醒醒吧！北京要对房租动手，中国房东的烦恼才刚开始

2021-11-291375次阅读

◎海外掘金（ID：gold1849） | 杨轨山
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在中国，有这样一类人，他们是最有资格躺平的人，也是最有可能挨铁拳的人。

他们享受时代红利，靠睡后收入成为人生赢家；他们也在贫富分化后，成为共同富裕上的一块绊脚石。

他们象征着中国人对土地的执著，而他们会成为时代的眼泪。

他们的名字是——中国房东。

房价暴涨当然改变了无数中国房东的人生，但中国楼市已经彻底进入下半场，未来要是用租金收入的角度来看，在中国当房东真的太惨了。

发达国家的租金回报率，基本都在3.5%以上。中国一线城市呢？在海外掘金每个季度的统计当中，排名都是垫底，几乎没有超过2%的。

就算看租金的涨幅，在中国也根本不够看，人人盯的都是房价能不能一年涨个20%。但在海外，疫情之后别说房价了，连房租都暴涨，打工人住不起也租不起，纷纷逃离大都市。

中国房东们，很快就要感受到房租带来的困扰了。楼市进入下半场只是个开始，真正的惨日子根本还没到。

新的风暴已经出现！中国楼市刚被锤了几个月，房东突然发现政策铁拳又盯上了租金涨幅。

11月24日，北京人大审议新租赁条例草案，提出住房租金大涨或准备大涨的时候，政府可以出手干预。拒不执行的，依法处理！

山雨欲来风满楼啊！

我们之前提出，中国的政策方向要学习“德国模式”，引爆全网。这一趋势实质上就是更为激烈和广泛的政策管控，稳定社会预期。

体现在楼市领域，一方面是打压虚高房价泡沫，出台指导价格，同时限制房贷，力度是不断升级的。另一方面，就是加强对租赁市场的管理，让暂时买不起房的人也能安心地通过租房来过渡。

北京主动打响第一炮，限制租金涨幅，其实也是顶不住压力了。

2020年，外省市来京人口规模已超840万人，当年北京住房租金涨幅约为7.7%，租金收入比达到35%，租金压力巨大；另一边，住建部今年9月才刚刚说过，城市年租金涨幅不得超过5%。

搞共同富裕，首都你不跑在前面，反倒城里的人们连租房子都苦不堪言，这自然是要被历史唾弃的。

今年，政策铁拳终于如期而至。

越来越多的迹象表明，在共同富裕的新时代背景下，至少在住房政策方面，中国将会加速向欧陆模式看齐。

在资本主义西欧，住房政策竟弥漫着一股比你想象中还浓的“社会主义”味道。

在法国租过房的人，一定会对法国租房的相关法律规定印象深刻。

法国对房租有非常严格的管控，主要表现在两点：

一是房租涨幅有明确的法律限制。

法国统计局每季度会公布一个房租年度变化参考指数，这个指数就限定了房租的涨幅。

二是设定房租的天花板。

这项法律从2019 年7月1日开始在巴黎试行，并在全法28个超过5万人的城市进行推广。

除了打压租金，法国也是一个非常保护租客的国家：

比如，房东如果想提前解约，要在租约前六个月提出解除租约，而且必须说明法律中规定的理由事项，如果是收回出售，原租客将享有优先购买权，如果是收回自住，那么房屋的下一任住户只能是本人或是近亲属，如果发现房东另租他人，原租客可以要求赔偿损失。

反过来看，租客想要解约就比较简单了，只需要提前一个月写退租信告知房东即可，不需要说明退租理由，而房东不可拒绝，也不能以此为由不退还押金。

如果说上面这些还都只是常规操作的话，那么法国有一条“冬季禁逐令”就显得比较特别了，它是这样规定的：

从每年冬天11月初开始，到第二年3月末结束，即使在这5个月内房客拖欠房租，房东也不可以驱逐房客。期间房东必须保障给房客供电。

否则，法院会以故意伤害罪判房东入狱，还要给房客提供经济补偿。

怎么样，这就是寒冬中难能可贵的温情啊！

法国的邻居德国也不例外。

德国对买房、放租管控之细，会让中国人质疑它还是资本主义吗？例如：

开发商制定的房价如果超过合理的20%，可以被起诉，超过50%直接被视为犯罪；

对于长期租约，新租房合同租金不得上涨超过10%；

还有各类房地产税制，包括未满10年出售的房屋，需要缴纳25%的资本利得税，超过10年的盈利部分，需要缴纳15%的差价盈利税。

从2020年2月23日开始，柏林政府对2014年前建成房屋实行租金封顶政策，在五年内，租金最多只能按当年通胀水平上涨。

那么通胀水平是多少呢？根据德国2021年3月宣布的官方通胀率，仅仅为1.7%。

其实，2015 年德国就已经规定租金最大上涨幅度不得超过当地标准房租的10%了。这下可好，将租金涨幅天花板从10%直接降到1.7%，简直是杀疯了。

这么夸张的变化幅度，自然激怒了柏林房东们。通过不断的抗议和持续的反馈，今年4月，德国联邦宪法法院裁定租金封顶政策违宪。房东们终于松了一口气。

欧洲人会对租金问题这么敏感，就是因为欧洲是一个典型的“租房社会”。

在法国，只有58%的人拥有自己的房子。而在德国，这一比例则降到了43%。德国是世界上租赁占比最高的国家。根据德国联邦统计局的数据显示，德国的租赁比例高达54.5%。在德国的一些大城市，这个比例要更高。比如，在柏林，这个比率是85.8%，汉堡是77.4%，不莱梅是61.2%。

对比一下，中西差距明显。央行年初发布的数据显示，中国城镇居民家庭的住房拥有率已经达到了96%。其中，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的家庭占比为31%。

在法国租房，除了有各种法律保驾护航外，还有实实在在的金钱支援：

租房者可以向政府申请住房补贴（CAF）。这笔补贴可不是一笔小钱，虽然根据住房地段、申请者身份、住房质量等条件，拿到住房补贴数额有所不同，但一般来说，靠到手的住房补贴减轻一个月房租的1/3基本上是没问题的。

而在德国，租房就更是上上之选了。德国真正实现了租购同权：在德国，根本就没有学区房的概念，教师都是轮岗制，教育资源和师资力量比较平衡。光是这一点，就与中国很多因为学区而大热的老破小，有本质上的不同。

对于房东来说，将房屋出租也不是最坏的选择，因为持有住房实在是一件更“痛苦”的事情。

富兰克林说过，人的一生有两件事情不可避免：一是死亡，二是税收。在德国持有房产，首先逃不开的就是各种税。

在德国，假如持有房屋未满10年就出售的话，需要缴纳25%的资本利得税。如果满了10年呢？不好意思，卖房盈利的部分，也需要缴纳15%的差价盈利税。

更惨的是法国，如果持有房屋不出租，是要交空置税的。法国的空置税是累进制的，第一年是10%，第2年12.5%，第3年为15%，以此类推。也就是说，假如房主持有房屋空置了7年未出租，相当于为这套房又付了一笔购房款。

所以，对于有产者来说，将房屋出租，成了他们为数不多的选择。

租金回报率有多少？

根据海外掘金的2021年三季度租金回报率报告，巴黎大约有3.5%，柏林为3%。

法德种种措施的背后，核心目的其实就一点：提高房屋交易的成本，挤压炒房者的利润空间。当炒房无利可图，才有可能真正实现“房住不炒”。

中国商品房市场开启以来的短短20多年中，无数中国人通过买卖炒房实现了财务自由。这使得，在国人心目中产生了一个信仰——中国的房子，会永远涨下去。房子，就是中国最强的现金牛。

带着国内炒房的逻辑，过去有一些中国人去到西欧，一掷千金买城堡，发现看似高大上的城堡在欧洲市场既租不出去也涨不上去，就是一堆陈年瓦砾。

碰了一鼻子灰之后，中国房东们是时候花时间在租房生意上了。

全球城市的净租金回报率，是我们团队根据各地不同的税收政策，经过多年研究得出的，不便在此全部公开。感兴趣的朋友可以加好友向我们咨询，领取完整版的租金回报率报告。

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