在美国买房如何能够成功贷款和得到最佳利率?哪些事情不能做?
美国买房,无论是投资还是自住,购房者一般都会担心最多能贷多少钱?
美国买房贷款申请的"房"分三种:
自住屋(Primary Home):
是买来自己住的
第二套房(Second Home):
是指度假屋,平时未必长住的;
投资房(Investment Property):
是期望着通过购买出租收租金,或者是低买高卖得到利润。
在不少地方,由于地理,工作地点或者环境因素,可能购房者会认为相对自住而言更适合做投资。
比如亚特兰大、休斯顿和西雅图等,房子的售价会明显的比繁华地区低,但是租金却很稳定。
举个例子:
同样是4房3卫的独立屋,在沿海地区可能要买超过100万,但是内陆可能30或40万就能买到,同时租金可能就差个几百块钱。
也就是说,房价和房租不是成线性相关增加的,这就是为什麽有的地方20%的首付就能有正的现金投资收益,有的地方40%的首付都收不回房贷和地税等。
3. 快速计算能贷多少款
贷款之前,很多人会问:
我到底能贷多少款,有一个简单的算法,在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少,银行也是大致这麽算的:
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤45%税前月收入
举例来说,某申请人想买80万的房子,想看看能不能贷款60万,假设他能拿到的利率是4%,那麽每个月付款额是$2,864.49,地税银行一般以1.25%/年来算,那麽每个月就是$833.33。
假设房屋保险一个月是$100,HOA一个月是$300,车贷一个月是$300,几张信用卡最低还款额是$100,那麽所有的费用总额是$4,497.82/月。
又假设申请人的年收入是$120K,那麽一个月就是$10K。
所以,这个百分比就是4497.82除以10000等于44.97%,小于45% ,所以这就是他大概需要的收入。
大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。
注:
根据每个人的情况不同,有的申请人的百分比可以宽限到50%
4.关于信用以及利率等
不同银行有不同要求,但信用分数一般620分以上就可以。
投资房贷款利率比自住屋差一些,但是不会很多,其它条件相同的话,从0.125%到0.500%是一个正常的范围。
买房以后,也不是皆大欢喜了,建议投资者或者自住买家要预留部分准备金,万一所购房产需要紧急维修或者积极性维护,会有相应的费用产生,还有提前比较选择相对可靠的房产保险。
找谁贷款?
当你开始计划购买房子,房产经纪人和卖家都希望买家有现金购买能力或贷款能力。否则,将会浪费每个人的时间,包括你自己。那么首先你需要找到一个贷款专员。
你可以找银行或贷款经纪公司、有执照的贷款专员帮你开具贷款预批信。贷款经纪公司和多家银行和贷款机构合作,贷款产品多样,利率更具优势;银行只提供该行的贷款产品,比较有局限性。
在寻求贷款公司的过程中,警惕虚假广告,例如利率最低或无手续费等广告说辞。一个靠谱的贷款经纪人会认真评估你的贷款能力,不负责任的贷款经纪人为招揽生意就会告诉你贷款如何简单,却不会告诉你可能将要支付的高额贷款费用。
如何得到最佳利率?
普通查收入贷款需要提供完整的报税单,工资单等收入证明文件, 利率通常比不查收入贷款要低。因此,如果你想得到最佳利率,需要:
1. 保持良好的信用分数记录
过低的信用分数会导致利率提高,甚至因为未达到最低信用分数要求而无法贷款。
下图是影响信用分数的主要组成部分:
Source: Credit Secrets Club
2. 缩短贷款年限
大多数人喜欢的贷款项目是30年固定利率,对于经济能力允许的借贷人,可以申请15年或者其他年限更短的贷款。
3. 增加首付比重
4. 支付点数
举例: 贷款金额20万美元,利率4.375%不需要支付点数,如果想要4%的利率,需要支付点数0.948,那么就是200,000 * 0.948% = $1,896; 如果想要3.750%,点数为2.565%,那么需要支付$5,130。
支付点数虽然可降低利率,但是并非适合每个人,倘若打算在几年之内就还清贷款或者卖房的人就并不需要。反之,还可以提高利率,拿到贷款机构给你的返点,例如4.625% 返点0.965%,也就是$1,930。点数是随着市场利率发生变动,不建议盲目购买。
Source: Freddie Mac
贷款前和贷款中不要做什么?
1) 不要换工作或者辞职
在贷款进行中,通常需要与雇主电话核实你是否还在职。如果突然发现你离职并且目前状态是无业,那么就会导致贷款失败。
如果你更换工作,需要重新提交工资材料,将导致贷款延期或失败。
2) 不要存大量现金到银行账号(用于支付首付的银行账户)
案例: Z父母从银行取了2万美元现金赠予Z用于支付买房首付,Z愉快地把现金存进自己的账户,终于凑齐首付并且提供银行详单证明首付已经到位。可惜这2万美元是无法使用的,因为现金是无法证明来源的资金(Money order 也不可以)。
正确操作: Z父母提供一张2万美元金额的支票交给Z。
3) 不要申请其他贷款或申请信用卡
例如车贷,贷款购买家具等。申请其他贷款会导致债务比率上升,可能影响贷款的成功率。
4) 不要随意注销信用卡
注销信用卡将会影响你的信用分数,尤其是不要注销最早申请的信用卡。
5) 不要为他人担保贷款
什么是不查收入贷款?
你可能经常听到不查收入贷款,但是或许很少听到次级贷款,因为次贷这个词对于很多人来说具有很敏感的负面意义,它与一个时代的金融危机有着紧密的联系。次级贷款是为信用分数低,报税和收入低或者无法符合普通查收入贷款条件的人提供的贷款。换言之,不查收入贷款就是次级贷款。
在2008年金融危机爆发前,次级贷款叫做Subprime loans,现在称为“non-prime” loans,以另外一种方式重新回到人们的视野当中。毕竟历史的教训是惨痛的,和之前金融危机爆发之前的次级贷款还是有明显区别。2008年前的不查收入贷款,有的贷款项目甚至是不需要任何收入文件,信用要求极低(例如500多分),并且只需要支付一小部分首付就可以轻松拿到贷款。现如今的不查收入贷款在收入、存款、首付方面的要求相对金融危机之前的标准都有相应的提高。
大部人对不查收入贷款存在误解,认为也无需查询信用分数,其实不然。除非是无SSN的外国人贷款,绝大部分的贷款都需要查询信用分数,并且对信用分数的高低有不同的要求; 也并不是完全不查看收入,只是降低对收入文件的要求,通过其他方式来验证收入,例如雇佣表格或者银行账单的存款等。
不查收入贷款的主要特点
优势: 无需提供报税单;为报税低或无法满足普通查收入贷款的人提供贷款选择。
首付:首付要求高,通常20-30% 以上,也有更低的首付要求,但是通常会相应增加利率。
年限:通常是30年的贷款年限,前5年或者前7年固定利率,之后的利率可能存在涨幅的风险; 也有更短期的贷款期限,贷款前务必了解清楚适合自己的贷款年限。
费用: 贷款的成本费用比普通查收入贷款要高。部分贷款项目对于提前过早还清贷款还有相应罚款,例如第一年罚款2%,第二年罚款1%,第三年没有罚款。每个贷款项目的罚款规定不一致,这也是需要提前了解清楚的。
如果一位贷款经纪人没有充分了解你的收入状况和债务水平、认真分析你是否符合普通查收入的贷款,而一味地推荐不查收入贷款,那么他/她肯定不是一位有责任心的贷款经纪人。
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