作为圣诞节的重要活动之一，伦敦摄政街的点灯仪式吸引了众多游客的目光。时逢摄政街建成200周年，今年的花灯主题叫做“伦敦历史”，让夜幕中的伦敦更加迷人。美轮美奂的圣诞花灯吸引着沉迷圣诞的游客，泰晤士河边的幢幢高楼同样吸引着眼光独到的投资者，其中有许多来自中国。对于中国投资者而言，国内房地产投资受限购与限售等调控政策影响流动性减弱，其目光也逐渐投向了流动性更高的欧洲市场。而伦敦，以其稳定和安全的投资环境，始终保持在全球前五名的市场规模与流动性，吸引了越来越多的投资者。对于个人投资者而言，他们最关注两个核心问题就是为什么在这里投资以及当前市场走向，这两者很大程度上决定了投资者将来获得的收益。本文将会从以上两个问题出发对2019年的伦敦住房市场的表现进行解读，以期为投资人提供一定参考。
莱坊曾表示：“中资开发商在全球战略布局当中，英国是主要市场之一，而伦敦又是英国的布局中心，伦敦作为英国的政治和经济中心，也是全球最重要的金融中心之一，其房地产市场一直是一个全球开放式的，成熟稳定的投资市场。”同时根据第一太平戴维斯（Savills）2014年发布的数据显示，中国投资者在当年就成为了伦敦商业房地产市场的仅次于美国的第二大海外买家，投资总额高达22亿英镑；在2018年，中国已经超越美国成为最大买家，投资总额也超百亿英镑。这之中，以央企、民营房企等为代表的非个人投资者以收购商业地产或待开发项目为主，而个人投资者则更倾向于投资住宅市场，通过购买期房或现房获取房产增值以及租金收益。伦敦住宅市场对于个人投资者的吸引力主要有以下几点。一是伦敦住宅租金收益稳定、投资回报率高。伦敦租赁住宅十分抢手，投资者可以实现以租养房。莱坊（Knight Frank）表示2019年9月旗下租赁住房成交量上涨了39%，是十年来的最大涨幅，此外潜在租户的数量也增长了29%。另外，根据全球最大消费物价数据中心NUMBEO最新数据，伦敦市中心的售租比（price to rent，平均房价/月租金*12）为34.55，外围售租比为27.37，这意味着在伦敦市中心购买的房子通过出租，只需要35年就可以收回成本，外伦敦需要28年，而在北京这一比值高达60.9。二是产权。在英国购买房产的产权主要分为永久产权（Freehold）和租赁产权（leasehold）。永久产权即为永久持有，拥有这类房屋不需要交地租也不需要交物业费，但即使是购买租赁产权无法永久持有，但持有期也多为125年或250年，远超过国内规定的70年，有些公寓的产权长达999年。三是增值可观。伦敦房产的平均房价增长率稳定，2009年伦敦平均房价为£250，000磅，截止2019年10月，十年间增长了89%，平均每年增长9%。因此，当购买“以租养房”类的房产进行投资时，投资者一般会关注该房产的潜在租金价值和潜在租户数量，也就是房产周边的供需关系如何，是否会有实际的租金收益。伦敦包括33个行政区，分为内伦敦（inner London）和外伦敦（outer London）。各区之间的经济发展、人口数量、人群构成、工作岗位等要素差异，决定了各区住宅市场的差异。人口密度与住宅数量是决定当地住房市场供需关系的两大要素，以伦敦目前住房紧张的市场来看，某行政区的人口密度越高，相对住房需求就越难以满足，租金也就相对较高。2019年伦敦市总人口超过895万人，年增长率达1.13%，但各区的人口密度相差较大，根据Citypopulation网站数据，可以发现整个伦敦市的人口密度从中心向外围随着颜色的变浅而逐渐下降，中心地区city of London因为其特殊性（面积小），人口密度仅为3004人/km2 ，而其周围的Tower Hamlets、Islington、City of Westminster等图上粉色行政区，人口密度在1 -1.6万人/km2 不等。对应来看，租金也呈现了从中心到外围逐渐下降的趋势。根据GLA数据，伦敦两居室（2 Bedrooms）的月租金中位数为£1,450。各区中贝克斯利（Bexley）租金中位数最低，最低仅为£1,050；而肯辛顿和切尔西（Kensinton and Chelsea）最高，为£2,925，后者接近于前者的三倍。除了区间差异，区内也存在差异，特别是在高端租赁市场会更加明显。租金排名前五的行政区的月租金中位数差距也更为显著，如卡姆顿（Camden）和肯辛顿和切尔西（Kensinton and Chelsea）之间租金中位数相差近£1,000。在租金最贵的肯辛顿和切尔西（Kensinton and Chelsea）内部，租金差异也超过£1,200。从伦敦2016-2019年间新建住房完成情况，也可发现新建住房最为密集的地区与高租金、高人口密度区域的重合。个人投资者在进行投资时应当综合各方因素进行考量，而不仅仅考虑平均房价。![英房专题｜2019伦敦住宅市场解读 - 得居房产资讯]()
图四 2016-2019年伦敦市各行政区新建住房密度一些机构也对当前伦敦住房市场上各区的表现情况进行了调查，为投资者提供了一些参考。世邦魏理仕（CBRE）在2019年冬季发布的关于伦敦住房市场的“最炙手的100个区域（London’s Hot 100）”中，给出了最受欢迎的前10个行政区的名单，并且预计在下一周期私人租户数量将会上涨122%，其中Tower Hamlets增长156%（同时它在交通便利性的排名中位列第三），Hackney 和Islingston的增长也会达到142%，拥有巨大的潜在市场。（CBRE：2019 London’s Hot 100）除去区位，房产类型也会影响租金价值。伦敦常见房型有四种，分别是价格最贵的独栋别墅（Detached），之后依次为半独栋别墅（semi-detached）、联排别墅（Terraced）和公寓（Flat）。这之中，公寓最受中国投资者的青睐，一是因为租户需求稳中有升（主要面向留学生以及伦敦通勤人群），二是因为房价适中保持了房产的流动性，资金回流便利（当地人可负担得起）。
在过去的十年里，2008年经济危机时是伦敦房地产市场的黄金入手期，当时伦敦房价大幅缩水15-20%，同时英镑汇率跌至低位，海外买家此时购房可以说是享受超低“折上折”。此后伦敦房价增长率逐年走高，直到2016年开始放缓，近两年甚至出现了小幅下跌。
那么2019年伦敦住房市场表现如何？伦敦住宅是否值得继续投资？
通过分析市场现状，我们认为2019年伦敦住宅市场具有以下三大特点：住房供需关系持续紧张
租房需求不断扩大
售房市场先冷后热，租赁市场持续看好
伦敦住房市场供不应求已经是一个老生常谈的话题。时任伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）说：“伦敦正处于一场严重的住房危机之中，这一危机已经世代相传。”根据GLA发布的2019年伦敦住房报告，过去十年伦敦平均每年新建住房不足3万套，而年平均增长人口则超过了8万人，供需不均衡严重。与此同时，伦敦居住在临时房屋里的家庭数量为56,880户，比上年增加了3％，约有7,520人无家可归。为了解决这一问题，伦敦政府不断加大房屋供应量，先后出台多项政策提出增加新建住房数量，比如在《伦敦住房战略（London Housing Strategy (May 2018)）》的五大重点任务中，首先提出要为“伦敦人新建房屋（Build new homes for Londoners）”。新任首相鲍里斯在其竞选宣言中也提出要在未来的五年内新建百万住房以解决英国的住房问题。但是从统计数据来看，短期内这一问题难以得到根治。在将新建住房作为首要任务的《伦敦住房战略》公布之后，2017-2018年伦敦新建住房31850套，而上一年新建38550套，同比减少17%。与此同时，住房缺口却在上涨——2017年伦敦市人口增长率为0.69%而2018年升至1.14%（Population UK）。当住房需求得不到满足时，一部分人则选择了离开伦敦，但是更多的人选择了租房。在伦敦的住宅租赁市场上，符合救助条件的人可以申请政府主导的社会租房（social rent），但大部分人只能选择从中介或个人房东手中租房，这种称为私人租房（private rent），后者的市场需求持续扩大，主要原因有购房可负担性差、私人租房群体增加以及潜在的脱欧不确定性。以Payscale网站统计的2019年伦敦平均工资£36,000为例，税后工资£28,016，那么按照10月最新平均房价，需要16.8年不吃不喝才能买下一栋假设它16.8年都不会涨价的房子。私人租房群体的增加的主要来源可以分为两类，一是私人租房市场的主要服务对象如外地学生、白领等，二是需求改善型的从社会租房市场转向私人租房市场的带孩家庭。2018年22-29岁因为工作移民到伦敦的年轻人近4万人，而2017年只有3万余人。这类群体在伦敦从事着金融、IT等高薪行业工作，但是因为英国人的超前消费以及父母无为子女储蓄的习惯，无法负担高额的房价（平均均价47万英镑），只能选择租房。另一方面，近年来随着国际留学生人数的增多，学生群体也成为租房市场的主力消费者。截止2019年8月，伦敦租房市场中有21%的租客是学生，前一年这一比例为17%，受脱欧影响，预计未来这一比例还将持续升高。此外，为了改善生活条件，选择从社会租房转向私人租房的家庭租户数量增加。2018年，伦敦有52％的家庭拥有自住房，48%的家庭选择租房，包括市场上的私人租房与社会租房。但是在有孩子的家庭中，在拥有自住房比例不变的情况下，私人租房的比例大幅上升。这说明社会租房的租户对于住房条件的要求越来越高，同时改善租房的能力也有所提升——自1990年代中期以来，伦敦每年选择社会住房的家庭数量已减少三分之二，他们搬家的最普遍原因是为了选择一个更好的社区或搬到一个更大的房子。在租房人群中，社会租房租户对于住房本身的满意度只有75%，而私人租房租户的满意度高达83%，反映了两类住房本身的条件差异。一般而言，私人租房面向各收入人群，而社会租房更多的容纳低收入家庭。在伦敦，选择社会租房的家庭中有46%都是家庭收入排在全国后20%的家庭，而私人租房的家庭中有43%是家庭收入排在全国的前40%。在脱欧对房地产影响的问题上，各机构均认为售房市场将会受到一定影响。据CNN援引地产专家观点，英国退出欧盟或将导致移民、投资、贸易等大环境出现变化，从而让外国卖家撤出伦敦楼市；国际房地产顾问莱坊（Knight Frank）认为英国的政治不确定性影响将会影响房产市场；在线抵押贷款机构LendInvest的罗德·洛克哈特（Rod Lockhart）也表示英国脱欧的最重大影响是导致投资信心减弱。在这样的背景下，海外投资者出于对全球经济与英国发展的观望，更渴望拥有灵活性，因此推动了高端租赁市场的发展。莱坊（Knight Frank）在2019年上半年完成了153笔豪宅（租金超过5000英镑每周）的出租交易，除了政治和全球经济的不确定性，英镑疲软也增加了海外高净值人群的消费能力。尽管脱欧为莱坊带来了更多的高端租赁业务，但是它也影响了更多的售房业务。伦敦房价在经济危机之后表现良好，但实际上在脱欧公投后伦敦房价增长率便开始放缓。自2016年6月23日进行初次投票以来，英国脱欧的不确定性使市场多变，直接结果是房价增长放缓、成交量低位波动。但是随着大选结果明朗化，住房成交量直线上升，市场整体表现先冷后热。伦敦房价小幅下跌。根据伦敦政府网站提供数据，2019年10月伦敦的平均房价为£472,232，同比下降1.7%，年度跌幅达1.6%（英国2019年9月住房价格指数，HPI）。但从详细数据来看，广受中国投资者喜爱的公寓房价保持平稳（仅下降0.2%），并且新建住房的房价上涨1.9%；与之相对的是独栋别墅与半独栋别墅的平均房价分别下跌1.6%和1.1%。成交量低位波动，后大幅上涨。伦敦房市2019年第一季度在买卖双方对3月29日的“脱欧最后期限”的观望中冷淡收场，原因是买卖双方都希望在英国和欧盟达成稳定协议之后再做决定；9月房价也在临近10月31日的“脱欧最后期限”加剧的无协议脱欧恐慌中出现意外下跌。而大选之后，“鲍里斯反弹”为房地产市场注入了活力，成交量骤升。莱坊12月最新发布的伦敦住房市场统计报告中发现，相较9月，2019年第四季度的不同价格住房的成交量均大幅提升。Rics在其调研报告中也表示，自2019年第三季度开始，进入市场的客户数量有所上升，超过2015年以来的最高水平，认为这代表着投资者或者买房者的需求回升。![英房专题｜2019伦敦住宅市场解读 - 得居房产资讯]()
图十 伦敦不同价位住宅成交量
（来源：Knight Frank）
租金持续上涨。自2005年以来，伦敦的平均租金已上涨了42％，是英国所有地区中涨幅最大的地区，并且根据ONS、Homelet以及Rightmove 三大主流指数的预测，伦敦平均租金价格将在2020年保持持续增长。
12月12日的英国大选既是英国政治的分水岭——保守党大获全胜，脱欧有望；也是英国房地产市场的分水岭——“鲍里斯反弹”、海外资本恢复信心。大选结果出炉当日，英国各大房地产相关公司的股票都出现了大幅增长。英国主要房地产经纪公司Savills上涨13.5％，Purplebricks上涨9.5％，Belvoir上涨8.6％，Countrywide上涨7.14％和Foxtons上涨5.4％。英国房地产开发商Taylor Wimpey上涨14.63％，Barratt Developments上涨14％和Berkeley Homes上涨13.99％，另外两家开发商Bellway和Crest Nicholson的股价也分别上涨了11％和9.6％。据不完全统计，大选结束后的一周内，来自世界各地的资本疯狂涌入伦敦，其中中渝置地作为中资代表，在12月20日花费12.5亿英镑收购伦敦大型商场Whiteleys项目，我们也对此进行了深入解读。实际上，早在今年6月份中渝就已经表现出了购置Whiteleys Centre的意向，但是一直等到12月下旬才最终达成交易。同时，各大机构在其对2020年英国的房地产走势的预测中表示乐观。第一太平戴维斯（Savills）研究表示，明年英国房价可能会温和地增长。仲量联行（JLL）预测，未来五年英国住宅价格到2024年将增长14.8％。房地产搜索门户网站Rightmove预测，新的一年进入市场的房地产平均要价将上涨2％。回到伦敦，Statista在其对2020-2024伦敦房价的预测中表示，2020年伦敦中心地段房价的年增长率将达到3%，2021年将会达到6%；而外伦敦增长率较低，分别为2020年达到1%和2021年达到3%。也就是说，伦敦住宅市场未来两年增长可期。另外在租金方面，世邦魏理仕（CBRE）预测2020年租金将出现2%的增长，到2023年将实现18%的总增长。 
