我,首付20万,5年后卖房赚了23万
今天,给大家介绍一种投资方式——“以租养贷”。
象姐第一同事,就用这种方法,在英国花20万英镑的首付买下了一套当时价值40万的一居室,等到5年后卖出套现,一算发现扣掉各项开支,竟然赚了23万英镑。
在分享这个投资案例之前,我们得先搞懂一个东西——英国的贷款,这也是这次投资大获全胜的关键所在。
一般来说,在英国买房可以办两种贷款:
一种是自住房贷款:本息一起还,和国内差不多。
另一种是Buy to let贷款:买一套房,用租金来支付月供和其他费用,以租养房。
Buy to let贷款之所以能做到“以租养房”,是因为投资者在贷款期限内只需要还利息(Interest only),本金在等贷款到期时一次性还清即可。
举例来说:
你购房时,需要向银行借了一笔50万英镑,假设两种贷款方式的年利率都是5%。
那么,如果你申请的是Interest only,那么:
你每年只需还50*5%,也就是2.5万/年的利息,每个月要还2080英镑;贷款到期满后,还需要一次性归还50万的本金。
如果你申请的是英国的repayment mortgage,也就是自住房贷款,按照最长的25年期限来算,那么:
你每月要还2930英镑,比Interest only每月多近1000英镑,还满25年就全部结清了。
乍一听,Interest only很不合适,因为25年后还欠银行一大笔本金,而且算起来也比本息同还的总利息要多一些。
的确,如果是长期持有的自住房,选择本息一起还的repayment mortgage更合适。
但是如果是投资型房产,interest only就更加有优势。原因有三点:
首先,长期来看,通货膨胀会导致25年后的50万,远不如现在的50万值钱。
第二,把涨价的房子卖出赚取差价,是投资房产的一个重要收益。但你的向银行贷款的钱,不会因为房价的上涨和通货膨胀而变化。
第三,现金流。由于buy to let贷款只需要还利息,因此月租往往能cover利息和其他养房开支,从而实现正现金流,避免因为房贷而降低生活品质。
这里,我们再举个例子:
象姐的同事,在伦敦东二区投资了一套一居室,前后花费了40万英镑左右,包括:37.5万英镑的房价、2000的律师费、2800英镑的全球首套印花税等。
在付款上,她是这样处理的:
自行支付不到20万英镑,约170万人民币;
申请buy to let贷款20万英镑,每月要还769英镑的利息。
买房后,她就把房子租了出去,月租金水平在1200-1500英镑(zoopla和rightmove可查询同地段相似公寓的租金)。
因为是新房,所以房子的保养和维修基本都是由开发商包了。还了房贷后和各种管理费税费用后,每年可以获得约6千英镑的收入。
更加精彩的是,她买的公寓在伦敦的东二区,正是价值洼地。
今年,这里将开通Crossrail,横贯城铁的大站点。而根据官方预计,Crossrail新站点开通会让站点1.2公里范围内的楼盘在现有涨幅基础上再涨25%。
也就是说,比如这个地段的房价本来就要涨10%,crossrail会让房价上涨10%+25%就是35%。
不仅如此,这里未来十年还会增加6万上班租和学生人口。
同时考虑到这两个增值因素,5年后,这个房子所在区域的未来5年涨幅预计达到50%。
如果在5年后顺利卖出,那么这个房子将带来:
60(卖出价预期)+3(5年租金净回报,已扣除每月归还的房贷)- 40(首付+一次性归还本金)= 23万英镑
总计23万英镑的回报,相当于130%以上的投资回报率,年均回报率超过25%。
而且所有的租赁和维护工作都委托给了中介,她也就是一买一卖走走手续,并不占用自己的大量时间和经历。
这并非天方夜谭,相反在英国伦敦有不少全职炒房者,就是用的这种操盘首发。
这种方式行得通,有三个重要前提:
第一,租售比高,租金可以完全覆盖月供和费用;
第二,银行支持这种以租养房只还利息的贷款;
第三,市场要好,比如伦敦房产供不应求,价格上涨趋势上涨。
最后,补充一下外国人去英国买房要注意的贷款问题:
英国欢迎外国投资者贷款买房投资,但是对借款人的财信状况和房租收入有门槛,大多银行要求,对外国人申请buy to let贷款要求如下:
最低贷款要达到25万英镑,最高能带房屋总价的60%,月收入要高于贷款月供25%。
这里贷款利率按3.5%计算,还要提交英文版的文件证明借款人的财信实力证明。通常是3个月的工资单,调查税前税后收入。同时,公司还要出一个在职证明。
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