强势科普！日本房产投资为什么保值性强？你应该知道的干货

日本房产投资门槛不高，适合高中低多元客户。但是，还是有很多人对投资日本房地产都有一些误解，今天，我们就来说一说这些误会吧。

想在日本买房，一定要知道，在日本可没有买房换签证的政策。购买日本房产，是不能获得永住权的！

不过在日本可以通过注册公司，以公司的名义购买日本房产作为民宿或酒店进行经营，从而获得日本经营管理签证。然而也没有宣传的那么容易，也是有很多坑，需要擦亮眼睛的。

关于日本的土地使用权，也澄清一些误区。日本的房产有私有产权不等于“房子想盖多大就盖多大，想建几层就建几层”。在日本房产中，一定要分清土地的属性，并严格遵守。

如果想知道你的土地能盖多大的房子，我们可以了解两个词：建蔽率和容积率。建蔽率：建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。容积率：容积率是决定日本房产建筑面积总和的重要因素，用容积率乘以建筑用地的面积所得出的数字就是能够建筑总的面积。比如一块面积为100㎡的土地，如果容积率是50%的话，那么在这片土地上就只能建造一个50㎡的建筑。

在日本，朝向和中国的“坐北朝南”不是一个道理。而是要看所在的位置能不能看到著名的美景，或者繁华的商圈。比如地处繁华的商圈，窗外可以直接看到知名美景。那么无论出租，还是卖都不愁的。

日本房屋的所标注使用面积和国内不同，不包括阳台和电梯等公摊面积，相当于国内建筑面积的70%~80%，出售时的面积就是房产内部的实际面积。因此，要跳出这个误区，按照国内算法，会误以为单价很贵。

比如，我们在国内按照一般小区70%的得房率来计算的话，如果东京的房价，六万每平米，在中国其实也就相当于四五万每平米。 这样算下来就合理了，对不对？

这个一定要分清楚，因为房地产出租的收益率计算方法有两个——“表面收益率”和“实际收益率”。

表面收益率是指，一年的房租收入除以房地产的购入价格。而实际收益率是要从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。一般在宣传中，如果收益率达到7%甚至10%，就要考虑可能是“表面收益率”。

日本的租约稳定首先利益于政府的保护。在日本，租售同权，房东和租户平等，政策无歧视，享受公共资源人人平等。日本政府在2001年颁布过【终身借家权】的法令，2006年制定【住生活基本法】，保护的是租客与房东的双向利益。【终身借家权】规定，只要承租人在世，租约就会继续，契约直到过世才终止。

其次，日本人喜欢租房子。日本房地产泡沫之后，日本人越来越喜欢租房子，租户的平均租赁期约是8年左右。也有一辈子租在一处都不搬家的。

此外，在日本换房成本过高，第一次租一个房子要交的钱是房租的5倍左右。搬家也是笔不小的开支，因此，日本的租客不会轻易换租。

另外，庞大数量的单身人群也是日本房产租金收益稳定的保证。所以在大城市，日本房产空室风险是较低的。

当然，最主要的就是日元的避险属性，在国际汇率市场变动的时候，日元是受到影响最小的几种货币之一。好处是别国货币贬值的时候，持有日本房产的投资者无形中就等同于资产升值了。

日本的遗产税法在2015年进行了修改，计算的基础抵扣额下调了4成，也就是遗产税额增加了。公式：3000万日元+600万日元×法定继承人数，超出的部分就要征收遗产税了，即应税额。具体应缴纳多少遗产税，税率见下表。

并且，遗产税不是以市场价格作为纳税基准的，而是以评估价为基准，土地价值和房产价值分开评估，约为市场价的7、8成左右吧。比如房产市值7000万日元，遗产评估价为5000万日元。一家三口的丈夫去世后，妻子和孩子作为继承人，需要纳税的部分即「5000万-（3000万+600万×2）」，仅为800万日元。如果评估低于5000万日元，4800万日元的话，继承是不需要纳税的。算一算就知道了，小金额投资不用考虑遗产税问题。所以，在日本，一些老年人会把大房子卖掉，换成小房子留给后代合理避税。