英房专题 | 走进英国经济适用房市场

2020-02-201659次阅读

前言

对于刚刚接触英国房地产市场的中国投资者来说，英国的Affordable Housing，即国内一般称为经济适用房的为保障一国公民对于房价的可负担性的房产类型，应该是相对陌生的。这种陌生一来源于自己的投资标的（一般为新建公寓）与经济适用房似乎并无甚关联，二来国内的介绍英国房地产市场的各种渠道，也不常系统地对这一类型的房地产进行介绍。即便偶尔在外国媒体上瞥见其作为主题的报道，也如同白日焰火，吸引力远不如自己关注的其他内容。

但实际上，以经济适用房作为一个大类的房地产，不但是现在的英国整个地产市场的一个重要组成部分，且有可能在今后，也像其他类型的地产产品一样，进入我们这样的外国投资者的视线范围。

本文将结合目前主流的关于经济适用房的内容，为读者朋友们展示这一市场的相关概念，市场现状以及对普通住宅投资市场可能的影响，以求令读者提前建立对该市场的一定了解，更好地认识英国地产。

相关概念

经济适用房的定义及类型

经济适用房（Affordable Housing）是一个英国住宅房地产的一个大类。由于其涉及到法律和英国各政府不同政治体系解答，具体定义和解释较为复杂。一般认为，只要是为解决特定群体（标准一般为收入）的住房需求，以低于市场价格出租和出售，并由当地政府或政府认证的专门组织主导和管理的房产都可称为经济适用房。

经济适用房的涵盖范围有三类：Social Rented，Affordable Rented和Intermediate Housing。最后一种Intermediate Housing内又分为供租住和供购买两类房产。

三类经济适用房的分类是依靠其对应的可负担性作为标准的，其中，Social Rented是可负担性最高的一类房产，租金通常为市价的50%，Affordable Rented则要高出大约30%，Intermediate Housing中的租房房价与Affordable Rented相差不多，但一般不会低于市价的80%（Affordable Rented可能低于市价的80%）。至于Intermediate Housing中的购房部分因为内容较多，我们会在下面专门介绍。

Intermediate Housing中的购房形式以Shared Ownership为主，即买家只支付一套房子总价的一部分（通常为25%-75%），而剩余的没有付清的部分将被作为租金计算的基础出租。一年的租金一般为房子未付清价值的3%，并以零售物价指数为基础逐年上涨。买家可以在入住以后随时选择增加自己所占的房产份额，从而令租金减少。一个租金计算的直观例子如下：

供应主体

经济适用房由于全部以低于市场价格的水平交易，因此一开始在交易中不涉及私人公司，均为当地政府主导，然而随着英国经济适用房需求人口的增加，政府无法凭一己之力完成经济适用房的输送，于是允许得到政府认证的私人机构进入这一市场，这些机构被称为Housing Association（此处暂译为住房保障机构），全部为非盈利机构（Not For Profit Providers）。2008年之后，盈利机构（For Profit Providers）也开始能够进入这一市场，只是当前仍以非营利机构为主。

根据英国政府于今年1月31日发布的认证经济适用房供应主体的名单，我们统计出当前市场上的1627家认证机构中，主体数最多的为住房保障机构，共1382家，占总数的84.9%；其次为当地政府，共196家，占12%；盈利机构数49家，占3.1%。

市场现状

前面说过，英国经济适用房虽然由政府或者政府认证机构主导，但是仍然是一个完整的自由市场，而并非一个由政府完全控制与调节的领域。既然经济适用房是一个市场，则理所应当，它也有其供求关系。

供求关系：供需缺口极大，以租赁为甚

在经济适用房的市场上，产品可以被分为两个大类：用于出租的和用于销售的经济适用房。而根据目前的统计数据，无论是出租还是销售，供给都无法满足需求，这其中租赁部分的情况又比销售要严重。

经济适用房的消费群体比较特别，在收入上需要低于某个门槛（依照所属地区数字不一），并且根据需求（买或者租）的不同，操作模式也不一样。我们接下来将把有经济适用房租赁需求的群体和有购买需求群体分开介绍。

对于需要租赁经济适用房的人来说，首先需要做的就是在当地政府进行登记，即便要租的房子不是由政府（比如说由住房保障机构）提供，也一样可以通过政府来申请。

当一个人申请了经济适用房之后，此人就会被放到政府的等待清单（Waiting List）中。因此当前这份清单上的人数，就可以用来推断租赁经济适用房的大致需求量（但实际需求量可能更多，因为某些住房保障机构有独立于政府的清单）。

英房研究院根据英国国家统计局发布的当前处于政府等待清单的家庭数绘制了一份图表，由这份图表可以看出，2019年，仅英格兰地区在这份清单上的家庭数就超过了115万个，对应的需求就会是至少115万套经济适用房，这一数字相当于伦敦政府估计的伦敦每年住房需求量（6.6万套）的17倍以上。

而面对如此巨大的需求量，供给的增加却相形见绌，在2018-2019年，全英新增的经济适用房租房供给量为314000套，仅为需求量的27%左右，缺口超过80万套。除此之外，虽然供给量比去年略微增加，实际进入名单的家庭数却也随之增加，即问题实际上并没有得到解决。结合供求数据的趋势来看，2015-2019年间，总共的新增供应量应该超过150万套住宅，但名单上的总家庭数却并没有对应减少，而只是减少了9万个家庭左右，这中间有超过140万的差额，平均每年28万。从这个角度说，可能每年新增的需要经济适用房的家庭都有数十万个。如果这一假设为真，则以当前的供应速度，每年只能减少原本基数上的大约3万套（与2016-2017,2017-2018年情况符合）的需求，要完全解决，需要超过30年的时间。

再把视角转向销售方面。以Shared Ownership为主的销售型经济适用房由于不需要登记，因此不能用和租赁一样的方法来估算需求量。我们此处引用Savills依据英国房价和收入等因子建模分析后得出的结果作为参考。

依照Savills的估计，每年英格兰的经济适用房购房需求在9.6万套左右。这其中以伦敦最多，英格兰南部其次。结合国家统计局的供给数据来看，每年新增的销售类经济适用房数量约为2万套。与此同时，2万套的供应量已经是10年来的新高。以这样的数据为基础判断，每年英国的需求缺口都会新增超过7万套住房。

由此可见，以英格兰为代表的英国经济适用房供给普遍无法满足需求，且这一问题表现在租赁上比在销售上更为严重。但我们还应该注意到，虽然租赁方面目前的缺口超过销售方面的10倍，可是租赁方面的供给量每年能够大于新增需求，亦即整个问题目前来看最终是能够解决的，而销售部分则是每年缺口都在扩大，以当前情况来看无法确定何时能够解决。

需求缺口引发资金流入

由于经济适用房的需求缺口大，短期难以被填补，因此呈现出了很强的市场吸引力。根据Savills的统计，在2018-2019年间，盈利性住房保障机构的数量由20余个增长到超过50个，增加了150%，同时这些机构的经济适用房保有量增加为5000套，相比去年同期也增加了大约150%。

随着新机构的进入，已经进入市场的机构也在想办法增加自己对市场份额的占有能力，而达到这一目的的主要办法则是增加自己所持有的经济适用房份额。份额不会凭空增加，因此需要更多的资本投入。据Savills统计，在2016年至2019年间，市场上的私人机构（包括非营利性和营利性私人机构）筹集的资金量不断上升，其借贷额由2016年的50亿英镑增加到了2019年的接近140亿英镑，3年增加了180%，平均每年60%。

与此同时，英国政府对于经济适用房的投入也在增大。对比2018年和2019年英国政府对于经济适用房的平均补贴可见，2019年的平均补贴（每套房36047）相对于2018年（每套房33911）增加了2136磅，增长率约为6%。

与此同时，英国政府于2018年10月废除了各当地政府为新建住房而贷款的最大限额，以求令当地政府在提供经济适用房上发挥更大的作用。

由此可见，经济适用房的巨大需求缺口导致不论是私人组织，还是官方机构，都在为了解决英国经济适用房的供给问题而不断加大投入，经济适用房市场的资金热度在不断上升，市场格局也将持续变化。而这持续变化的市场格局，除了影响其本身所对应的经济适用房之外，也可能将最终影响普通投资者重点关注的住宅投资市场。

经济适用房市场可能如何影响英国住宅投资

乍看之下，经济适用房的对应群体和我们这样的投资英国主流房地产市场（住宅，商业等）的投资者似乎并没有什么很紧密的联系，然而实际上，经济适用房市场供给的不断增加，也许会对普通住宅的房价和租金都产生一定的影响。

资源竞争抬高普通住宅市场房价

经济适用房市场对于普通住宅市场最大的影响源于这两个市场共同需要的资源，比如土地，建材和人工。而经济适用房供应量的扩大，则可能会造成这些资源的短缺，这是因为目前经济适用房的供给以新房为主。

根据英国国家统计局的数据，在2018-2019年，所有的新增经济适用房中有92%都是新建住宅，只有8%是来自对现存房产的收购。且从这张图表趋势来看，经济适用房供给以新建为主的趋势在连年巩固，从2013年到2019年都占比极高，几乎都能达到90%。

由于经济适用房的新增供给以新建为主，按照同样的比例，我们可以把流入经济适用房市场的大量资本看作是基本为开发新房提供动力的资金；换句话说，经济适用房市场与普通住宅市场在房地产开发的基础资源上的争夺，很可能因为经济适用房市场内资金的大幅流入而加剧，并导致普通住宅市场的开发成本上升，而开发成本上升则意味着其终端产品的价格上升，也就是房价的上升。

实际上，这一趋势目前已经能够在土地资源上部分体现出来。根据Savills在2019年对住房保障机构的调查中，有高达78%的住房机构表示，土地不足是限制其进行足够的经济适用房开发的主要因素。

从这一调查我们可以看出，与2018年相比，认为可用的土地不足导致开发不足的住房保障机构减少了（可能是因为持续的资金流入增加了其购买力），但有接近半数的机构表示将要进行土地资源的储备。由此可见，住房保障机构对于未来的土地供应量并不算乐观，且倾向于认为未来地价会进一步上涨（Strategic Land，即土地储备，一般如不立刻投入开发，导致持有这部分土地将会增加对应的税费，而无法提供立即能够变现的收入，因此若非对后市土地市场看多一般不会进行土地储备）。

住房保障机构对于土地价格如此敏感，还有一个原因在于其业务的特殊性。经济适用房，尤其是类似Shared Ownership或者Starter Homes这样的用于销售的部分，其定价是基于这一房产所在地区对应的市场价值，而市场价值又是由许多单个的住宅产品的价值综合计算得来；在这每个单个的住宅产品中，其价值则无非是开发商在投入的成本上与预计的市场回报金额的总和，而在投入的成本上，地价则是非常关键的组成部分。

以Shared Ownership为例，Shared Ownership的可负担性，其实并不是因为这一类别的房产售价低于市场正常价格，而是因为当申请人购买时，可以只购买这一房产的其中一部分而不需要付清全款。因此，假如地价上涨过多，导致房价随之上涨的话，经济适用房的经济性就会被削弱，不利于住房问题的解决。但是由于当前的供应又主要来自于新的开发项目，随着整个住宅市场上项目的增多，土地价格上涨恐怕是大概率事件。

当然，由于经济适用房并非纯粹的自由贸易产品，这其中还有政府直接扶持的因素存在，也许政府能够通过控制住宅开发用地的价格来进行一些调控。加之在某些地区（比如利兹），政府拥有大量的土地，在土地交易中调控用地价格则显得更为容易。

但假如用地价格遭到控制，则可能紧跟而来的反而会是住宅供应量的减少，以及由于住宅供应量的减少导致的房价的上升。这听起来略显奇怪，而这样的推断的依据就在于在英国，许多用地的潜在用途并不仅限于住宅（即便是以住宅功能为主的用地也可能有其他用途），而这样的用地假如地价遭到控制，导致其他类型的房地产（比如说商业）开发商如果用这种用地来开发非住宅类项目更有利可图的话，这类型的用地就可能会被收购并用于其他类型的开发。

关于这一点，我们可以以伦敦的一个地块进行举例。下面是一块伦敦的开发用地，我们可以看到，在这块用地的使用类别（Use Class）中，它能够被用于最高一级（Major Residential）的住宅开发，可是同时它也可以被用于写字楼的开发，住宿的开发和休闲娱乐设施的开发。因此假如住宅类用地的地价下跌导致这样的土地价格下降，它就有可能被用于更有利可图的非住宅类的开发。但是我们知道，英国的住宅需求基本上在各个领域，都呈现出供不应求的局面，而如果供应进一步减少，则房价几乎将不可避免地上升。

因此，经济适用房市场的火热，要求这一类型的房地产开发的主导机构对于土地资源的非常谨慎的处理，在能够取得足够的用于开发经济适用房的土地资源的同时，避免因为过于激烈的竞争导致地价上涨过大，从而导致经济适用房的可负担性遭到不必要的削弱。而不论如何操作（不论增加土地资源储备或是控制地价），到最后都更可能导致在普通住宅市场上的房价的上升。

Section 106可能导致的房价上涨

经济适用房市场的发展壮大，对于普通住宅市场的影响还体现在当前以新建为主的经济适用房供给中，与私人开发商（不是私人住房保障机构）合作的开发额度逐步增加，且以这种合作模式完成的经济适用房并不会独立于用于向普通住宅市场的其他住宅存在，而是在同一栋建筑中。

当地政府或者住房保障机构与开发商合作开发的经济适用房是以一个名为Planning Obligations的规划条例为基石展开的。Planning Obligation由于是其所在的城镇规划法内的第106条，因此常被称为Section 106。基于这一条例，当地政府有权要求开发商在兴建用于向市场上普通民众出售的住宅时，额外包括一定数量的经济适用房；在开发完成后，这部分经济适用房将被政府或者住房保障机构收购，再转手到经济适用房市场上。

在2018-2019年的经济适用房供给量统计数据中，英国政府指出，根据Section 106建造的经济适用房接近总供给量的一半。

通过Section 106来增加经济适用房的供给量不失为一个办法，并且由于私人开发商的开发地区多变，对于购买经济适用房的群体分布的多样性也有一定帮助。但是这一做法可能存在的问题在于，由于规划许可颁布时要考虑的并不只有经济适用房，还需要考虑诸如高度限制，容积率等因素，而在这些因素的限制下建筑的容量经常是确定的数值，由于容量已经确定，经济适用房的空间就等于如果不依照Section 106开发原本的可用于出售或者出租的普通住宅空间，因此从这一角度来说，增加一栋容量难以增大的普通住宅内的经济适用房的数量，等于将潜在的供给量减少，从而导致了供给不足带来的房价增加问题。

普通投资者的投资可能

实际上，经济适用房市场虽然以收入较低的消费者为主，其投资回报却并不很低。根据Savills的研究，经济适用房租赁市场的租金回报率可达3.5%-5%，销售市场则可达到2.75%-4.5%。这样的投资回报水平相比于目前的各种主流房地产市场水准（伦敦中心区写字楼租金回报率平均水平3.5%）其实具有一定的竞争力，因此从资产的质量上来说，其实是值得作为一个投资标的的。

当然，由于市场的特殊性，投资者目前还并不能投资到这一市场，但随着2017年黑石（Blackstone）基金公司收购英国营利性住房保障机构Sage Housing的股权一事来看，也许在不久的将来，投资者可以通过投资基金公司的特定基金，从而将自己的资本引入到这一全新的市场中去。

结语

经济适用房是一个对我们来说较为陌生的房地产市场，它有其自己专门的市场组成成员和供给主体，并且一定程度上依靠政府的直接拨款和扶持得以蓬勃发展。由于经济适用房市场需求巨大，而供给远远未能满足需求，经济适用房市场正在经历相当大的资金流入，这种资金流入所带来的市场发展则可能最终导致普通住宅市场上房价的上升。而随着经济适用房市场已经引起大基金公司的注意，未来可能的私人投资机会也值得投资者们留心。

参考文献

National Statistics. (2019) UK Affordable Housing Supply

Regulator of Social Housing. （2019） Current registered providers of social housing

Savills. （2019） The Savills Housing Sector Survey

Savills. （2018） Affordable Housing building through cycles

Savills. （2019） Planning and housing delivery

Savills. （2019） Private money and affordable housing

Savills. （2017） Investing to solve the housing crisis

MHCLG. （2020） , Live tables on rents, lettings and tenancies, Table 600: numbers of households on local authorities’ housing waiting lists

ONS. （2020） English Housing Survey 2017/18 Private Rented Sector ReporKnight Frank. （2013） International Buyers in London

The Guardian (2019) UK social housing deal with private equity giant sparks fears for tenants

Share to buy （2016） What is Shared Ownership?