路战略。

因此，之前对菲律宾“亲美仇华”“治安混乱”等刻板印象都应抛诸脑后了。

毕竟，抛弃刻板印象，牢记非自住，紧盯回报率（租金+升值），是一个成熟投资客的基本素养。

2019年，菲律宾GDP（名义）总量达到3568亿美元，GDP增速达到5.9%，在千亿美元GDP以上的国家中，增速位列全球第5。

菲律宾总人口约为1.1亿，根据联合国人口署预测，预计到2050年，人口结构依然是增长型，人口红利至少能释放30年。

从菲律宾的人口结构看，它是所有人口大国中“最年轻”的国家，平均年龄只有23.5岁，0-14岁人口占33%，15-24岁人口占比21%。相比之下，我国的人口中位数年龄是38.4岁。

- 因国家人口普查时间不同，各国家统计年份有早有晚 -

如此丰富的劳动力资源，更便宜的人工成本，更高素质的年轻人，怎么不会让这些跨国公司们欣喜若狂。要知道菲律宾的人均GDP只有3000多美金，我们国家已经接近10000美元了，所以从世界资本上来看，菲律宾的劳动力成本肯定是更低的。

2010年后，菲律宾次进入高速发展期，吸引外资直接投资（FDI，Foreign Direct Investment）从10.7亿美元增长到2018年的99.5亿美元，逐步形成四大支柱产业，不断从全球吸金。“服务外包”和“服务消费”成为最大的优势。

1. 全球最大的呼叫中心（GDP占比10%）

菲律宾成为全球大型企业呼叫中心外包的第一选择可谓当之无愧，这几年发展尤其迅速，不断从印度抢份额，BPO业务每年创造收入超230亿美元，还创造了大量的写字楼、住宅的需求。

最喜欢在菲律宾设立BPO中心的就是西方的金融服务业，比如在前十大BPO中心里，JP Morgan、富国银行、花旗银行、汇丰银行都在列。

2. 博彩产业（GDP占比7.2%）

2014年，菲律宾把Passy City划为博彩娱乐区，聚集了基本所有博彩巨头。2017年，博彩行业总收入为1600亿比索（约30亿美元），同比增长19%。

世界三大评级机构之一的惠誉国际发布《天空之眼系列报道之菲律宾》报告称，尽管亚洲地区存在激烈竞争，但菲律宾博彩业仍保持较大优势，前景看好。

3. 服务输出/外汇（GDP占比9.7%）

菲律宾服务输出最具代表性的就是菲佣，2018年菲律宾海外劳工汇款高达285亿美元。285亿美元是什么概念，超过了柬埔寨全国一年的GDP总额，这些稳定且日益增长的外汇来源给菲律宾提供了很好的安全垫。而且据世界银行估计，这些汇款中有60%直接或间接流向房地产行业。 

4. 旅游业（GDP占比13%）

菲律宾不仅有着丰富的旅游资源，还下了血本。以马尼拉湾区为例，这里不仅有亚洲占地最大的购物中心、滨海的海鲜集市，也有赌场度假村、东南亚娱乐中心和会展中心，只需10分钟就可从机场到达这里。

菲律宾航空交通发达，航线多，距离短，6个小时的航线，基本可以覆盖整个东亚和大洋洲。

菲律宾宾的房地产市场基本是在2011年以后才重新发展起来，发展历史并不长，并且城市公寓楼普遍体量都比较大，建设周期一般需要3-5年，但这又是菲律宾经济快速发展的阶段，城市加速化。

菲律宾是一个单核城市国家，据统计马尼拉首都圈的人口其实已经超过2400万，还在不断增长。

但菲律宾房地产发展速度赶不上人口向城市涌入的速度，这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上家庭，从而造成了大量需求缺口，推动了房地产价格的节节攀升。

根据Knight
Frank对全球150个主要城市2019年第一季度到2020年一季度的统计，马尼拉房价涨幅位列全球第一，高达22.2%，也是全球唯一增幅上20%的城市。而这一涨幅的根本原因就是大量涌入的需求并没有足够的供应来消化，住宅供不应求的情况十分严重。

那这种模式会一直持续吗？我相信不会的，这随着经济发展，房地产越来越市场化，付款方式也最终可能随之改变。

收入极差是一个城市经济学中著名的概念，大概意思是，当一个城市人口越多、越密集就会产生越大的收入极差。

马尼拉就是典型的例子，即使按照在册登记的1200万人口来算（实际应该超过了2400万），城市面积不足上海的十分之一，人口密度却是上海的5倍多。这里既有着大量的廉价劳动力，同时也有不少世界富豪。