收藏备用|准备在美购房的朋友,来聊聊美国贷款,有银行杠杆为何不用?!

这个问题是大多初次在美置业的朋友会问到的，今天我们就来认认真真的聊一聊美国买房的贷款问题。

• 利用了杠杆作用，是一种高效率的操作；
• 机会成本低，可把剩余现金投入其他的高回报项目；
• 银行和个人共同承担风险，万一情况不妙，将只损失头款；
• 享受利息免税的好处；
• 通胀是你的朋友，你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * (1 - 免税率) - 通胀率。

• 对于无有效签证、无美国收入、无美国信用的外国人购买房产，美国零售银行一般是不接受贷款的，因为贷款给这类型的外国人风险比较高，房地美等由政府所赞助的房屋贷款政府也不会批准这类型的贷款，所以只有小部分Portfolio Lender愿意接受这类中国人的房贷申请；
• 对于持有有美国有效签证的中国人来说，在美国贷款是很方便的。

基本房屋贷款类型：固定利率房屋贷款（Fixed-rate Mortgages）&可调利率房屋贷款（Adjustable-rate Mortgages）

两种不同的基本房屋贷款类型：

• Fixed-rate Mortgage，中文：固定利率贷款，简称“FRMs”；

• Adjustable-rate Mortgage，中文：可调利率贷款，简称“ARMs”。

这两种房屋贷款的主要区别在于贷款利率是如何确定的。

在可调利率贷款出现之前，只有固定利率贷款存在。固定利率贷款期限通常是15 - 30年。固定利率贷款，顾名思义，指在贷款的利率在贷款期限内一直固定不变。

固定利率贷款利率保持不变，买家每月的支付金额也不变。不喜欢不确定性，担心利率变高的买家，可能会喜欢这种Fixed-rate Mortgage，固定利率贷款。

另一方面，可调利率贷款的利率是不同的，可调整的。可调利率贷款的利率通常每6到12个月调整一次，但也可能会频繁到每个月都发生变化。

可调利率贷款的利率主要取决于利率的总体变化。当利率普遍上升时，买家的贷款利率将会随之升高，从而使买家需要支付的贷款总额增加。相反，当利率下降时，买家的贷款利率通常也会下降，需支付的总额减少。喜欢生活中经常有所改变的买家，可以考虑这种可调利率贷款形式。

• 申请人：中国公民（绿卡）
• 贷款类型：按揭贷款
• 贷款年限：15 年；30 年
• 贷款比例：55 % - 65 %
• 贷款锁定年限：5 年；6 年
• 贷款利率：3.6%-4.125% （材料审核完毕决定贷款利率）

• 1、购房客户护照及身份证复印件；
• 2、6 个月以上有效美国签证（如没有美签，贷款比例会降低）；
• 3、国内居住2 年以上住址的最新物业费、水电煤费发票（四选三即可）；
• 4、收入证明（需要开近2 年自己的收入，公司抬头、公司联系人姓名、电话、邮箱、地址、公章）
• 5、支付定金日期起前60 天银行账单（期间没有大于$5,000 的大额进账）
• 6、尾款证明：近2 个月美国银行账户账单
• 7、若无美国银行账户，可协助开户；客户需提供国内银行账户近2 个月银行账单；开户时间需3 个工作日

1. 汇款必须是贷款申请人本人账户汇出，包括开发商定金及尾款。（如不是需要资金说明）；
2. 正式申请贷款前3 个月将尾款、还贷保证金及预估的交易费用存到美国银行账户；
3. 过户时账号内还贷保证金为12 个月PITI；
4. 过户时可以去美国或国内完成过户，如在国内过户需要去领馆签文件，一个公证章50 美金（可以为您提供领馆预约服务）；
5. 提前还款没有罚息；

• 申请人：中国公民（绿卡）

• 贷款类型：全款反贷

• 贷款年限：15 年；30 年

• 贷款比例：65%-70%

• 锁定年限：5 年

• 贷款利率：5%（材料审核完毕决定最终贷款利率）

• 最高贷款限额：$5,000,000（超过$3,000,000 贷款金额需要额外评估）

• 客户护照及身份证复印件

• 6 个月以上有效美国签证

• 收入证明（需要开具近3 年收入证明；需含公司抬头，HR 姓名、电话、邮箱，公司地址及公司网站）

• 最近30 天工资单

• 一份银行无欠款证明或持卡证明

• 国内居住2 年以上住址的最新物业费，水电煤发票，话费账单，宽带账单等（以上内容选择2 项）

• 三份信用证明资料，证明区间段需为24 个月

• 所购房产HUD

• 所购房产Deed

• 所购房产税单

• 所购房产HOA 文件

•  所购房产保险文件

• 所购房产租赁文件

• 近2 个月美国银行账户账单（储蓄账户余额需大于$8,000）

• 若无美国银行账户，可协助开户；客户需提供国内银行账户近2 个月银行账单；开户时间需3 个工作日

• 过户时账户内需预留还贷保证金为6 个月PITI

• 提供的近2 个月银行账户，尽量不要有大于$5,000 的大额进账

一、贷款产品

• 申请人：中国公民（绿卡）

• 贷款类型：度假屋项目贷款

• 贷款年限：15 年；30 年

• 贷款比例：50%-70%

• 锁定年限：5 年

• 贷款利率：5%（材料审核完毕决定最终贷款利率）

二、贷款材料清单

1、购房客户个人资料

• 客户护照及身份证复印件

• 6 个月以上有效美国签证

• 收入证明（需要开具近3 年收入证明；需含公司抬头，HR 姓名、电话、邮箱，公司地址及公司网站）

• 近30 天工资单

• W-8 表格

2、三份信用证明资料

• 一份银行无欠款证明或持卡证明

• 国内居住2 年以上住址的最新物业费，水电煤发票，话费账单，宽带账单等（以上内容选择2 项）

• 三份信用证明资料，证明区间段需为24 个月

3、所购房产相关资料

• 所购房产购房合同

• 所购房产租金金额

• 所购房产Tax、HOA 及保险预估金额

• 所购房产开发商及中介联系方式

4、银行相关资料

• 支付定金日期起前60 天银行账单（期间没有大于$5,000 的大额进账）

• 尾款证明：近2 个月美国银行账户账单

• 若无美国银行账户，可协助开户；客户需提供国内银行账户近2 个月银行账单；开户时间需3 个工作日

三、贷款注意细节

• 汇款必须是贷款申请人本人账户汇出，包括开发商定金及尾款

• 正式申请贷款前3 个月将首付、还贷保证金及预估的交易费用存到美国银行账户

• 过户时账户内需预留还贷保证金为6 个月PITI

• 过户时可以去美国或国内完成过户，如在国内过户需要去领馆签文件，一个公证章50 美金（提供领馆预约服务）