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通常每个过户时间不尽相同,现金买房15天到30天房屋就能过户,贷款买房由于银行手续繁杂,通常要45天或更多时间。
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基本问题
问
美国如何买到好的学区房?
得居置业专家:
美国学区房是只挑高中的,美国学校按照其支持和附属的对象分为私立和公立。美国私立学校由宗教组织和个人开设,所就读的学校与居住的区域无关。公立中学、小学和幼儿园采取“就近入学”的原则。美国法律规定,任何居住在这个学区内的孩子,都有享受免费公立教育。学校质量好的地区就成了吸引家庭入住的“学区”,听上去和中国的学区房差不多,其本质还是有不同的。 首先,美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段,孩子的学习任务相对轻松,而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段,即便是玩着长大的美国孩子,都要在这几年闷头苦学,为上个好大学冲刺。 其次,美国的学区好不好,通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好,两者紧密联系且相互促进。美国家长通常不像中国父母一样践行“生活为教育让路”的原则,但只要一个家庭选择一个良好的生活综合区,通常附近的学区都不错。 美国法律规定,任何居住在某一学区内的孩子,都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。市政府或郡政府将辖区划分成不同区块,学区可具体划到每一条街、每一个门牌号,和行政区没有直接关系。在美国,每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校,只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址,每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相
问
美国房屋的产权是多久?
得居置业专家:
美国的房屋以及房屋所属的土地均为永久产权。
问
美国人为什么喜欢住郊区?
得居置业专家:
因为别墅价格不贵,大家都住得起。平均16.16万美元。也就人民币100万。你到二线城市杭州的郊区,距离市区不远的地方,找一个别墅,占地一亩的,漂亮的别墅,游泳池、网球场社区的,学区好的,只有100万人民币,你找得到吗?我之前算过,平均美国人工作4年可买房。中国式不吃不喝N年。而且郊区学区好。美国的好学区一般不在市中心。比如洛杉矶、旧金山、亚特兰大、西雅图等。好学区就是好的公立的小学到好的高中。郊区购物中心多。大型购物中心在郊区有很多,比如沃尔玛、CVS药店,苹果旗舰店等。生活很方便。
购房问题
问
美国买房流程是怎么样的?
得居置业专家:
找想买的房子,为想买的房子正式申请贷款,可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。 咨询律师关于购房资料等细节可以确保购房要求以及购房截止日期。 找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make a offer。卖家接受了买家的出价后,双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同 (P&S)。里面涵盖了最后价格及各项条款。与贷款机构沟通好,确保在购房合同写的交款期限内通过贷款。一般外国人贷款机构审批时间会长至2个月,需要在购房合同上写清楚日期。可结束交易 clear to close代表的是买房的贷款机构通过了贷款申请,已准备好了资料以及款项。
问
在美国房屋贷款,需要准备哪些文件?
得居置业专家:
首先必备的是有一个可以正常使用的美国的银行账户,这个银行账户没有限制,并不是说在哪家银行贷款就必须拥有哪个银行的账户。以及有效的护照和签证(签证有则提供)。一般都会需要买家出具相应的资金证明(自付的首付款部分),如果没有境外存款证明,境内的英文存款证明同样适用,这个就看卖方对买家的要求了。另外还需要申请人的工作证明和工资流水证明。
问
美国购房对于合同还有哪些细节?
得居置业专家:
美国房屋交易合约都是格式化合约,非常完善,充分考虑到买卖双方的利益。当然,从规则上,更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险,保证买家只要按规则行事,一般不会买到问题房
费用问题
问
在美国购房,除了房款外,需要交纳多少手续费用?
得居置业专家:
美国房产买入的手续费用包括了房屋检查,产权调查费等,总额大约为1500美元(约合9000元人民币)左右加上房价的0.6%。如果购房者需要贷款,则还需交纳贷款的相应手续费用。各州实际情况有所不同,具体收费以实际情况为准。
问
美国买房的生活方式遭到排斥了么?
得居置业专家:
美国年轻人大多背负着各种贷款,尤其是高额学生贷款。此外,他们基本上都经济独立,和中国传统的家庭观念不同,美国大多数父母不会像中国父母那样帮子女买房。而且,如今在美国买房不再只是基于住房成本决定,小孩养育成本的上升也让美国年轻一代“敬而远之”。
问
美国房子的价格高么?
得居置业专家:
据报告显示,美国房屋的平均中间价格为16.3万美元,也就是说,有一半的房产低于97.8万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。用同样的价格,在美国买到房子可以比中国大三倍以上。或者说,用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。
贷款问题
问
美国买房贷款被拒该如何应对?
得居置业专家:
来到美国以后,买房是大多数移民的必经之路。为什么在美国很多人都是贷款买房呢?因为在条件允许的情况下,尽可能地使用借款而不是自有资金,这 样才能充分利用财务杠杆原理,使投资收益最大化。在美国贷款还有一个好处,那就是利息和贷款费用都可以抵扣个人收入税,所以即便是高收入群体,从避税的角 度考虑,也是乐意用贷款买房的。所以了解一下申请房贷的过程就很必要了。 实际上在美国,没有绿卡或者不是公民,也有可能贷款买房的,只要你的信用分数够高,有2年或者以上的稳定收入证明,工作稳定,申请贷款前没有换工作,平时帐户没有支出大于收入,能够支付首付,一般来说申请贷款是没有问题。 在美国很多地方都可以申请贷款,因为在美国发放房贷的机构很多,不但有银行,也有许多专门办理房屋贷款的公司,这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外,还设有电话专线服务以及网上服务,可以通过电话或网络完成房贷的申请,十分方便。 以网上申请为例,申请者只要在规定的网站上填写好申请表,同时电邮(或邮寄)所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查,如果房贷 人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料,就会通过电话或电邮与申请人联系,如此往返,直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准,贷款机构就会准 备好各种文件,在过户那一天(closing day or settlement day)将贷款直接交给卖方,通常是银行支票或电汇,而非将贷款交给买方,也就是说,虽然买方申请贷款,但钱却不直接给买方,而给卖方,初次贷款者应该了 解这个特点。一般来说,贷款申请多在60天之内完成,有时会略长,有时会很快,不到30天,视不同地区、季节、贷款机构、贷款人而定。 如果去银行,可以选择几家同时申请,一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些,大银行会慢一些。其实关键是要多对比,选择APR最低的。 申请贷款最麻烦的是需要提交各种文件。在申请贷款时,基本上需要提交以下各种文件: 1,信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下,直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告,如果没有信用报告,通常就不能申请房贷。因此,移民 到美国的人,优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用,最好的方法是申请信用卡,无论用还是不用,有了信用卡就有了信用记录。 2,年度工资表(即W-2表格)。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表,这样可以知道两年内申请者的工资收入情况,这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。 3,报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表,从报税表中,可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况,包括家庭人口、工资、投资、福利 收入以及退休帐户存款等。多数情况下,贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表,这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表,免得申 请者寄表麻烦。 4,银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告(bank statement),以此了解申请者的存款情况。 除了上述基本文件外,还会有其它各种补充文件的要求,比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。特别需要指出的是,华人中比较流行子女买房时, 父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部,在这种情况下,贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款,因为如果是借款的 话,就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。 在美国,最流行的房贷种类是30年固定利息贷款,即贷款期限30年,30年内 利息固定不变。据统计,30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右,虽然比一年以前的3.5%要高,但从历史的眼光 看,依然属于低息。30年固定利息贷款的还贷期限虽然是30年,但很少有人会到30年后才还清贷款,大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉,或者提早还清 贷款。因此,即使是六、七十岁的申请者,只要符合条件,也可以顺利贷到30年期限的房贷。 除了30年固定利息贷款外,流行的贷款种类还 包括:15年固定利息贷款、20年固定利息贷款、30年浮动利息贷款(有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定,其余年份利息浮动之分)等。此外,还 有联邦房屋署贷款(FHA)、退伍军人贷款(VA loan)、只付利息不付本金贷款(一般前几年只付利息,月供负担比较轻,而后利息息率增加,同时加上本金,因此月供会大大增加)等。 简单说来,在美国申请房贷,最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录,以及还贷能力,是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。据统计,截至2013年底,全美房贷总额为18万亿美元,平均每人贷款近6万美元。 不过随著Dodd-Frank规定生效,想贷款的人可能会发现他们的申请遭拒,却不了解原因。以下是放贷业者可能拒绝房贷申请的因素和如何避免申请被拒: 一、信用分数低于640分:银行假设信用分数高的人,违约的危险较低。合格申请房贷的最低信用分数虽然每家银行的标準不同,有些公司允许620分,甚至600分或580分。 解决办法:若你的信用分数低于640分,业者可能要求提交很多文件,例如最近的银行结算单和存款证明、薪资支票存根和其他收入证明。业者也可能要求更高额的头款或是更多储备金,以弥补信用分数过低。 二、过期不付款:经常逾期不付款的人,可能遭放贷业者驳回申请,因为这种行为往往与偿还房贷风险较高有关。未按时还债,以致于债权人通知信用局你超过付款日30天或更久都没付钱,会影响信用分数。 解决办法:养成按时付款还债的习惯,以重新建立信用。若是过期才付款不是因为不付钱的坏习惯,而是因为偶尔支票或帐单未寄到,那就应向业者解释清楚。 三、收入不稳定:收入不一致或是不稳定,可能成为申请房贷被拒的主因。来自股票、股息或年金的收入,通常会受到放贷业者严密的审视,自雇者或依赖自由工作收入者也是如此。收入较复杂的人,应準备提供证明收入来源的详细资料。 解决办法:有计划专为没有传统工作的人而设。例如联邦农业部的农场服务局(FSA)经常贷款给刚开始务农的民众,後者不符传统贷款的资格,因为没有足够的财务资源。 四、开销太多:你每月的开销几乎和收入打平吗?若是如此,你的预算就没有太多财务回旋余地,可能使你申请不到贷款。放贷业者会考虑你的债务对收入比率,以免把钱借给没有能力偿还的人。Dodd-Frank新规定要求消费者债务对收入比率不能高于43%。 解决办法:一些联邦贷款计划允许申请者的债务对收入比率超过43%,高达50%都可以,但是利率和费用会较高。 五、新工作:经常换工作可能使申请贷款被拒,业者希望申请人至少在同一个单位工作两年。过去一年更换职业领域者也可能遭拒,申请贷款期间换工作也是不智之举,放贷业者很重视申请人工作稳定。 解决办法:可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作和薪资,并把资料交给放贷业者。 小结: 总之贷款买房的时侯,为增加获得条件优惠房贷的机会,最好是信用分数超过740和首付款达到20%。 1.注意自己的信用分数; 2.经济条件许可的情况下可以考虑多交首付; 3.要留意各种手续费,除保证首付外,购屋者还要预留办理过户手续的费用,从数百到数千元不等。一般银行的手续费多种多样,有的可以讨价还价,有的不 能,但银行需按规定列出各种手续费的明细表,购屋者应认真核对。银行可能收取购屋者的信用报告费、房屋评估费、文件费和管理费,费用的多寡将视居住地和具 体情况而定。如果需付房贷保险,每月将增多100元以上,要看是何种贷款。 4.等候合适机会。房价上涨、利息将很快提高,都会使购屋者产生紧迫感。如果经济条件和信用分数仍然不足,拿不到合适利率的贷款,最好的选择是不要匆忙决定买房。 5.比较各家银行再做决定,与买车贷款不同,房贷的部分条件可以商谈。购屋者应向银行说明所需的贷款条件与利率,和能拿出多少首付。购屋者还应询问有关 房贷的其他事宜,和不同比例的房贷分别需多少手续费等。买房者要分析不同银行的不同费用,从银行的网站即可查到。银行为了竞争,可能会向购屋者提供与竞争 对手相同的贷款条件。
问
美国买房想要贷款,哪些机构可以帮助中国人贷款呢?贷款的额度是多少?
得居置业专家:
哦哦哦
问
美国买房的理由有哪些?
得居置业专家:
许多美国人将买房视为成功人生必不可少的一步,而且拥有房产也可带来大量经济利益。最明显的好处是房产可大幅升值。NAR的数据显示,1993年至2013年期间,美国现有独栋住宅的售价中值上升了81%。正如最近的情况一样,当房价迅猛上涨时,拥有房产的潜在回报也在购房者的心中突出显现出来。许多房主还能在还款期间以按揭贷款利息抵扣个人所得税。
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