马来西亚房价 2021 年会上涨吗？

2021-06-241476次阅读

尽管疫情扰乱了全球经济，大量企业受到影响，百姓生计遭遇挑战，但全球货币基金组织IMF统计的各国家实际房价指数中显示许多国家的房地产价格仍在继续攀升。大马楼市是否会跟随同样的趋势呢？

但是作为中国人在海外宜居的”第二家园“首选目的国，就读国际学校，通过华侨生方式升学的最佳选择国家，马来西亚楼市和华人在马来西亚的生活是大家一直重点关注的。
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新冠的爆发给马来西亚的经济和楼市都带来了不小的挑战，国民人均GDP从2019年1.3万美金跌倒了2020年1.02万美金，此时中国的人均GDP也刚刚突破了1万美金大关。

作为第二家园自住刚需市场，我们一直希望如果房子再便宜点，反倒不是坏事，毕竟在中国挣钱，在国外花，当然要考虑开销不能太大。

COVID-19的爆发使各国陷入二战以来最严重的经济衰退。根据世界银行的数据显示，2020年全球GDP整体比上一年收缩4.3%。美国、欧洲和日本等发达经济体在应对国内疫情期间GDP下降了5.2%。

而新兴市场和发展中经济体的经济增长总体下降了2.6%，其中东亚和发展中国家为正0.9%。太平洋地区，欧洲和中亚-2.9%，撒哈拉以南非洲-3.7%，中东和北非-5%，南亚-6.7%，拉丁美洲和加勒比-6.9%（图1））。预计这些经济衰退将抵消这些国家多年来取得的进展。
图1:Percentage of GDP growth,2020.Source:World BankGroup.

回顾2020年马来西亚经济表现
马来西亚的国内生产总值在2020年整体收缩了5.6%，是1998年(-7.4%) 之后的第二差表现。

尽管自2020年第二季度以来，各种经济活动已逐渐恢复，但至少在2021年上半年，在最近的新一波感染和重新实施全面封锁之后，似乎不太可能完全恢复到大流行前的水平。

马来西亚在自2020年第二季度以来连续三个季度下降（-17.1%-2.7%和-3.4%）后，在2021 年第一季度继续录得-0.5%的GDP负增长，原因是该国大多数主要经济行业表现放缓趋势（图2）。例外的是制造业为正增长6.6%，农业增长为0.4%。

图2:Quarterly GDP growth in Malaysia by economic sector.

世界各地的房价发生了什么变化？

尽管全球经济衰退严重扰乱了商业运营、投资减少、供应链断裂、消费下降并导致前所未有的失业率和个人收入减少，但这种流行病并未对全球主要房地产市场产生影响。

在国际货币基金组织全球实际房价指数研究的 63个国家中，78%的国家的房地产价格在整个2020年继续上涨。该指数从2000年的10 稳步攀升至 2020 年的167.3，表示自2000年以来价格上涨了63%（图 3）。

图3: Global real house price index, 2000 – 2020.


德国、美国、法国、英国和韩国等许多发达国家的房价甚至在2020年第二季度爆发的高峰期都出现了上涨。这些市场的房价在2020年第四季度放宽限制和经济活动出现更明显的复苏（图4）。2020 年德国房价平均上涨 7.4%，其次是澳大利亚（6%）、美国（5.1%）、法国（4.9%）、韩国（3.4%）和英国（3%）。

COVID-19后亚洲的房价表现
然而，由于对病毒传播的担忧继续存在，大流行对整个亚太地区市场的影响并不均衡。日本、中国香港特别行政区和马来西亚的价格增长在2020年第二季度下滑至负值区域。

尽管中国和日本的房价在2020年第四季度反弹，但涨幅不到1%。新加坡、印度尼西亚和印度与欧洲和美国一样，各个季度的价格都在连续上涨，但总体增长率在2%左右。

图4: Quarterly house prices growth (%) in selected countries, 2020. Source: OECD, FRED, Knight Frank, NAPIC


为什么一些国家的房价在大流行中继续上涨？
显然，超低利率和政府的财政刺激计划推动了危机期间房价的强劲升值。这是因为当廉价资金被注入经济以支持房主的借贷能力并维持银行的资产负债表时，每月的抵押贷款支付变得更加负担得起，房屋变得更具吸引力。这导致人们拥有更高的信用评级并承担更多的债务来买房。

因此，房地产价格呈螺旋式上升。再加上失业率上升、工资停滞和高通胀，住房需求加剧，许多潜在的首次购房者被排除在房地产大门之外。

出于对房价飞涨和市场过热的担忧，发达国家的政策制定者已尝试实施更严格的抵押贷款规则并降低非房地产投资的税率，但收效甚微。

最重要的是，发达国家的房地产市场受到更强劲的实际需求而非投机的推动，以及家庭支出转向住房而非旅行和度假、音乐会和表演、外出就餐、娱乐和通勤。

事实上，发达国家目前的住房繁荣是几十年前发生的事情的延伸：城市人口增加，实际财富不平等加剧，住房需求超过供应，这是由于严格的建筑限制导致的造成了住房生产短缺。

即使面对COVID-19危机，这些基本趋势也不会发生显着变化，但随着人们重新定义他们的生活方式并考虑在郊区购买更大的房产，因为他们现在主要在家工作，这些趋势正在加剧。

此外，大流行加速了较富裕家庭购买的第二套住房的脚步，从而导致需求激增。再加上封锁期间待售房屋的减少，供需不平衡不可避免地导致了推高更高房价。

2021年马来西亚的房价会上涨吗？
在马来西亚，由于最低利率、政府对房屋所有人的补贴以及封锁期间被压抑的住房需求需要释放，人们一直担心房价也会攀升。然而，大家应该意识到信贷宽松对推动房价上涨的影响是有限的，因为借款人受到银行对收入的审核还在，个人收入无法增加会直接影响贷款。

就在大流行之前，马来西亚的房地产市场也面临双重打击，即房地产供应过剩和由于工资增长慢导致的住房需求疲软问题。这些问题在大流行期间变得更加严重。

这个问题在高端住宅物业（50万马币及以上）中很明显，这些物业占空置库存的很大一部分。在过去三年中，此类物业的数量一直在增加（图5）。在服务式公寓也有相同的问题。

购买力是维持住房需求方面的重要因素。需求下降和空置单元增加，无论是总量还是某个价格区间内的房产，都表明市场还需要进行价格调整。在这种情况下，马来西亚的房价不太可能像其他国家那样出现飙升。

图5:Residential and service apartment overhangs by price range,2018–2020.Source:NAPIC

此外，在现行疫情管制FMCO实施后，马来西亚房地产市场可能会观察到相当疲软的市场情绪。当MCO1.0从2020年3月首次实施时，马来西亚就曾经历过这种情况。

消费者显然在此时更加谨慎，在就业市场被打击，失业率上升的情况下，长期的出行限制打击了消费者的信心也削弱了他们的购买力，他们倾向于在未来几个月控制支出。由于当下的工作收入能否有保障比以前更令人担忧，低利率很可能不再能有效的刺激人们的购买情绪。

在房地产和住房开发商协会Malaysia Relahda的一项调查中，调查目的是评估MCO对房地产行业的影响。

75%的受访者表示在2020年第三季度受到严重影响，而87%的受访者表示他们的卖房计划受到严重影响，即使是在2020年5月取消了行动限制之后，在2020年第四季度仍然如此。除此之外，在MCO之后推出项目的开发商中有51%报告前三个月的销售额不到20%,表明MCO的影响挥之不去关于房地产市场情绪。

预计2021年6月重新实施封锁将抑制马来西亚大多数经济活动。再加上市场普遍存在的不确定性，消费者和投资者可能会推迟购买大宗商品，而银行因为担心借款人的信誉，可能不会那么热衷于放贷。这将进一步挑战房地产行业的复苏。

2021年下半年的房地产市场前景如何？
作为一个对消费者信心和“不利事件”高度敏感的行业，房地产市场尚未恢复到大流行前的表现水平。如图6所示，房地产行业在2020年第二季度的GDP增速最低（-30.4%），仅次于酒店住宿（-78.7%）和交通运输（-43.8%）服务行业。

图6: Quarterly GDP growth (%) in real estate sub-sector.

若前两个季度过后，大马楼市没有出现明显改善，那么预计2021年下半年楼市将还会保持平稳，马来西亚房地产市场也不太可能出现房价飙升的现象。近年来马来西亚，尤其是首都吉隆坡房价虽然没有大涨，但是也非常受宜居型的家庭青睐，尤其是很多香港，韩国，中国等购房成本高，对居住空间环境希望得以改善，有第二选择的家庭。也有很多华侨生，和第二家园的家庭安居首选依旧是吉隆坡。居住舒适，生活安逸，房价相对便宜是马来西亚的一大优势。

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