2021，“牛”转乾坤！大通胀无人可躲，切记资产配置这三步！

 ◎ 作者 | 得居老吴

得居创始人CEO，追求逻辑的清华理工男，用数据解读全球楼市！

各位得居的新老朋友们大家新年好，魔幻的2020年刚刚过去，由于新冠疫情的爆发和扩散，全球的70亿人口都经历了不平凡的一年。而在2020年的最后几十天里发生的各大事件，又让我们对2021年的期待充斥着憧憬、不安的复杂情绪中。

可能世界格局在2021年仍然是不确定的，但是2020年多个国家随着央行放水而引发房市、股市齐飞的现象告诉我们，对于投资我们可以更确定一些。

新年伊始，希望这篇文章可以为帮助大家回顾下2020年到底发生了什么，对我们关注的全球房地产市场有什么影响，2021年这个趋势将延续？减缓？调头？

我们国家由于举国体制下坚决的防疫措施国内在年中时就一定程度走出了疫情的阴霾，全球其他主要的经济体基本上都在2020年都经历了以上的过程，其中作为第一大经济体的美国尤为典型——

自从三月中旬以来，美国的新冠病毒确认人数屡创新高，截至目前，总确诊人数已经突破2000万人，占总人口的15分之一，由于欧美多党、民主的体制，对这类潜伏期长、传播率高的病毒束手无策，虽然无法官方承认，但具体的措施都是奔着“群体免疫+等待疫苗”去了。

随着疫情爆发，各国的经济受到了巨大的冲击，失业率飙升，绝大多数实体经济行业一蹶不振。以美国为例，特朗普引以为傲的重要政绩之一就是在任期内一直将失业率控制在4%以下的历史地位，并在2020年年初降至历史最低点。

然而疫情爆发之后，美国4月份失业率就突破14%，达到历史高点。到6月份，美国就有28家知名大企业濒临破产，包括租车巨头Herz、百货巨头J.C. Penny。

为了缓解疫情带来的经济问题，各国央行基本都采取了经济救援方案，包括大量的增加货币供应量、大幅度降低利率、采取不同程度的对企业和家庭的直接补贴。例如，美国在3月底通过了2.3万亿美元的纾困方案，其规模超过了其M2的10%。

各主要发达国家在疫情爆发后M2（广义货币供应量）大涨——

● 美国：2020年11月达到19万亿美元

● 欧元区：2020年10月达到13.4万亿欧元

● 英国：2020年10月达到2.76万亿英镑

● 加拿大：2020年9月达到2.1万亿加币

其他发展中国家也同样增加了货币供应，但是其幅度跟欧美发达国家相比要缓和得多，当然这并不是因为他们不想多印钱，而是他们的货币在全球范围内并没有流通能力，印多了相当于在面积有限的内陆湖里拼命灌水，灌多了下一个问题就是如何“抗洪”了；

而以上的几类货币，美元全球霸权就不用说了，欧元、英镑、加币也都具备全球流通能力，在这样的经济体里灌水，相当于随时可以开闸海里排，当然可以更加肆无忌惮。

同时，持有不同货币在危机到来时的价值，在2020年也算体现得十分充分。

● 马来西亚M2

● 泰国M3

● 印度M2

● 菲律宾M2

反观我们国家，根据人民银行的数据统计，疫情以来M2的增长还是比较平稳的，截至2020年11月，我国M2达到217.2万亿人民币，同比增长10.7%，但是这个规模十分惊人，如果按照现阶段的汇率水平看，我国的M2相当于放大水之后的美国的1.75倍，欧元区的2倍、英国的8.7倍、加拿大的21倍！

那么到底是统计口径不一致？我们的市场容量足够大来消化不断增长的货币供应？人民币被高估？

那就见仁见智了……但是有一点可以肯定的，我们在全球的放水大潮中并无法独善其身，我们的资金没有投入到合理的地方，那肯定会被动贬值。

看完货币供应量，我们再来看看各国的利率调控情况，虽然全球央行都采取了降息的措施，但是根据基础和幅度的不同，可以划分为三类典型代表：

第一类：以美国为代表，疫情前经济向好，在加息周期，疫情爆发后大幅降息，基本进入零利率时代。

第二类：以欧洲、日本为代表，疫情前就处于低利率时代，基础利率降无可降，只能一定程度体现在商业利率的下降，例如房地产贷款利率

第三类：以马来西亚、泰国为代表的发展中国家，疫情后大幅降息，但由于其本身的经济韧性较弱、货币国际化程度低，不敢过度降息。

- 马来西亚央行利率 -

- 泰国央行利率 -

印钱、降息、补贴，基本上是疫情后所有国家的统一动作，然而印钞的水龙头一开，其流向就必须遵照市场规律，任何政府都没有能力让放出来的钱精确的流到真正需要他的地方去。基本都推动了离钱最近、也是“蓄水”能力最强的两大池子——股市和房地产市场的上涨。

上证指数重回2018年初水平；美国标普500指数突破3700点，再创历史新高。

根据不同的市场特征，呈现出四类表现

根据美国房地产经纪人协会（NAR）数据统计显示，美国2020年10月全国存量房年化成交量达到685万套（季节调整后），同时房价中位数突破31万美元。成交量及成交价格均创历史新高。

同时，房地产市场的供应量持续下降，尤其在独立屋市场上表现最为明显，在全国范围内出现无房可卖的情况。成交周期一再缩短，2020年11月，全美平均成交周期降低到21天，而这在2019年同期是38天。

关于美国的房地产市场因何有此表现，得居的很多文章中都做了分析，在此就不再赘述了，有兴趣的朋友可以翻翻之前的文章查阅。

关注海外房产的朋友肯定知道，由于市场过热，加拿大的两大热点地区温哥华及多伦多先后在2016年、2017年开始征收外国买家税，从此一度成为全球投资热点的房地产市场进入冷静期。

然而疫情让这两个市场再度趋向火爆，在没有外国买家介入的情况下，依靠本地需求，大多伦多地区从2020年6月开始呈现出量价齐升的状态，下半年的成交量甚至已经达到了2017年外国人买家税实行前的水平。

- 大多伦多地区成交价格三年趋势 -

大温地区呈现了同样的趋势，2020年8-11月，大温地区房地产成交量同比分别增长了36.6%、56.2%、29%和22.7%。成交价格也同样在外国人买家税之后第一次进入持续上升通道。

英国在陷入脱欧阴霾之后，近几年就房地产市场就一直处于观望状态，然而随着疫情爆发及时任首相约翰逊在脱欧问题上合理的处理措施，硬脱欧的风险几乎不再存在，而脱欧之后的一些优势反而开始显现，决策速度加快，决策方向更有利于本国经济和民众，例如12月9日，英国成为第一个开始注射辉瑞疫苗的国家，而生产国之一的德国还在苦苦等待欧盟开会通过批准。

因此，2020年的英国房地产市场也表现不俗，全国房地产均价在10月份达到历史高点，突破24.5万英镑。

而从区域分布上，伦敦持续领涨，在横盘多年后，又在走向上升通道。

4. 东南亚国家

相比于以上的发达国家，马来西亚、泰国、菲律宾等东南亚国家所呈现出来的现象则有所不同，由于房地产市场规模尚小、发展阶段也较为早期，再加上对海外投资客户的依赖度较高，出现了明显的市场分化：

由于这些国家经济对外资依赖度较高，贸易、外资、外包业务都受到疫情的冲击；

l 马来西亚：两极分化，内需强劲，外国人市场按下暂停键

政府的救市措施同样惠及房地产市场，包括降低首付、降低贷款利率等，导致一些适合本地人的房地产市场十分火爆，例如首都吉隆坡50万马币左右的新房楼盘异常火爆，频频出现日光盘；然而150万马币以上原来以外国人为主要买家的市场则尤为冷清，疫情期间又暂停了第二家园计划，更加重了这一影响；

l 泰国：过热的房地产市场在疫情期间回归理性

由于2016年以来的国际资金热炒，以首都曼谷为首的城市房价高企，受疫情和市场冷却的双重影响，2020年泰国的房地产市场急剧降温，再加上遇到交屋潮，大量供应流入市场也冲淡了租赁市场；然而到第四季度，由于大量楼盘价格恢复理性，作为南亚半岛的核心城市曼谷的市场又开始回暖；

l 菲律宾：大财阀“停工”，供应需求同时减少

菲律宾虽然产业受到疫情的影响十分严重，但是房地产市场似乎并没有出现降价潮，这与菲律宾房地产市场被多家大财阀把控有关，这些财阀本身资本雄厚，遇到市场平淡期反而降低新盘供应，静候时机，让少量年末入市的新盘由于稀缺及定价合理反而显得弥足珍贵，市场回应积极。

总体来说，东南亚几个得居比较关注的核心城市，都不同程度受到了疫情冲击，但我们需要看到的是这些市场在后疫情时代由于其特殊的国际地位，加之年底RCEP贸易协定尘埃落定，一年来被压抑的需求和回归理性的价格，反而是为之的爆发蓄力。

回顾完2020年，我们站在2021年年初这一时点，也许对未来的世界格局和市场发展趋势还具有许多不确定，因为就在2020年的最后几十天里发生了太多事情——

l 美国大选：11月，美国大选结果几经波折，民主党候选人拜登当选，令全球领导人头疼了4年的“天选之子”特朗普短暂的政治生涯即将结束，一度混乱的全球贸易格局有调头向好的希望。

l 全球格局：11月中旬，RCEP自贸协定签署，在东盟十国基础上，纳入了中、日、韩、澳及新西兰五个国家，成为覆盖十五个国家，占全世界总人口30%的全球最大的自贸协定；12月底，中欧投资协定签订。

l 疫苗研发：今年四季度开始，中国国药的灭活疫苗开始在南美国家进行临床试验；11月10日，美国医药巨头辉瑞即宣布其与德国BioNTech合作研发的新冠疫苗完成第三期试验，有效率超过90%；一周之后，另一家医药巨头莫迪纳宣布其临床试验有效率达到96%；12月底，英国牛津大学的疫苗也宣告成功，获批后即可投入使用。

l 疫苗使用：12月初，脱离欧盟束缚的英国成为第一个获批疫苗使用许可的西方国家，并在12月9日启动疫苗接种；美国、欧洲其他国家陆续跟进。让全世界在疫情愈演愈烈之际看到了好转的希望。

l 病毒变异：12月中旬，英国宣布发现变异的新冠毒株，其传播性更强，随后在欧洲、美国都发现了相同的毒株，元旦期间，中国也发现了境外输入病例中携带此类毒株。

虽然各类事件扑朔迷离，但由于疫苗开始投入使用和“商人总统”特朗普的下台，我们还是认为全球疫情好转及全球化重回正常轨迹在2021年发生的概率很高，当然作为得居这么一家以房地产为主要标的全球资产配置咨询服务机构来说，我们更关注的是对全球的房地产市场会产生什么影响？

首先，如果疫苗确实有效并且可以顺利大范围接种，疫情得以控制；拜登延续民主党一贯的全球化思路，让美国依靠美元、军事力量及科技力量赚全世界钱，那么首先我们可以肯定的是全球央行仍将持续采取非常积极的货币政策来推进市场快速恢复，支持受挫行业，那么先恢复的国家的资金就会开始向其他地区流动（类似于2008年全球金融危机下先恢复的中国），而这一过程至少需要3-5年，也就是说在未来的3-5年内全球央行仍处于放水状态。

只有等到经济全面恢复，甚至经济过热之后，全球才会重新进入加息通道来抑制过热的经济发展，而在这一过程中，毋庸置疑的，主要国家的房地产市场又完成了新一轮的上涨。

随后，由于不同国家市场恢复速度的快慢，在这轮变化之后，国际局势可能又会重新洗牌（就像08年后的中国逐步崛起成为第二大经济体），如果你有幸在这一过程中购入了这些快速上升市场的资产，那想必会收获颇丰！

当然，我们也不可忽视一种可能，那就是疫苗并无法起到缓解疫情的效果，甚至出现毒株变异导致疫苗失效，那2021年面临我们的恐怕将是2020年再来一次，全球央行只能拧大水龙头继续放水。因为所有人都知道，一旦水停了，因为紧缩引起的1929年美国大萧条，也是世界进入工业时代后唯一的一次大萧条可能再来一次。

因此，得居的朋友，我们都是普通人，充其量仅仅是无数中产家庭中的一员，我们无力改变和阻挡世界发展的大潮，我们只能通过合乎逻辑的判断来让自己的资产在这一阶段能够保值甚至增值，那么，吸取我们在2020年犹豫不前的教训，从全球房地产市场角度给大家几点建议——

在这一轮疫情恢复的阶段，中国大概率还是跑在前面的经济体，虽然来自美国的科技封锁还未好转，但是全球恢复需要中国制造，大量发展中国家也需要中国的疫苗，中国大规模的M2也需要消化。

而中国的房地产是人民币最大的蓄水池，且由于中国的户口制度短期内无法改变，医疗资源、教育资源、高密度的工作资源十分集中，因此，我们可以断定在中国的一线城市、以及强二线城市（人口流入，资源丰富）的房地产依然具有极高的投资价值。

如果你的家庭在这些地方还没有房产，且拥有500万人民币以上的资金，请首先考虑配置。但是我国“房住不炒”的政策导向十分坚决，因此这类资产不管是购房资格、流通成本、流通时间限制都十分严格，短炒风险高，长期持有才是合理策略。 

如果你的家庭已经完成了上述的配置，或者由于资金等限制无法完成这类配置，那考虑北美、欧洲等发达国家的房地产也是相对稳健的选择。

俗话说，瘦死的骆驼比马大，西方发达国家在科技和经济体制上的优势十分明显，在全球经济回暖的过程中，这些市场的资产一定会水涨船高，房地产也不例外。

如果你的家庭有100万人民币左右的资金，那可以考虑贷款购入美国人口流入都会区的独立屋或者英国伦敦的期房公寓，这些产品均可以满足以租养贷的要求，从而“加杠杆”享受发达国家经济上行周期带来的资产升值。

如果你的家庭已经完成了前两者的配置，或者由于资金限制或者你对稳定的市场不感兴趣，希望在变局中选中一个高速发展的市场从而获得超额收益，那建议你还可以关注东南亚市场。

我们一直强调，不管中美贸易关系如何发展，东南亚都将是一个受益的中立市场，除了中国之外，全球最年轻、最密集的劳动力集中在此，而且许多国家如菲律宾、马来西亚英文普及度极高，吉隆坡、曼谷、马尼拉等首都城市的国际化程度不亚于上海。而这些地方的房地产市场并未真正发展起来，在全球疫情恢复的阶段，在RCEP开始运转之后，他们将迎来更大的机遇。

2020年美股的表现、美国房地产市场表现、近期比特币的表现都告诉我们，其实经济规律有时候就是那么简单易懂，因为自认为“看不懂”而持币观望，可能最后将被滔滔的货币大潮所淹没……

世界局势下，如何进行大概率的投资，让自己的资产跑赢印钞机的速度，为了更好地和大家交流，我专门建了一个投资微信群，扫码即可加入。

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