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为什么很多人赴美生子？
美国房产问答
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- 基本问题
- 问美国房产税与美国教育间的关系怎样？得居置业专家： 美国房产税的一半用于美国基础教育经费在美国，美国基础教育公立学校的经费来源中，房产税占了45％-50％，其余45％左右由州政府承担，而剩余的约8％左右是联邦政府承担。大多数人贷款购买美国房产，因此房产经纪公司会在每个月帮你扣缴房产税，但是这部分支出和贷款利息一样，都可以抵扣一部分个人所得税的税额。
- 问美国租房有什么好处么？得居置业专家： 买房可能很容易就把你绑在同一地方好几年。房屋当然可随时出售，但有附带成本，太快出售或被迫在低迷市场出售，都可能赔钱。租房则让你有更多自由，想搬就搬。这种弹性在碰上财务处境改变时也有助益，例如付租金变得吃力， 可以在租约到期时搬家。
- 问美国公民多大可以买房 ？得居置业专家： 美国的房子一般都特别大，美国人喜欢住别墅，对美国人来说，买房比租房更划算，人们愿意买房，也买得起房。只要你是一个年满16岁的成年人，并且有正式工作、有稳定的收入，美国政府就不会对你的买房有什么限制。只要你符合贷款的条件，很容易就能从银行获得购房的贷款了。 美国许多州、地方政府都有鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。美国个人所得税十分繁重，但如果你因为买房将月收入付了银行利息，就可以免税，而租房是不免税的。美国人买房通常会考虑几个问题：一，学校要好。如果学校不好，只好上私立学校，那样学费开支很大，孩子多的家庭根本就负担不起。二，上班要近。美国人居住观念中没有亚洲人的都市概念。好的房子不一定是在繁华的地段。他们选择地段，还要考虑距离工作单位近。三，环境要静。不要离车站近或是靠主路近的地方。美国主干道上车辆多，流速快，噪音大。最好位于安静的小街道上。四，采光要好。在美国买房子虽不讲究座北朝南，但一定要采光好，节能又通风。最后，面积要大。房间多一些，便于父母来探亲时居住。
- 购房问题
- 问中国人在美国如何购置房产？得居置业专家： 首先你需要美国的暂住证，也就是绿卡，并且在美国常驻5年之后，你才有权购置自己的房产，前面3年你只有租房的权利，后面2年你可以进行房产信贷但是不能买房。以洛杉矶而言，郊区一套200多平方米的别墅，送车库，50多平方米的大院子，在60万美元左右，折合人民币450万上下吧。 美国政府现在比较抵制华人入境，就以单单旧金山而言，三分之一的人口都是华人，现在要办签证也很麻烦，我弟弟去美国时，签证办了两年才下来，而且还要疏通很多关系。
- 问美国买房时可能遇到的大问题是什么？得居置业专家： 购房者通常会在签署购房合同後，交3%的预付金。有些购房者会担心他们的押金收不回来。其实这种担心大可不必，因为对於这部分预定金，卖方不能立即兑现。相反，这笔钱会存入托管账户，没有双方的签名不能被使用。
- 问美国买房有哪些必须要考虑的区位因素？得居置业专家： 美国一些地段或社区处在不断变化的状态中。比如，一处垃圾场可能在多次民众抱怨及投票会议后，就被一个美丽的公园所取代，那么在这个地区周围的房产价值自然也会随之发生变化。在美国买房考虑买房地段时，需要事先调查这个地区的潜在变动因素。与当地的规划部门联系，或咨询当地资深的房地产经纪人，都可以帮助买家了解到正在考虑的社区近年的发展趋势。
- 费用问题
- 问美国买房可以直接上学么？得居置业专家： 不可以直接上学，要上学的话要满足以下条件之一： 1. 如果家长计划让孩子读美国私立中小学，那么也跟“学区”没有关系。美国的私立中小学不管学生的居住地区，优质学校首先看钱，每年学费起码得交两三万美元。其次看人，如果进校后学生被发现是“朽木”或“坏料”，就会被清除出校。 2. 美国好大学很多，大学没有“就近入学”的规定。但美国公立大学的学费州内州外有别，比如外州（包括外国）学生，一年学费是3万美元，而州内学生只要1万美元出头。如果要享受州内学费优惠的条件是：在开学前在该州住满一年。无论住在州内哪个区域，一视同仁，跟“学区”没有关系。 3. 如果外国父母想让孩子就近入读美国的公立中小学，通常父母必须至少有一人在美国工作、求学。如果孩子是孕妇妈妈来美国出生的就是美国公民，可理所当然享受免费教育。即使是非法移民的孩子，也可享有美国教育权利，接受从幼儿园到高中毕业的13年义务教育。
- 问美国房产增值税是什么?得居置业专家： 国人出售美国房产时，如果有增值，要交增值税。持有时间在一年或一年以上为长期，税率则为三档，0、15%，20%。如果时间少于12个月，为短期，适有于美国的正常税率，联邦是10%到39.6%。
- 问美国房产收入要多少？得居置业专家： 房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。这个怎麽决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。
- 贷款问题
- 问美国买房如果需要首次购房贷款，要注意些什么？得居置业专家： 房屋贷款的范围找到一个最好的满足所有需要的房子是很困难的,特别是如果这是第一次购房者首次购买。联邦政府和大多数州针对首次购房者提供房屋贷款保险，使购房更加容易。这些贷款提供有吸引力的福利,可以使购房经验成本更低和更少的限制。但它们并不适合所有人。 什么是首次购房贷款? 首次购房贷款是购买房产者第一次使用抵押贷款的形式购买地产或房产。虽然购房者的定义各不相同,但通常是那些从未签署过契约作为房地产的所有者。一定要证实这一点，才可以从与贷款提供者手中获得贷款。政策为首次购房贷款提供了一个低首付,低利息、低费用和延迟支付的有利条件。这些类型的贷款是由联邦住房管理局为美国大多数州提供的。FHA首次购房贷款项 目提供比许多其他类型的贷款更容易的资格准则。这些贷款允许更高的债务比率,较低的信用评分,减少买卖手续费和首付——购买价格的3.5%左右。 首次购房贷款的优点 首次购房者相对比较低的限制条件，可能要考虑这些贷款问题包括: ? 没有足够的钱支付首付。 ? 你有一个有限的能力来满足高利息和费用。 ? 你的信用分数不符合其他贷款类型。 首次购房贷款的缺点 如果购买者想在富人区买一套非常昂贵的房子，你可能不得不将目光投向别处。联邦住房和城市发展部对富裕的地区的购房贷款减少625500美元的。贷款限制取决于区域的收入中值,所以一定要检查购买者的房地产经纪人或银行。另一个潜在的缺点是要求购买者购买的房产必须是主要居住地。换句话说,如果购买者是想买房产打算出租,你可能不会有资格获得贷款。 其他的一些潜在的缺点包括: ? 如果刚刚卖掉房产不久立马要买回,可能会失去一些贷款的好处。 ? 首次购房贷款中，如果你想以后再融资或改变你的债务或担保的条款,这可能是不可能的。 ? 而其中的一些贷款不需要购买私人按揭保险,但可能被要求投保所提供的贷款项目,和保险政策可能更高的费用。 尽管有这些缺点,首次购房贷款仍可能对你最有吸引力的类型。退一步,评估你的财务状况,考虑你想购买和考虑你的选择。
- 问【购房知识】怎么挑选美国房产房贷银行得居置业专家： 在美国买房后，选择一家好的房贷机构成为至关重要的事情。选择房贷机构的决定会影响屋主其后的几十年，因此借款者应该根据自身需求，多方比对，谨慎选择。在和潜在贷款方进行沟通时，不要羞于开口提问。 问题一：最低首付款是多少？首付金额决定了贷款利率和其他条款。了解最低的首付款是多少（通常在3%至20%），可以在此基础上以提高首付为杠杆改进房贷条款。 问题二：贷款申请审批需要多久？这一问题的答案因时而异。贷款业兴旺的时候，摆在贷款审批人案头的申请可能会令其应接不暇，同样各个环节的承办人都在超负荷工作，实际核批过程可能会需要两个月或更多。请贷款机构为你预估这一时长，才能确定锁定利率的最后期限。 问题三：交易费用（Closing Costs）是多少？交易费用是买房过程中的手续费用，包括律师费丶房产证保险丶房屋检查费丶贷款初始费用丶登记费等。这些费用越早了解越好。贷款方必须在借款人提出贷款申请的三日内为你出具书面的手续费用估算清单。 问题四：房贷利率是多少？相信购房人在此之前已经对贷款利率有了些许概念，对固定利率丶浮动利率和混合型利率这样的术语也有所了解。为了更有效的对比各机构利率，应该询问的是年固定利率（APR），这一利率通常高于机构报价。问题五：折扣点数（discount points）和初始点数（origination points）是多少？折扣点数是为了降低利率而设，而初始点数为加到贷款里的其他费用。这些点数因人而异，应事先搞清楚，避免贷款手续进行到一半发现额外的支出。 问题六：锁定利率的费用是多少？为了预防在交易过程中利率发生变化，借款人可以要求贷款机构锁定利率。锁定期一般在15至90天，锁定期越长费用也越高。 问题七：提前还贷是否需要支付违约金？搞清楚一旦提前还贷会遇到的风险和限制。有些贷款机构对接受提前还贷违约金条款的借款人给予低利率的优惠。 问题八：这一贷款的资格指引（qualifying guidelines）是什麽？资格指引与贷款申请人的收入丶职业丶财产丶债务和信用记录相关。初次申请者丶退伍军人贷款和政府资助项目的申请人通常在这一条件上较普通申请人要宽松许多。 问题九：我还需要提供什麽文件？多数贷款机构会要求申请人提供收入证明丶资产证明。如果你的信用记录优秀，可能会得到银行「免文件证明」的特别待遇，但也可能因此被要求提高首付额度。 问题十：哪些情况会延迟申请的审批？如果你提供的文件和信息齐全，审批的时间可能会与预期相符。一旦贷款审批人发现信用记录存在问题，这一过程就会被延长。如果这一期间你的相关个人信息发生改变，例如就职机构丶收入或婚姻状况，应该及时通知贷款机构，以便确保你的审批流程不受影响。
- 问贷款买房和现金买房的时间有什么区别?得居置业专家： 通常每个过户时间不尽相同，现金买房15天到30天房屋就能过户，贷款买房由于银行手续繁杂，通常要45天或更多时间。
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