真奇怪！泰国房产郊区房子，市中心的地价，城中心租赁，碾压中心房价！

曼谷郊区80,000+泰铢的房价比比皆是，临近市中心地区最高干到120,000+泰铢，甚至紧挨着市中心湄南河对岸也举起150,000+泰铢的大旗，这或许是Icon Siam给湄南河沿线房价添了一把火，再者炒的热火朝天的东部走廊线北榄Bang Na往后配套是真郊外，可房价干脆直接飙到100,000+，但今年如果注意到市区目前平均135,000-150,000，甚至中心有的转售房价，有的甚至只需95,000+铢，郊区的房子比中心的转售贵，这是什么原因？

八面风认为，这些其实和泰国曼谷的建设有关联，无论是吞武里还是北榄或Bangsue给泰国楼市，尤其是轨道沿线的公寓市场带来深远的影响。

未来9年，整个大曼谷的几大核心区将如何演变？如今在2019年下半年这个节点，哪些区域可能被低估，可能还有机会？ 今天给大家详细分析：曼谷郊区房子，市中心的地价，碾压中心房价，城中心的租赁。

曼谷有的郊区盘卖得还相当火爆！关于很多项目定价，买家觉得出这个价格，自然有这个价格的道理，何况市场有很多项目基本是未EIA审就已经开始开卖（毕竟这在泰国很常见）。郊区房价经过高大上的售楼部和样板间、城市规划一包装，马上就变得十分合理了。有些郊区，还有无价的自然+城市独享景观，于是售楼部人潮涌动。

泰国政府有个大规划，将曼谷发展成为“智慧型城市”。大力推进“东盟经济共同体”。以曼谷为核心，芭提雅为东部经济走廊深水港，拉进“一带一路”连接东南亚各国的中转点。但在这些中，曼谷最先搞定的是城市基建大规划：

从这一点看，曼谷不断的在崭新变化，将把曼谷核心中心的能量向这些规划版块疏导，促进整个大曼谷区域的发展。

因此，远的不敢给大家推断，但如果近郊发展看的机会还是有的，毕竟该开业的也开业了，该建设的也在建设了。至于那些什么长远的轨道交通，听听就好，变卦的几率还是很大。

综合而言，与市区相比，曼谷郊区的土地出让时间靠后，但取得的土地成本却未必比市中心便宜，甚至更贵。就如Bangna地区土地和住宅的价格在过去3年中已经每年涨幅7-10％。市场中大量开发商购买开发用地，特别是在主干道上地价每平方哇为40万泰铢，紧挨着Bangna地区的价格约为每平方哇200,000-300,000泰铢。然而，在大型的商业和交通路线的推进下，更进一步导致土地价格上涨超过两倍，特别是BTS沿线的土地价格将上涨超过5-10%。

再者，抛开Sukhumvit路线，再看沙吞湄南河过去的Thonburi，或许衬托CBD商圈的沙吞原因，2009年前，土地价格平均价格大约每平方哇在100,000-200,000泰铢之间。到了2011年，土地价格约为每平方哇265,000泰铢。2014年价格上涨至每平方哇约450,000泰铢。截止今年土地的成本价格高达每平方哇1,000,000泰铢，5年的时间内涨幅超过144％。而这其中最主要的原因是在湄南河边兴起的一个顶级的大型购物中心Icon Siam与轨道交通线路的开通规划。

如果说湄南河是市场上涨幅必不可少的，那么还有一年即将完工的Bangsue“一带一路”东南亚枢纽中心的地价涨幅趋势必不可少。

当年在没有规划要兴建交通枢纽中心的时候，寥寥无几的新公寓在Bangsue地区几乎很少看到，但沿着轻轨的路线被视为住房和投资的主要地点，在这个版块一些地方的价格涨幅已经飙到15-20％，各大房企纷纷入市抢手住宅和办公楼开发。而现在的这些地段的地价已经从每平方哇120,000泰铢飙到每平方哇1500,000泰铢。

正因为如此，按照成本定价法，土地价格高了，房价自然被迫定高，这些都十分正常。郊区地价涨幅碾压市中心，符合逻辑没问题。所以那些挂牌100,000+的新项目，即是观景河又是大商圈，性价比是有过硬的。为什么郊区卖100,000，而市中心有些转售房才卖90,000+？是不是这些中心的房子不好啊？其实这原因是当年这些售价的成本低，现在挺多挂出100,000出头已满足该转售业主对于一套房的利润期待。

如果郊区的房价碾压市中心，看似不正常。

在多数人眼中，土地是越是靠近市中心就越贵，无论买得早还是买得晚，在评估体系里，越是市中心，政府投资的基建更多，配套更成熟，土地也就更昂贵，而郊区土地，大多看的是未来。

海外买房，其实也是买土地。在现在房价中，地价在房价组成因素里占比最高。曼谷房价里，土地成本大概占到了40%，而公寓成本，无论多么“高端豪华”，大概也只占到15%-20%，所以，如果两块地，在郊区轻轨100米售价100万人民币，但如果在Rama 9中心70人民币，面积相同、价格相差30万，你选哪一块？但话再说回来，由于市中心的物价昂贵，房屋租金高昂，郊区的租金靠近地铁轻轨500米内，每平米的租金约为430-516铢。也就相当于如果一个30平左右的公寓，平均500米内的租金可以13,000-15000铢左右，出租率稳定达到68-70%，这或许是郊区为何卖的那么好的原因之一。

包括，Bangsue如果不是一直炒起来的“一带一路”中转枢纽中心拉动和政府的基建规划，可能片区未来变化不大，而短期里它的机会仅在于以站点Bangsue 中心的前后一站，其它地区依旧是本土的生活区。