这三个日本城市，投资了就惨了

先告诉你答案：福冈、名古屋和北海道。

为什么不建议投资？晓煊一个一个告诉你。

首先是名古屋。

记住晓煊的建议，看某个城市适不适合投资长租房产，这几个数据就足够了：人口、成交件数、以及房屋库存量。

名古屋的人口只有230W，这相当于国内银川市的人口……你觉得，这个基数够支撑一个供求旺盛的租房市场吗？

而名古屋一年的房屋成交量只有1100件左右，而库存却有16600件。这个成交/库存比仅有6.63%。

反观东京23区，人口有927w。2020年，东京的公寓成交件数为16400件左右，在库数是41000件，这个成交/库存比高达40%！！

通过这几个数据对比，我们的答案就呼之欲出了：名古屋人口少、房产交易不活跃！

可能有朋友会说，我买来收租就好了，净收益7%，这在东京可拿不到。

说到这，我们再来看一个数据：名古屋公寓的出租屋成交数。

2020年，公寓的出租成交数一年只有478……要知道，东京23区2019年一整年的出租成交量8.8万套！

这差距，不用对比应该也很明显了。

也就是说，买名古屋的房子，人家中介给你算的收益看似很高，但那是有前提的：你买下就一直出租到你出售，这中间没！有！空！置！期！

像名古屋人口只有200多万，怎么支撑起这么旺盛的租房需求？所以，这里的空置风险，比东京要高出许多。

还有还有，名古屋房价真的很便宜，像上面的那套也就是20多万。

以日本当地收入，买这样一套小房子基本就是2、3年的工资就够了，当地有能力的人，为啥不自己买套房，还要来租你的房呢？

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下一个城市福冈，也是个“大坑城”。

福冈有三个“投资谣言”：

第一，福冈市的人口增长速度快，投资潜力大？

确实啊，看2015年到2019年福冈市的人口增长人数，排在了日本第二！

但咱们看人口，不能光看增长速度，还要看总量啊！

2020年最新的统计，福冈的人口只有160万，人口密度1,657人。这人口数量，跟咱们国内的保定差不多……而东京呢？人口密度是9,153人每平方公里，足足是福冈市的5.5倍！

数量增长快，但基数小，也没法支撑起房地产市场呀！

第二，就是福冈市宜居，租房也好租？

错！

一个宜居的城市对投资房东来说是灾难。宜居城市，很重要的一点是物价低。福冈的物价普遍不高，这就影响到当地房租的价格会偏低。

在福冈，20平米的单间公寓，一个月租金在1800人民币左右。而东京23区的平均租金是福冈的两倍还多。

在这么低价的租房市场，即使花30万买个房，你拿到的收益也不高哇！

而且啊，福冈的租房市场也不活跃。2019年一整年，福冈成功出租的屋数量为2万套左右，而东京呢，10.5万套，5倍还多！

投资日本房产，最怕的就是空置期，但是在福冈，空置的风险不是一般的高！

第三、福冈的房价低，投资回报高？

确实，一般买一套福冈的投资房，便宜的只要20万左右，跟国内买一辆车的钱差不多。

但是平均房价低，卖不出去也白搭！

“网红”福冈现有的房子供应量很大。2019年到2020年，福冈成交件数3500，是东京的10%左右！

咱们可想而知，福冈的房产供应量很高，但需求却上不去。

如果你买在福冈，之后想转手，成交周期会很长。

所以啊，我们还是要牢记：看一座城市适不适合投资长租，不能光看房价跟租售比，还得看三个数据：人口、成交件数、以及房屋库存量。

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下一个城市，咱们说说北海道！

可能有人会说不是吧！北海道地价涨得这么快，北海道一个小镇的地价今年涨17%，在去年疫情之下，地价竟然涨了30%。

今年日本全国平均地价跌了0.47%，但北海道都能涨得这么高，为什么不能投资？

刚才展示的地价，是来自北海道的俱知安町。这个地方，附近有个著名的活火山，因为罕见的粉雪雪质和多座世界级的滑雪场和度假村而闻名。除了滑雪场，这个小镇里还有个山寨富士山。

所以，为什么这里的地价涨的这么快？就是因为旅游业呀！

有美景，又有稀缺的滑雪资源，地价涨得这么快，是不是有不少人都心动了？

如果真的这么想，那就错了！要知道，热钱涌动的地方都有个特点：赚钱的总是那些提前得知风声、早早入手的先行者，后来者基本就是接盘侠。

在俱知安町，一个98平方米豪华的房子要卖到1318万人民币，这可跟我们国内一线城市核心地段的房价差不多了。

北海道占据了5分之1的日本面积，而北海道的都会城市札幌的人口也只有东京23区的4分之1都不到，人口密度极低！

还有，北海道的人口是一直在流失，至2021年北海道人口是522w人，但基本每五年就是20万人口的流失！

所以，北海道长租房产不能投！那我们改投民宿怎么样？

嗯，北海道的地价，只是大阪的一半，东京的10分之1！但是市场挂牌价却快赶上大阪，甚至部分赶追东京。那这么高的挂牌价是怎么来的？

2019年上半年，赴北海道旅行的中国人数达到28.7万人次，占全部外国游客总数的21.6%。宿泊方面的数据显示，在2018年前9个月，赴二世古度假村旅游的中国人达到16.3万人次，占所有赴二世古度假村人数的42%。

挂牌价高是一回事，更可怕的是，这些房产流通到国内的售价往往还要加上3-4成，消息不灵通，或者没有一个懂行又对你诚实的中间人，那就是一捆高高长长的等着被收割的韭菜。

结论就是北海道民宿业价格不对等，运营周期短也不建议投资！

北海道的房产市场“最不日本”，若早几年在这里投资买地，那是真真切切能赶上房价翻倍上涨的红利的。

但是现在如果不是在当地的人，不知道当地房产和土地的真实价值，就别碰了。

北海道，就是日本房产市场中，一个高端的坑！

……

别以为在发达国家投资就不会踩坑！

在日本买错房的代价不仅是租不出去，还有可能卖不出去，无法变现！

为什么不建议投这些地方？怎么入手才能最大程度降低风险？

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