加不动的居民杠杆！抑制房地产投资！如何理解郭主席讲话？房价还会涨吗？

昨天，第十一届陆家嘴论坛在上海圆满谢幕，虽然主题是“加快国际金融中心建设推动经济高质量发展”。但是整个论坛的焦点都在人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清身上。

郭主席在演讲中表示，必须要正视一些地方房地产金融化的问题。

我帮大家归纳总结一下郭主席讲话的要点：

郭主席的讲话很接地气，总结一下就一句话，居民杠杆太高了，不能让信贷这么大规模的进房地产了，未来空置房要严厉打击。

这已经不是郭主席第一次提居民杠杆了，在去年的两会“部长通道”媒体见面会上，郭主席在回答记者提问时就特别强调，除了企业和政府部门的杠杆率需要降低外，居民部门杠杆率也是风险的来源之一，需要降低。

作为人民银行党委书记、中国银保监会主席，郭主席是中国银行的大班长，所以我们要从宏观的角度去思考这个问题。

去年年初郭主席在提居民杠杆有风险，当时热的不行的全民买房没过多久就迅速降温。而今年再次提及大比例居民杠杆难以持续，这就要引起我们百分一万的关注了。

大家都知道，国家的“三去一降一补“从2015年年底到现在已经推进了三年半了。

总的来说，国家去杠杆的努力是有成效的，全局的风险得到了一定非常大的遏制。

但是去杠杆过程中的出现了各种各样结构性的问题。

什么是结构性问题呢，就是从全局来讲，不是每个部门杠杆率都高，而是某些个部门的杠杆率高。而某些个部门里，也是继续出现结构性的，一些子部门高，一些子部门不高。

这里面最突出的就是居民住户部门，并且每次都还跟房地产都有关！

2008年，美国次贷危机就是家庭部门高杠杆，低收入的家庭负债快速增长所导致。

这几年，我们的国有企业利润明显改善，带动整个企业杠杆率走低。

而最大的问题就在房子上，因为房子导致居民住户部门杠杆率飙升。

这两年房地产企业的负债对GDP的比例在持续上升，但是你一看企业的财务报表，房企的杠杆率却是下降的。原因也很简单，土地贵了，房企的土地存活值钱了。

这土地越来越值钱，那就掩盖了很多的问题。房企也觉得自己活得还不赖。

那就你好我好他也好么？

不可能！房企好的基础是建立在居民部门高速扩张的债务之上的。

就像郭主席所讲，中国的居民债务（住户部门的杠杆率）虽然横向和其他国家比，还不算高，但是上升的速度太快了。

从下图可以明显的看到，这三年，杠杆率唯一攀升的部门只有居民部门！

而更深层次的问题，就是我刚才讲的结构方面。因为居民他加杠杆不是大家一块儿平均的加的。

富人本来钱就多，不需要加杠杆，居民加杠杆的其实都是刚晋升的中产阶级或者低收入群体。

比如年轻人买房子，按揭贷款；追求消费攀比，刷刷信用卡分期等你等。这种结构性问题带来的问题就是郭主席口中的风险。

大面上，房价能不能全面涨？取决于居民杠杆空间。而居民杠杆空间能否继续超负荷攀升，其实取决于居民的收入。

比如香港过去每一次房产上升周期之后的大幅回调，你看他杠杆率也很高，很多家庭资不抵债，但是人们有稳定的工作，可以继续还本付息，不出现违约，为下一轮房价周期回暖做支撑。

所以我上次说了一个很重要的东西，就是就业率。

这个话题实在不敢展开讲，大家自己琢磨吧。

这个东西要是保不住，房地产未来的行情就像2017年的股市一样，50/3000行情。

所以居民杠杆这个问题，要把债务和可支配收入结合到一起看。

你要搞明白居民内部是什么样子？

哪些人群的杠杆率增加了，哪些被平均了，哪些人违约风险大。

现在央行支付宝腾讯的大数据把每个人交没交水电费都摸得一清二楚，再加上百行征信都搞了一年多了，这点问题，还是差不多能解决的。

所以，从当局的角度来看，以后居民加杠杆，那就只是富人的事儿了，普通（qiong）人未来想加杠杆会很难。人家银行不跟你玩了。

人家不跟你玩儿了，不跟你玩儿了，不跟你玩了，知道么？！