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中国房东，依然全球最惨？

2021-11-141207次阅读


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将“智谷趋势”设为星标
保持联系，一起前行

◎作者 | 张威廉

◎来源 | 海外掘金（gold1849）已获授权


全国独创，全网首发！

在全球大解封来临前夕，海外掘金的独家王牌：全球城市租金回报率大盘点，又来了！这次迭代到了第十三个版本！

同样是最受市场关注的40座城市。

老样子，先上图！

 
这张图展示了2021年三季度全球40城的毛租金回报率（gross rental yield）。看到这，老实人还莫名其妙，但聪明人早就保存、收藏、转发了。
 
毛租金回报率的计算方法十分简单，就是用全年租金除以房价。
 
把租金回报率取个倒数，就能算出收多少年租，你买的房子才能回本。
 
在房地产经济学中，租金回报率是衡量楼市泡沫的常用指标，也能为你的投资提供依据。
 
按照惯例，我们以3.5%作为分界线：毛回报率在3.5%以上的城市，我们认为值得投资、换取租金；3.5%以下的城市，房产的投机性需求会多一些，房价可能存在一定的泡沫。
 
在我们三季度的40城榜单中，有26个城市超过了3.5%，数量与二季度一致。
 
立足于中国楼市行情，总是有许多读者不理解，我们为什么要花时间关注租金回报率数据，毕竟过去十多年，中国消费者都是靠着房价飞涨而赚钱、甚至实现阶层跃升的。
 
但其实，随着我国房住不炒的政策逐步落地，普通人想要简单粗暴地挣大钱已经越来越难。
 
所以，海外掘金一直建议投资者转换思维和视角。

如果你想当长期主义者，吃稳稳的现金流，在英美日当房东适合你；如果你想在国内楼市继续淘金，那就必须盯住大都市圈的核心资产。
 
我们坚持做租金回报率的数据，另一个原因是它能帮助我们很好地追踪全球经济的动态：从房价中我们看到人口流动、通胀放水等信息；从租金中，我们能够看出各地普通民众的消费水平变化、政府的政策调整等；从租金回报率中，我们看到一个地区楼市的泡沫水平。
 
如果你仔细了解全球租金与房价的变动，相信你对全球经济的认识会高于常人。
 
 
接下来，我们对最新的租金回报率数据做几组分析。
 
把这40城按国家和地区来分组，我们会得到这张图：

 
美国被翻盘？英日耐久
 
今年一季度，美国的回报率还是全球最高的，可是随着一些美国城市的房价猛涨，美国的整体租金回报率水平持续下滑；到了三季度，它已经被英国、日本赶超。
 
随着经济强势复苏，英国三城的租金有大幅回升，进一步抬高了租金回报率。
 
日本是海外掘金向客户推荐的首选，因为它不仅租金回报率可观，而且现金流非常稳定，同时它的入场门槛也非常低，50万就能在东京当房东。
 
进一步讲，聪明的投资者，不仅要看国家，也要看城市。
 
把各地的首位城市挑出来，我们就得到了这张图：

 
曼谷租金上涨最猛
 
与二季度相比，变化最大的城市是马尼拉，租金回报率大幅收窄（-1.08个百分点），反映出该城仍受困于疫情，经济活力尚未恢复。
 
下图展示了40个城市房价与租金的环比变化。可见，马尼拉、金边、雅加达均出现了租金、房价双降的情形。但其中，马尼拉和金边的租金比房价跌得更猛，因此可以说这两座城市的房价比租金更有韧性。


直观来看，三季度大部分城市的租金和房价都有所回升。租金上涨最多的是曼谷（+16.17%），房价上涨最猛的是美国北卡罗来纳州首府罗利（+9.48%）。

在中国，不得不说，深圳房东还是很惨的：房价行情网数据显示，它的租金和房价都跌了。（你信吗？）

结合上一期的报告，我们可以得到两张图，分别是今年二、三季度各城市租金回报率的同比变化：




可以发现，英国、澳大利亚城市的租金回报率已经连续两季出现同比上涨。
 
出现微弱上涨的还有北京、上海、深圳三座中国城市，广州则连续两个季度下降。具体考查数据可知，那三座城市属于租金上涨快于房价上涨的情形，而其中有城市的房产挂牌价甚至出现了微跌。

这说明，“房住不炒”背景下的一系列政策举措起到了一定作用。
 
 
毛回报率已经可以在某种程度上说明各地区的经济趋势，对想要了解近一年变化的人来说已经足够。

但严谨起见，海外掘金也进一步制作了最新的净租金回报率，即刨除了持房成本的回报率，让各位尝尝鲜。

 
全球城市的净租金回报率，是我们团队根据各地不同的税收政策，经过多年研究得出的，不便在此全部公开。感兴趣的朋友可以加好友向我们咨询，领取完整版的租金回报率报告。


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