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全球房产食物链,哪个国家的房产在最底端?

2019-08-181199次阅读


“海外房产就像一座围城,我想买你家的,你也想买我家的。”


如果把国际房产市场比作食物链,中国无疑是居于食物的最顶端,我们买遍了全世界的房产,却少有国际投资者购买中国房产。


而对于大多数国家来说,海外购房就是个相互购买的过程。


比如说最近国内比较火的英国房产,当我们在拼命购买英国房产的时候,英国人在干什么呢?


英国人在购买西班牙的房产。

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2018年上半年,有53359套西班牙房产被外国人购买。差不多每100套西班牙的房产交易中,就有19套被外国人买走。

这其中,英国人是绝对的主力,仅半年时间就买走了其中的7613套。

其他欧洲投资者也不甘示弱,法国、德国、罗马尼亚、摩洛哥、爱尔兰的投资者都热切地在西班牙买房。

这时候,中国的朋友们可能会想,那我们买什么英国房产?直接买西班牙房产就好了!

但事实上,西班牙人也在不停地投资海外房产。

特别是2008年经济危机之后,由于西班牙本土经济的低迷,大批西班牙的建商和开发商远走海外,开发了很多楼盘卖给西班牙投资者。


这其中,葡萄牙房产可以说是西班牙投资者主要目的地之一。比如说加泰罗尼亚的MK房产基金,2018年下半年开始就在葡萄牙哐哐哐地买楼。

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这时候你可能会想,英国人卖房赚钱去买西班牙的房子,西班牙人卖房赚钱去买葡萄牙的房子。我直接买葡萄牙的房子是不是就没有中间商赚差价了?


这个事情呢,13、14年的时候中国人已经干过了,那时候中国买家是葡萄牙市场的绝对主力,2014年曾经一度占到葡萄牙海外购房者比重的29.4%。


不得不说,越是在小众市场投资的中国买家,投资眼光越毒辣。在中国买家完成布局之后,葡萄牙房产在15年底开始强劲反弹,成为了欧洲最热的房产投资目的地之一。


现阶段英国、法国、巴西的买家成为葡萄牙购房市场的主力,在为早些年入场的中国买家接盘。

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当然,葡萄牙的买家也在购买着其他国家的房产,比如说今年,有些认为葡萄牙房产已经临近高位的投资者,又开始反过来购买西班牙的房产。


而我们前面说到的巴西,作为近些年葡萄牙购房的主力,在2010-2012年期间,也曾经是葡萄牙人海外房产投资的首选之一。


我们的顾问经常听到投资者说这样一句话:有这钱我还不如在国内再买一套了。


但我们想说:我们从来没有否认过中国房产的投资价值。事实上,如果完全放开外国人购买限制,也会有大量的海外投资者涌入中国房产。


没有任何一个国家的房产是一无是处的,海外房产配置则是根据你的需求,在各个市场进行配置、组合和流动。


没有人会说英国房产不好,事实上,即使面临无协议脱欧的风险,外国投资者比例暴跌,伦敦仍有超过20%的房产交易由外国人或者外国公司完成。

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但对于英国投资者来说,满足自住需求之外,爱尔兰房产一定是最好的风险对冲。因为英国脱欧的每一个负面都在刺激资本向爱尔兰流动,都柏林的房价也用实际行动证明了一切。


西班牙的房产一定好吗?作为著名的“懒猪四国”,过去10年西班牙累计房价跌幅排在全球前5。但对于英国人来说,阳光沙滩、便宜的物价,美味的西班牙菜肴(相较于英国),还有比这更好的度假胜地吗?


所以在西班牙,加那利群岛、科斯塔布兰卡、太阳海岸的房产要比很多核心城市更受欢迎。


如果你观察全球资本流动,你会发现每个国家的人都在美国买房。佛州的迈阿密,是美洲诸国,加拿大、秘鲁、智利、阿根廷人的投资首选。


但是,美国人却也喜欢在美洲各国买房,首选的是墨西哥,同时加拿大、波多黎各、哥斯达黎加和伯利兹也是投资热门。


强势美元、文化熟悉、8-14%投资回报率、交通便捷、大量人讲英语、房地产持续增值、基础设施健全、价值远低于同区域美国地区、轻松地办理永居或者6个月签证。这一切都构成了美国投资者在美洲买房的理由。


此外,2017年的时候,德国的海外购房者中,美国人也是绝对的主力,在我们理解的逻辑中,房价增值应该是核心目标。

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前些年,南亚尤其是印度的富豪曾经在全球疯狂买地,一度把很多的南美国家买到了出台限购令。


而近些年,19亿人口红利的南亚大市场,又成功的引起了投资者的关注。比如说斯里兰卡房产,就先后引起了大批专业机构的投资布局。

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再比如说,俄罗斯人普遍喜欢在海外购置第二套房产,主要目的是移民、做生意、显示实力、退休养老和某些不可明说的目的。


因此,塞浦路斯就成为了俄罗斯第一大房产投资目的地。希腊和葡萄牙的购房签证也吸引了一批俄罗斯的房产投资者。


国内海房圈有个很不好的现象,不管哪个国家都是增值、租金回报、汇率、教育、医疗、养老、护照效用这一套打包丢过去,好像全世界哪个地方都要全方位超越中国。


不要购买全家桶!其中绝大多数优势,都是你一辈子不会用到的干扰项。


在我们看来,明白自己的核心诉求,以及什么能满足你的核心诉求,才是海外房产投资者首先要做的。

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