一个真实的买房经历：如何不出国门买到日本的房产？

正文

买房其实就是一瞬间的决定，特别是买日本的房，金额相对小，操作也容易。

在国内疫情有所好转，而国外疫情开始肆虐的3月中旬，我在去不了日本的情况下，买了一套位于东京浅草寺旁的房。

说来也巧，这个房我以前还留意过，是那种户数多、位置不错、租客稳定的优质秒杀房，定价920万日元（约为当时汇率的60万人民币，其他杂费加起来，最后差不多64万拿下），比公开房源的价格便宜了100万日元！

因为疫情，房主要周转资金，所以比其他挂牌价还低的价格紧急出售。于是，因为常年关注日本房产的价格变动，对日本房产的动向比较了解的我，当智谷趋势的陈意总监推荐这套房时，就迅速决定：嗯！就它了。

（从看到物件，到决定买下，前后不到一个小时。）

不得不说，对比了那么多家，智谷趋势提供的房产真的有硬货。

今天，我就根据自己在疫情期间的买房亲身经历，来复盘整个特殊时期的买房过程，也通过写出这些经验，跟大家探讨买房过程中几个关注度高的问题：

1. 买房需要什么材料？

2. “重要事项说明”是什么时候进行？

3. 钱怎么出去？

4. 买完房怎么收租？

5. 购房过程中，有没有什么隐形成本？

没想到我在疫情期间

买了套房

我也没想到自己会在疫情还在发酵之际，再拿下一套日本的房。

突如其来的新冠病毒本身就是一个非常大的不确定性。国家之间的人员流动停摆，最大的打击就是经济，你很难说自己会不会买到一个房正好租客就是受影响最大的那群人，导致他滞纳房租，甚至交不起。

这些我都考虑到了。而综合下来我觉得，这还是一个投资捡漏的好时机。因为只要是东京23区核心区的房子，周边的配套设施齐备、地理位置优秀，它的需求就在这里，不会因为经济停摆而备受打击。

但这个时候的一些房主可不这么认为。他们中，有些人就会因为持有房数太多，在特殊时期手头吃紧，不得不降价卖出一些资产来盘活现金流。

我在盯的就是这样的一些房。

还真的让我等到了。

这套在台东区浅草的房，去年同户型房产的出售价格是1020万日元，而现在在summo或者homes上查找公开房源，平均房价也都在1000万日元以上。

但是，就这么突然地炸出一个920万日元的，而且看了《重要事项说明书》，这套房并没有心理瑕疵，只有一些环境瑕疵（旁边有两个小工厂，而且工厂已经在那很久了）。所以可以看出，这套房并不是因为房子本身的问题而降价。了解了这些情况，加上它的修缮基金储蓄量大，户数多，而且临近车站和地标性建筑浅草寺，我就没犹豫，订了房。

下定是个很简单的过程：先交给日房投资顾问1万人民币的意向金，然后拿购房者的身份证正反两面拍照发给他们即可。

我这次购房的中介比较严格，不认中国内地的身份证，需要额外有公证处盖章的文件证明我的身份证有效。所以，根据陈总监给我的公证书模板，第二天起了个大早，我跑到公证处花了700多大洋做了三份公证书。

这部分看中介要求，以前我遇到比较多的是交房时才需要出示公证书；不过无论如何，买日本房产都需要公证书。公证书选择“身份和印鉴公正”即可。

公证书没有有效期之说，所以如果有长期投资日本打算的朋友，建议一次多办几份，因为它第一份是最贵的（600块），之后每增加一份只是增加一个复印费。

公证书要额外的日文翻译，翻译费占了公证书费用的一半，也就是简单公证身份只要250-300，但是加一个翻译页，就要多300……

（这张纸在公证书里最值钱了）

因此，公证书，这是买日本房产时需要提前办好的文件。

委托签约，就能不出国门买日本房产

因为疫情的影响，平时只要2个月能结束的流程，这次购房我用了3个月才算从头走到尾。先放一下这次的购房流程，

看上去有点多，不过简化下来就是下面这样——

我做完公证书，就是支付款项，期间有一些具体的事项。其中一个，就是签署签约委托书和律师委托书。这是让我们能在国内就买下日本房产的关键。

这次购房，通过智谷趋势合作方的代理，我实现了不出国门购日本房的体验。在智谷的工作人员的指导下签完委托书，然后合着公证书一起寄到了日本。

不过因为疫情原因，国内发往日本的快递公司被暂停，只能从香港寄出，这就拉长了接收时间。以往只要5天就能到的快件，我用了一倍的时间才寄到日本。

除了签委托书，我认为最重要的，就是签约前，宅建士做的“重要事项说明”。程序主要是由持证宅建士给我朗读《重要事项说明书》的内容。它是写入日本法律的，目的就是为了让潜在买家了解整个房子的情况。

对房产相关的问题：大楼的土地面积和道路情况（这里就会告诉你，你拥有多少这个土地的永久产权）、修缮基金有多少、是否阳光有遮挡、周围有没有工厂、房屋所在的大楼有没有发生过人身事故等等巨细靡遗的情况。

而且，为了保护买方，如果在契约期间，或者买房1年内发现房屋本身有瑕疵却没有写到《重要事项说明书》，可以合法要求卖家付款维修，或者单方面取消契约要求退款。这是今年最新写入日本民法典里的要求。有这样高的“撒谎成本”，往往日本的卖家都不敢故意隐瞒房屋的瑕疵。

这就是为啥我在买东京带租约的房产时，仍然泰然自若的原因。

日本的法律规定，有租客的房子不能进去看房，是出于保护租客隐私的考量。而按国内的理解，这样没看过的房谁敢买？放国内的法律环境，房子一定要看，我们没有所谓的《重要事项说明书》和专业人士的说明过程，但在日本，这个过程就是你更加了解自己买的房的过程，有了它基本不用再去看房了。

担心自己不懂日文？不用怕，现在中国同胞满天下，有些国人不会日语都能在日本生活十载，宅建士自然也有咱们中国人。而且找正规的公司买房，他们的宅建士往往都很爱惜羽毛，撒谎是不可能的，基本都是知无不言地直接给你朗读这份文件。

一般情况下，《重说》的说明是智谷的工作人员跟宅建士预约时间，全部过程安排妥当，不过要预留至少40分钟，快的话半小时，有时候可能会花费一个多小时在这上面。

我当时用了将近1个小时来听宅建士的讲解，中间发现一个小问题——煤气费用的缴纳。写在《重说》上的是每个月都要交，但是没说谁来交，一个月有2000日元，说多不多，但也是持房成本。这是宅建士帮我发现的，后来他帮我去问了这栋楼的物业管理公司，得到的答案是：租客交。

《重说》过后，基本就只剩下交尾款。我尾款交完什么也不用做，等了2个月后，便拿到了我的日本“房产证”！

钱怎么出去？都有哪些隐形成本？

这个合在一起说，因为能说的并不多。前者是因为大部分情况下要自己解决；后者是整体的成本已经写得比较清楚了，如果要说有，主要是在后期托管方面。

好，先说钱怎么出去。

我这次购房有一半的钱是从自己在海外的账户中划出的。因为过去在几个国家呆过，所以有一两个国家的银行账户，存了点钱用作海外投资，现在派上了用场。而另一部分，因为资金比较少，就可以用日积月累的搬家方式，来一点点把资金存到海外。

投资东京所需的资金一般在50-150万人民币之间，所以这种慢慢迁移的方式有可操作性。不过有大的投资，需要大量款项怎么办？主要还是靠自己。

买日本房产的过程中，有哪些隐形成本？

之前智谷趋势有专门写一篇文章来总结日本买房和持房的成本《为什么我到手的收益与当初宣传的总是不一样？》，我对比了一下，实际操作下来确实还是有多一些费用，不过总体并不多。主要来自于后续的托管。

如果选择好的托管公司，一些服务方面会收取服务费。比如你的空调要换修，下水道堵塞要通，或者一些涉及到寻找日本的服务，需要用日文沟通的部分，他们往往会收5%的服务费。

还有就是报税，如果我们不每年花2.5万日元给税理士报个人所得税，又没有家人在日本可以充当你的税务申报人，那么就需要委托托管公司来进行报税的动作，这部分我的托管公司每年会收5000日元的服务费。

这些都是在买房后才发现的持有时多出来的隐形成本。但毕竟自己不想被麻烦，还是统统交给懂行的人来做来得方便。

虽然收费比较多，但我满意这个托管公司。它在日本已经做了50多年的公寓托管服务，有很丰富的经验，还有软银、瑞穗银行投资。最最重要的是，他们制作的APP，对我的投资物件信息披露及时且全面：

每个月都有财务报表，资金入账也会明显标出，整体布局非常清晰。

我可以选择3个月、6个月或者12个月为周期提取这些资金，如果在日本有账户就不用跨境汇款的手续费。

这家公司也会在我买房流程的中期，就通过智谷的引荐介入，跟我解答他们公司整体的服务事项、费用，然后在过户的同时跟他们签约，无间隙地直接把房子委托他们打理，不需要自己再多操心。我后面唯一要做的事就是：收租。

以上就是我在疫情期间不出国门，购买日本房产的全过程。整体下来，智谷全流程跟进时间点，寄送文件、讲解税费明细、汇款等服务都到位，我觉得挺省心的，所以当他们邀请我写一篇买房记的时候，我就答应了。