英国：年轻人住房遭遇史上最严重“危机”，过去的30年里，共计短缺3,120,310套住房

2019-12-301548次阅读

英国年轻人的住房可负担危机

直到2003年，英国家庭的住房占有率都保持稳定增长态势。随后开始下降，到2015年，数值趋于稳定。对于35岁以下的年轻家庭来说，其住房占有率从20世纪90年代（1989/90）就开始下降，而且下降趋势较其他家庭类型来说更为明显。25-34岁的家庭住房占有率也从1989年第四季度的50.8下降到2016年的24.5，此后保持在稳定状态，这可能是由于政府出台的“购房援助计划”推动了当地的房屋修建，然而供应方反应较迟钝。年轻人家庭住房占有率的变迁与老年家庭形成了鲜明的对比。从2000到2010年后，户主年龄在65岁或65岁以上的家庭住房占有率一直在上升，2017年甚至达到了75.1。

年轻人越来越难拥有一套属于自己的住房，这导致了房产资源的重新分配，同时反映出“父母的储蓄银行”变得越来越重要。正如公民选举计划（CEP）的分析所显示，在2000年至2012年之间，如果父母还没有住房，那么年轻人拥有住房的概率就会大大降低。

房价不仅包括其作为一种资产的价值，还包括了它所提供的住房服务的价值。由于住房服务的需求受到实际收入的影响，自金融危机以来，房价及租金的涨幅有所下降。然而，即使到现在，居民收入也没有完全恢复到危机前的水平。资产收益率仍然严重低下，因此我们实际上看到的是收益率下降后的房价调整过程。

表1：各国/地区房价走势：每平方米价格对比

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大伦敦地区“房价承受力”常以房价中位数和收入中位数之间比率来衡量，将之前的经济萧条时期算在内，目前英国居民的“房价承受力”处于最低值。根据2019年Demographia的数据，2018年大伦敦地区的房价收入比为8.3，在309个住房市场中，其承受能力排名第294位。整个英国范围内，此比例为4.8，可被划分为“严重承担不起房价”的行列。Demographia的研究还指出，在那些采用与英国类似的规划体系的国家，住房尤其难以负担。

英国的住房负担危机以伦敦为中心发散（见图1），波及英格兰大部分地区和整个东南部。自1960年代到2000年代初，此危机一直在缓慢滋长。在过去的40年中，英国的实际房价（而非实际收入）的增长速度超过了其他任何一个经合组织国家。

图1：英国住房负担危机一览：2016年当地房价中位数/收入中位数

Note: Income data notavailable for some LAs which are left blank

Source: Cheshire and Carozzi, 2019

在这场住房负担危机中谁是失败者？显而易见，答案是年轻家庭。

是什么引发了住房负担危机?

尽管实际收入不断增加，人口增长强劲，但自上世纪70年代以来，新房建设却一直在稳步减少，导致住房严重短缺。房屋完工数揭示了问题的严重程度：在1959-1988年的30年里，英格兰建造了7,449,160栋房屋，而在1989-2018年的30年里，只有3,328,850栋。这意味着在过去的30年里，共计短缺3,120,310套住房，即每年短缺104,000套。所有主要政党一致认为：目前住房严重短缺，住房建设不足，而住房本应该更容易负担。

实证研究（结合一些地区强劲的住房需求，尤其是东南部）清晰地显示，英国规划体系是引发住房负担能力危机的主要原因。

即便从全球经验来看，源于1947年《城乡规划法》(Town and Country Planning Act)的英国规划体系异常死板。然而，真正的限制来了——保守党1951年选举胜出后，开始逐步淘汰“新城政策”（New Towns Policy），并在1955年引入了绿带政策（Green Belt Policy）——但目的不是为城市居民提供“绿色肺”，而是严格限制伦敦的对外扩张。除此之外，更有严格控制建筑高度、地方一级缺乏开发的财政激励，以及由政治控制和酌情规划体制促成的“邻避效应”(NIMBY)。英国利用所谓的“发展控制”来决定每一项重大的发展计划，这使得所有关于发展能否继续的决定都要受到当地政治考量的影响，因此也就更容易受到游说和不确定性的影响。

英格兰的证据表明，规划限制，放大了全国范围内不断增长的住房需求对房价的影响，但这种影响在伦敦和东南部最为明显。在那些阻碍发展的因素最少的、而不是住房需求最旺盛的地方，新房正在修建。在靠近生产性工作岗位的地区，人们需要更宽敞的住房，但事实却相反，当地经济不景气（但有很多棕地——指被弃置的工业或商业用地而可以被重复使用的土地。此类土地可能在过往的土地利用中被少量的有害垃圾或其他污染物污染，土地的再次利用变得困难，需要得到适当的清理）和人口增长相对缓慢的地方，建造了更多的房子。将巴恩斯利和唐卡斯特与牛津和剑桥进行比较，它们各自的人口增长和住房建设，正好显示出与逻辑所暗示的相反的模式：在更繁荣、增长更快的地方经济中，系统性地建造了更少的住房。从1980-2018年的近40年里，巴恩斯利和唐卡斯特加起来一共建了56,340栋房子，而剑桥和牛津加起来只有29,430栋；而从人口增长来看，牛津剑桥增加了95,079人，而巴恩斯利和唐卡斯特增加了29,430人。

对英格兰近几十年的数据进行分析后发现，相比规制宽松的地区，在规制严格的地区，房价对劳动力需求冲击的反应要强烈得多。据估计，如果假设所有的规制限制都被取消，那么从1974-2008年，房价的实际涨幅将减少100%。

取消所有限制当然既不实际也不可取，某些限制能产生公共产品，比如休憩用地、野生动物栖息地、景区或城市景观等。然而，从实用角度而言，如果东南亚(规制最严格的英语地区)采用英格兰东北部（规制较少，但以世界平均标准衡量，规制依然算严格的）同等程度的规制政策，东南亚2008年的房价大约能降低25%，2015年的房价或许能下降30%。此外，这些都已经是较低的估计值，原因有几个，包括规制要求已经在1974年影响了房价。

为什么不是所有地区都采用同等严厉程度的规制政策？在住房需求压力大的富裕地区，业主和房东需要保护的资产最多，因此他们有最强烈的动机通过投票或游说来限制地方开发；在需求疲软、失业率高企的地区，商业开发可能更容易为当地创造就业机会，但即使是住宅开发，在这些地区也会受到欢迎，因为这能创造建筑类工作，而且这里的“棕地”相对充裕。

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