你买的房子会涨吗?房价的涨跌,到底是谁决定?
供应端
两者的供应端有很大不同,新房市场是大庄家操盘,而二手房市场则是散户充分竞争。
新房市场,一般出现在发展中国家或者一个国家中的新兴城市,例如泰国、菲律宾。开发商作为供应主体,往往在市场好的时候捂盘惜售,房价不断标高,来吸引更多“买涨不买跌”的买家;市场不好时,进行打折促销去库存。
二手房市场,则出现在房地产市场运行时间很长相对成熟的国家或者城市,例如美国和中国北京。
如果不出现系统性的经济危机,市场不好时,小业主们往往不愿意出售房产,而是等待市场复苏,希望在市场上涨时找到好的价格出售变现。所以疫情期间,市场上表现出来的是无房可售、交易量萎缩,而非价格下行。
需求端
在需求端,新房市场和二手房市场都是以散户为主。需求端的增减,核心就在于——购买力和市场预期。通俗点说就是,是否存在大量买家有足够的钱来接受现在的房价,以及是否大部分买家认为房价和自己的未来的收入还会增长。
而二手房市场,除了关注需求端之外,还要看市场上的供应情况。
举个例子,如果需求很旺盛,但是供应也同样旺盛,比如存在很多一卖一买的改善型需求,这种时候房价会上涨非常快,就像2016年下半年的北京,这时候是不适合出手的,很容易站岗。
所以在二手房市场中,应该更加理性,追求稳定的长期持有,保证现金流回报,所以是否持有成本低、是否可以以租养贷则更为重要,这样才能安全度过房地产涨跌的周期,起到抗通胀+长期收租的配置效果。
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