疫情之后，在英国买哪类房子最好？哪些尽量不要碰？

今天的文章，我们将重点结合一份预测性报告《UK Cross Sector Outlook 2021》，探讨一下疫情之后，未来五年英国房地产市场的发展前景。

以及，如果对比住宅、商铺、写字楼、物流地产等资产的话，未来哪类英国资产的收益率最高？

总的来说，如果今年英国疫情在疫苗帮助下顺利好转，那么2021年英国房价的平均涨幅将达到1万英镑，其中英格兰西北部房价表现最佳，到2025年将上涨30%。

至于英国其它地方未来的房价涨幅，可以看下面这张英国各地未来五年房价涨幅预测表：

说完大致数据，接下俩我们就来详细讲讲英国各类资产未来5年的投资回报率、和2021年的发展前景。

未来5年，投英国哪类地产项目最赚？那些尽量不要碰？

首先，我们来一起看看未来5年（2021-2025）各项房地产资产的投资回报率，完整名单如下图所示：

具体来说，在住宅投资方面，报告指出英国Buy-to-Let（买房收租）未来5年的投资回报率为7.6%（包括租金收益和房价上涨），其中英格兰西北部的回报率为9%，是英国所有地区里最高的。

与之相对应的是包括长租公寓、学生公寓在内的建后出租（Build-to-rent）资产，其未来5年的投资回报率为7.7%。

值得一提的是，学生公寓（PBSA）作为Build-to-rent中表现最好的类型，未来投资回报率可达8.6%，尤其值得投资者关注。

2020年疫情期间因为网购爆发而大热的仓储物流地产将在未来5年继续保持强劲的发展势头，其中配送中心（distribution warehouses）和零售仓库（retail warehouses）的投资回报率将分别达到6.6%和6.3%。

值得一提的是，作为长期投资资产的林业，将是英国未来5年投资回报最高的资产，总回报率可达11.4%。

作为英国房地产资产组合最丰富的城市，伦敦未来5年的投资前景也比较乐观。

报告指出，包括伦敦工业地产（London Industrials）、市中心商业写字楼（Central London Offices）和市中心豪宅（Prime central London residential）在内的各类资产，其投资回报率都在6.4%~7.6%之间。

但与此同时，也有两类资产在这份榜单上垫底，分别是购物中心（未来五年投资回报率仅为2.9%）和农地（未来五年投资回报率仅为0.1%），这两类资产可以尽量避免投资。

疫情之后，投不同的地产项目要注意什么？

讲完了未来5年的投资回报率，再来看看2021年房地产投资的注意事项。

接下来，我们将从商业和住宅地产入手，分析各个资产2021年的发展优势和可能遇到的风险。

1. 商业地产

这份报告一共分析了6类常见的商业地产，包括高街商铺、仓储地产、物流地产、商业园、CBD写字楼和其它类别。

我们首先来看传统零售地产，也就是我们常常说的商铺。

众所周知，受疫情影响，城镇郊区的传统高街零售业遭受重创，投资者对此类物业的需求也随之大大下降。

前面提到的购物中心未来投资回报率垫底就是很好的例子。

因此，疫情后零售业地产改建为住宅、生命科学研发、数据中心或基层医疗物业等用途的情况将在未来变得越来越普遍。

第二类我们要讨论的商业地产属于供应物流体系，包括仓储地产、物流地产、商业园等。

我们在前面提到，传统高街零售业遭到了疫情的重创，与之对比鲜明的是疫情中蓬勃发展的线上电商零售业。

在疫情和人们购物习惯改变的驱动下，零售仓储园区的未来发展前景充满潜力。

这类物业既可以在疫情好转后继续保持仓储的功能，以应对网购的兴起，又可以改建成物流仓储、住宅、生命科学研究等物业。

再来说说物流地产。

与仓储地产相似，物流地产也是供应物流链上非常重要的一环，且将在2021年成为许多投资者的首选，其价格也将受到投资者需求和行业发展情况的双重推动。

最后是商业产业园（Business Park）。

由于坐落在城市郊区等地价较低、人烟稀少的区域，在疫情期间，这些商业产业园正好可以在做好防疫措施的同时继续维持生产。

这样的优势也让不少商业产业园投资者在疫情期间尝到了甜头，不但租金不受影响，还受到了市中心产业迁出的正面利好。

但值得注意的是，随着疫情好转，在2021年，商业产业园的交通劣势将进一步暴露出来，未来商业产业园的投资者也将更看重园区的交通便捷性，并尝试减少对公共交通的依赖，将产业布局更加密集化。

再然后是许多海外投资者关注的一类商业地产——CBD写字楼。

虽然疫情让居家办公成了新常态，且各大公司都在近期发布了居家+办公室的混合办公新模式，但该报告预测长期居家办公的情况很难持续，一旦疫苗完全好转，市中心优质的写字楼仍将是大多数投资者的首选。

事实上，最近伦敦市场上的几笔写字楼交易就是很好的证明（英国市场回暖，赌王家族21亿售出伦敦大楼，德国金主高价接手）。

所以按照以往的经济周期规律，一旦因为疫情影响导致近期CBD写字楼开工量大减（即供应减少），那在疫情恢复后，那些核心的CBD写字楼资产将变得更加稀缺。

2. 住宅地产

讲完商业地产，接下来我们来讲讲英国住宅地产的前景。

疫情期间，受英美政府大放水影响，以及印花税假期的推动，英国住宅市场各种关于房价上涨的报道不绝于耳。

但事实上，这个问题我们要分开来看，这次疫情期间带动英国房价上涨的主要资产类型为郊区别墅。

疫情期间，英国郊区别墅（Country House）资产不但销量大幅上升，其房价也呈上涨趋势。

数据显示，英国别墅价格已经上涨到了近4年来的最高点。

简单来说，如果把住宅分为自住和投资两类，那么：

对于自住型住宅买家来说，英国政府近期推出的各种5%首付买房、7折买房、Help to Buy等政策将推动这一类型资产持续繁荣。

而对于投资性住宅买家来说，他们更加关注在疫情之下人们何时回归市中心，从而判断是投资郊区还是市中心，以及央行是否加息（影响到资金成本），政府是否会对Buy to Let加税等。

最后，对于住宅房产的开发商来说，英国政府如何改革规划法，以及推动房屋地租和产权的改革，将是开发商们未来关心的重点。

举例来说，在房屋产权改革方面，英国住房大臣詹里克（Robert Jenrick）于今年年初宣布，短产权业主（Leaseholder）在买下房子后，可一次性将产权延长至990年，并且是零地租。

这意味着，短产权业主也将比过去更容易出售房产，短产权的房子今后也不会再受到歧视了。

英伦投资客写在最后

今天我们简单分析了未来5年英国各类房地产资产的前景。

不难看出，疫情让2020年成为一道分水岭，对未来5年的地产发展方向产生了深远的影响。

在疫情让英国人形成难以逆转的网购习惯后，传统商铺资产的未来前景被普遍看衰，购物中心未来五年投资回报率仅为2.9%，在各类房产资产中排名垫底。

反之，物流仓储地产在网购时代前景看涨，学生公寓、长租公寓等住宅类资产的投资回报率也不错。

对比商铺，这份报告对于市中心CBD写字楼的前景似乎更加看好，预期其有望在疫情后成为稀缺资源，这可能是因为对比网购的强势，线下办公还是更难被远程办公完全替代的。

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