热点研究 | 二季度英国住宅市场复苏情况及展望

在2020年2季度里，英国房地产市场迎来了解封，开始从一季度末尾的停摆中重启。现在7月开始，经济运行的第二季度也宣布结束，我们借着这一节点，回顾一番二季度解封后英国住宅房地产市场的复苏情况，并对之后可能出现的一些市场特征进行说明。

实际上，我们在今年5月亦曾对英国住宅市场在未来的恢复情况进行过一些预测

热点研究|解封后伦敦房地产市场恢复情况预测，这些预测虽然未必都能在目前完全得到正确性的验证，但仍然可以对于预测和近来趋势是否类似进行一些比对，因此在下文中涉及了我们之前预测的方面我们亦将稍作对比，进行一些简短回顾。

我们认为，住宅市场的复苏情况，与其他主题的市场研究类似，仍然以供求关系为基础。在供给方面，市场复苏情况的相关指标主要是工程项目数和批文颁发数，在需求方面，则仍以房价、租金、交易量为主。

下面我们就根据这些顺序开始解读住宅市场的复苏情况。

如上文所述，住宅供给可以分为两个部分，一个是建筑方面的工程项目数，另一个则是规划系统的批文颁发数量。工程项目方面又可以分为两个方面：即已经开工过，但因为新冠疫情停工，如今又复工了的项目以及新冠疫情导致封锁前并未开工，在之后新开工的项目。我们可以先来看一看复工方面的数据。

为了令读者更好地把握复工情况的趋势，我们在此处引用跨度接近两个月的5月1日和6月30日的Savills结合建筑研究机构Glenigan所作图表进行解读，首先是5月1日Savills在其线上视频中发布的数据：

从这一数据我们可以看出，在5月13日英国房地产解封之前，一个比较容易定为的数据是关闭了工地总共涉及20万2千套住宅的建设，而已经开工了的工地涉及住宅量为88200套，总和约为29万套。当然，这实际上不是关闭的工地数量最高时的数据，因为早在4月中旬，已经有部分大型建筑承包商重启了其施工工地，比如Mace和Buoygues。因此要看到停工/开工的完整画面还需要结合最新的报道。

在6月30日的一篇报道中，Savills表示目前全英国仍旧没有复工的工地所包含的住宅数量总数为83000套，其中英格兰47000套，苏格兰33000套，威尔士2600套。

由此可见，在 5 月中旬和 6 月上旬的两步经济解封后，全英国停滞的住宅建设量降低了 59%左右，大量工地重新复 工了，英国政府的经济解封计划对于住宅建筑量的恢复有着明显的促进作用。 

然而，从近2个月的趋势来看，我们也很容易同时产生这样的疑惑：还有83000套住宅，为什么不开工？毕竟对于像英格兰这样的地区来说，如果说前面的经济解封计划对于工地开工有直接的促进作用的话（如第二步解封计划中的交通系统部分的恢复），等到6月30日之后，第三步解封计划实施时，其解封对象已经与建筑业的复工没有太大关系了，主要是一些住宿和大规模聚集设施的解封。而在封锁已经与建筑业关系不大的情况下，仍有一部分工地无法复工，很可能说明了其所受影响并非仅仅只来源于封锁，而是同时还受到别的因素影响。

在之前的文章中，我们曾经表达过英国建筑业可能由于新冠疫情导致建筑人手不足的问题，现在看来这可能的确限制了住房供给的有效进行，并且其影响仍在持续，即上文我们说过的，解封后却仍然限制了建筑业完全复工的因素。这是因为这种影响可能来自国际间的封锁情况，因此单单解封英国本土地区无法有效解决这一问题。

我们再来看一看新开工项目的情况。从下图可知，不论是新开的工地还是工地上新开始建造的建筑（即开工了的工地内新开工的建筑，比如一套有3栋建筑的工地内先建造了1栋，那么2栋就是新开工建筑），其数量都远低于疫情前的状况。对比上文所说复工情况的比例（如英格兰的85%），我们可以看出当前建筑承包商们的重点在于完成已经进行中的项目，而不能兼顾同时开展新项目，这可能侧面反映出了建筑业人手不足的情况。

与此同时，我们还需要关注已经开工了的工地，其效率与疫情前相比如何。由于社交限制令的影响，

在保持社交距离的前提下，工人密度自然而然将受到影响。根据Build UK的成员（均为建筑公司）反馈，其工地工作效率约为78%。由此可见，在社交距离之下，目前开工了的工地暂时无法按照疫情前（100%）的效率施工，这毫无疑问又将影响住房供给的效率。

最后来看一下规划方面的情况。在规划方面，可以看到相比于疫情前，总体的规划批文数相对减少了大约25%，但结合之前我们研究住房建筑量得出的目前工作重点也许更多在于已经进行中的项目的结论，批文的减少可能也来自于批文总申请量的减少；同时，如果与新开建筑项目数和同期建筑量进行对比，批文颁发的情况要稳健得多。结合最近公布的英国政府已经允许即将今年年底左右到期的批文延长到2021年4月的举措，再结合最近由首相鲍里斯约翰逊提出的大规模的规划系统改制计划，我们可以看出英国政府对于房地产市场的恢复持支持态度。从这个角度来说，住房建筑量恢复这一问题上，在政府规划方面基本没有额外障碍。

综上所述，在住房市场的供给量方面，当前主要问题还是实际建筑效率和建筑业复工情况，规划方面几无额外负担。经济封锁逐步解除之后建筑量的复苏非常明显，但目前仍有部分供给处于停滞状态。考虑到目前的劳动市场正经历就业人数不停下降，政策封锁方面对应建筑业已经没有直接影响两个前提，我们仍保持与之前预测一样的看法，认为国际间的封锁导致的人工，甚至材料短缺可能是住房建筑供给量受挫的原因。

而基于目前英国整体开工数量和效率的数据，考虑到目前英国国内限制建筑量恢复的因素已经不多，英国外的局势错综复杂，变数较大的情况，如果英国住房建筑量的确需要与全球疫情情况联动，我们估计本年度的住房供给量供应可能在原本预计数量的63%（78%*80%）至80%（80%*100%）之间。

房价、租金及成交量三者均为市场基础量化数据，三者之间关系密切，因此放在同一个文段讨论。在讨论之前，我们先把三者的相关数据呈现给读者。

首先是房价数据。此处我们引用的是较为权威的全英房屋贷款协会（Nationwide）的数据，而非英国政府网站或者土地注册部门（Land Registry）的最权威数据，原因在于官方数据目前暂时没有更新到6月，因此难以反映最新情况。但Nationwide作为一个大型贷款机构，其数据亦常常作为其他研究机构（如Savills）的数据来源，仍能保证较高的可信度。

根据Nationwide的房价数据，2020年6月份英国房价仍然处于跌势，相比于5月均价每套房218902英镑下跌1.4%，录得每套房216403英镑。这一跌幅虽然相比于5月跌幅有所收窄，但由于连续下跌，最终导致了英国房价的年度涨幅出现了负数，自2012年以来首次出现了负增长。

与此同时，英国房价相对于10年高点实现了一次快速回落，当前房价大约为2019年9月附近水平。房价的下跌也带来了一定程度上可负担性的下跌，虽然跌幅较小，但仍足以从图表上看出，其大致数据为从之前的6倍多的可负担性下降到了6附近。

虽然英国官方在房价数据上的更新较为滞后，但在租金数据上的更新则较为迅速。目前已经更新到2020年5月的租金数据显示，在封锁期内，英国租金总体水平平稳，英格兰和北爱尔兰几无变化，威尔士和苏格兰虽然略有波动，但最终5月租金水平和3月相比也基本处于同一水准。

最后是交易量数据，根据英国海关总署公布的5月交易量情况，5月住房总交易量相比于4月有所回升，为48450套，相比于2019年5月下跌49.6%，相比于今年4月上升16%。

结合上文的房价、租金、交易量数据，我们可以得出这样一个结论：房价持续下跌、租金保持坚挺、交易量有所回升。从这样一个结论中，我们可以看出，英国房价的复苏情况应该是三者中最差的（总体来看也只有跌幅收窄一项可算是“复苏”的指标）；而租金则谈不上复苏（因为没有因为新冠疫情经历到打压），交易量同比去年非常差，但已经不再是最差的情况（目前最差的是4月）。基于这些结论，我们对三方数据进行一些展开。