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“想过得好一点,就多买几套房。”

2018-12-211351次阅读

做了二十几年服装生意,过手了近20套房,50岁的时候,他得出一个结论:


“买房,是一门相对简单的生意。对大多数普通人来说,想过得好一点,无非就是在合适的时候多买几套房。”



买房,是一门相对简单的生意


周老板从二十几岁就开始做各式各样的小买卖,后来专门做服装生意。2000年前后的服装市场,需求少,但供应更少。在供不应求的时候,生意都很好做,周老板自然也赚了不少钱。


那时候,正赶上楼市大面开始向好,权衡之后,周老板决定拿出一半的钱买房。但周老板还有一个姓李的合伙人,两人意见相左——李觉得做生意拓渠道要紧。最后僵持不下,只能分家、各奔东西。


当时,上海市中心的房子才1万左右,后面十几年里,涨得最快的接近12倍,最慢的也涨了3倍。



“说实话,买房赚的钱确实比做生意来得多。”从2000年到现在,周老板一面做生意,一面买房。算下来,周老板过手的房子也有近20套了:


2008年房地产的低谷期,一口气买了6套;2014年房地产一片哀嚎的时候,又买了几套政府重点规划的新开发区的房子。现在来看,都是回报率500%以上的投资。


而李把钱都用来扩展服装生意之后,最开始几年的确赚钱,经营一年下来,扣除租金、工商税务、工资社保等各项支出之后,能有10个点的收益。


但后来,服装生意竞争压力越来越大,李又错过了电商的风口期,慢慢地开始入不敷出……


而周老板的资本已经开始滚雪球,房子从国内买到国外,生意也从服装拓展到电器、地产……



这么多年做生意和房产买卖,周老板后来发现一个规律:圈子里凡是做生意和买房双管齐下的,大多过得不错;而单纯做生意的,成功的几率明显小了很多。


我猜测这其中有两方面的原因,一是做生意的大多手里有钱,相当于原始资本,二是生意人本就爱钻研,赚钱的脑子一旦动起来就快得很。


“其实,买房也是一门生意,而且是相对简单的一门生意。只要选对城市、选好区域、踩对节奏,就是稳赚不赔的买卖。”



普通人想过得好一点,还是买房吧


其实,2008年的时候,李本有一次翻盘的机会。


那时候,李的生意已经很艰难,房子也处于抵押的状态。当时周老板愿意借他首付买房,结果李把首付投进了公司,后来公司还是倒闭了。如果当时他买房,那至少涨了5-6倍。


当时有不少反对买房的名人,比方说“中国唯一的一个拥有10亿身价却无家可归的”——唐骏。



唐骏是个传奇人物,曾出任微软中国区总裁、盛大网络总裁,身价超过十亿,被誉为“打工皇帝”,但他反对买房。


据传他在一家上海宾馆住了10年,每个月租金12万元。唐骏曾算了一笔账:


在上海买同样质量的房子至少要花2500万元,2500万元拿来自己投资,我相信年回报率至少在30%以上,保守一点,按20%来计算,2500万元每年的回报就是500万元。而住宾馆一年才花150万元……我从中间还赚了350万元。


但这其实是有漏洞的,第一房子会增值,用2500万投资房子带来的回报远不止500万。第二,他身价超过10亿。


什么意思呢?即便房子的价位再加个零,对他们这种有钱的知名人物俩说,也不过是一件小事,想买房随时可以买。但普通人不行,现在的房价水平上涨一倍,买房的和没买房的就会变成两个阶层。


说白了,你手上的闲钱能放到哪儿呢?银行利息太低,跑不过通货膨胀;中国的股市不同于美国,这里是割韭菜的地方;至于近年流行的P2P,你还有投的胆子吗?



更直白点说,在中国,如果普通人想过得好一点,最具可行性的方式就是,在房地产走势向好的时候,多买几套房。



买房的机会,错过就没有了


现在周老板的房产总共有二十套左右,国内的都在一二线城市,海外的陆续买过美国、泰国、日本、澳洲、英国,当然房子也陆续卖了不少。


周老板的第一套海外地产是2015年在泰国曼谷买的,当时主要考虑出去玩方便,毕竟北京的空气实在不太好。


房子很便宜,一套精装公寓不足百万人民币,但周老板没想到的是,2016年房子增值5%,租金毛回报也在5%以上,扣除各项费用之后,整体收益率8%以上。于是,周老板意识到,海外地产也是个可以赚钱的买卖,也就开启了新的投资领域。


从国内房产到国外房产的这个投资转变,在我看来是非常明智的行为。目前来看,国内值得保留的投资性房产只有一二线城市。主要有两方面的原因:一是中国的房地产泡沫,二是政府的宏观调控。


日本现在出现的“0元送房”,其实就是给我们的警钟。日本出现房产问题的根本原因就在于人口老龄化,表现出来就是房子的空置率过高——13%,从而使得房子从资产变成了负债。



中国实施计划生育到现在,人口红利已经基本吃净,甚至有机构预测本世纪中国可能会出现每3个人中就有1个是老龄人口的现象。


另一方面,中国的房地产泡沫也是个问题。但从空置率来讲,并不乐观。原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示:2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。


好在中国政府一直在进行政策干预,无论是开放二胎政策还是房地产的宏观调控,都一定程度上抑制了最坏情况的发生。但即便如此,从投资角度考虑,如今国内唯一可投资的就只有核心城市了。当然,风险还是有的,只是相对小一些。


所以,近几年中国财富金字塔上端的人,都在进行海外资产配置。一方面应对新的国际形势(中美发展周期的背离),另一方面也是寻找风险更低、收益更好的投资渠道。


拿近期几个热点投资地区来说,有人认为泰国曼谷是“二十年前的北京”。这种说法有一定道理,毕竟泰国正倾尽一国之力促进首都曼谷的发展,比如一带一路、东部经济走廊计划等。这都是利好,房价自然会增长,但基本不会出现中国式房价暴涨的情况,不过租金收益会好一些在5-6%。



另外,传统投资地区,比如美国。现在的美国正走出2008年金融危机的阴影,绝大部分城市的房价超过了曾经的高峰,硅谷等高价位市场甚至已经翻到两倍。但高价位市场的快速增长,也意味着越来越高的成本和风险。


很多人忽略了一个问题,房价是有传导效应的。以美国为例,主流城市首先一波冲高,比如纽约、洛杉矶,然后慢慢传导到二三线城市。


所以当前正是小成本投资美国(房价低),获取良好的现金流(租金回报),同时锁定未来房价涨幅(大趋势下上涨已是必然)的最佳时机。



无论是亚特兰大、达拉斯还是租金回报居全美第一的奥兰多,都有不错的投资机会。



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