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美国房产问答
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- 基本问题
- 问美国买房房屋结构如何挑选？得居置业专家： 总体来说地广人稀，别墅占到住宅总量的80%，在别墅里面，按照建筑构件是否相连和占地面积的多少可以分为连排别墅，独栋别墅和庄园这三大类。连排别墅中又包括双拼，三拼以及多拼。
- 问美国“一元买房”潮背后是什么？得居置业专家： 美国一些小城镇为吸引人口流入 ，不时推出一些劲爆举措，一经媒体报道吸足了公众眼球。例如，位于美国中西部的艾奥瓦州马恩镇人口仅为100人左右，为了吸引人口移入，该镇此前推出了一个优惠项目，为移居者提供免费土地，供其建造房屋。再如，印第安纳州格兰特县提出移居者可以申请5000美元的购房补贴。在内布拉斯加州北普拉特市，当地商会专门为移居者举办欢迎仪式，甚至会递上金额不菲的支票。
- 问美国的房子以什么类型居多？得居置业专家： 美国的房子以别墅类居多，如果你不是常住.八成房前的草地都没人收拾了，如果你想买大概300㎡就差不多了(大概是带花园.2层或3层.地下室.车库.洗衣房.差不多的应该都有了)。如果是新房.他大概会让你先看两栋样板房，你可以按照自己的想法.再去告诉售楼人员。他们会做出对房子适当的改造。
- 购房问题
- 问美国购房必须要亲自去美国吗？得居置业专家： 如果客户选择不去美国看房，可以通过和我们签订全权委托协议，由我们帮助客人完成在美国购房
- 问中国人在美国如何购置房产？得居置业专家： 首先你需要美国的暂住证，也就是绿卡，并且在美国常驻5年之后，你才有权购置自己的房产，前面3年你只有租房的权利，后面2年你可以进行房产信贷但是不能买房。以洛杉矶而言，郊区一套200多平方米的别墅，送车库，50多平方米的大院子，在60万美元左右，折合人民币450万上下吧。 美国政府现在比较抵制华人入境，就以单单旧金山而言，三分之一的人口都是华人，现在要办签证也很麻烦，我弟弟去美国时，签证办了两年才下来，而且还要疏通很多关系。
- 问在美国买房办理相关手续需要多少时间？得居置业专家： 美国每个州的法律法规都不一样。 但一般讲，需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多，手续更复杂，时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续，贷款一般需要2个月的时间。
- 费用问题
- 问美国房地产的持有成本是什么？得居置业专家： 美国房地产的持有成本包括了房地产税（1%-3%，各地区不同），物业管理费（约1000-4000美金一年）房屋保险费（400-500美金一年），公共事业费以及维护费用。
- 问美国房子一般一套多少钱？得居置业专家： 美国各地的房价差异较大。 旧金山：平均房价88.5万美元(约合590万人民币)； 圣地亚哥：平均房价59万美元(约合391万人民币)； 洛杉矶：平均房价48万美元(约合320万人民币)； 波士顿：平均房价43.5万美元(约合289万人民币)； 纽约：平均房价39万美元(约合260万人民币)。 在美国大部分地区，30-40万美元就可以买一套不错的房产，但是澳臻移民提醒，维持美国房产每年也需要缴纳一定的费用。
- 问美国购房的诚意金制度是怎么回事？得居置业专家： 在美国购房买方报价一般要付500到1,000美元诚意金，是买方经纪人向卖方经纪人提交1张诚意金支票。 其实这个很好理解，但很多客户不清楚美国购房流程，以及担心资金安全问题。看中了房产，一旦缴纳诚意金，涉及到钱，就担心资金安全。这是正常现象。毕竟对美国购房不熟悉，而且很多情况下，我们没有见过面，经济环境风气不好的时候，诈骗犯多，一朝被蛇咬，十年怕井绳啊。
- 贷款问题
- 问国外买房贷款合适还是全款合适？得居置业专家： 就算是有钱人也不全款买房，首付完剩下的钱可以做别的投资，要是全款不久都放在一起坑里吗？现在讲究资产配置
- 问美国房子贷款需要什么资料？得居置业专家： 美国所需要的房屋贷款的基本资料是： （1）身份证件; （2）婚姻状况证明; （3）还款能力证明，收入证明; （4）已支付购房首付款的证明文件; （5）与房地产开发商签订的具有法律效力的商品房买卖合同; （6）有共同借款人或共有权人的，共同借款人或共有权人需提供相关的身份证件及同意抵押的承诺、有共同借款人的还需提供还款能力证明文件; （7）银行要求提供的其他资料。
- 问用现金买房好还是贷款买房好？得居置业专家： 财务杠杆是一把双刃剑，在市场向上的时候，它对你有利，当市场向下的时候会给你带来更大的风险。所以，你必须是在判断市场是向上的情况下，才考虑买房的。如果判断市场还要大幅度下行，是考虑要不要买的问题，而不是用现金买还是贷款买的问题。 用现金买房的好处：（ 1 ）可以快速成交过户，有利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流（并不代表有盈利）。 用现金买房的坏处是：（ 1 ）没有利用杠杆作用，是一种低效率的操作；（ 2 ）机会成本太 高，把大量现金捆绑进不动产，失去投入另外高回报的项目的机会；（ 3 ）所有风险自担，没有拍屁股走人的可能；（ 4 ）没有享受利息免税的好处；（ 5 ）捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑，通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ，你进不动产的现金损失是每年 3% ，需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。贷款买房的好处：（ 1 ）利用了杠杆作用，是一种高效率的操作；（ 2 ）机会成本低，可把剩余现金投入另外高回报的项目；（ 3 ）银行和个人共同承担风险，万一情况不妙，可以屁股走人，只损失头款；（ 4 ）享受利息免税的好处；（ 5 ）通胀是你的朋友。你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * （ 1 - 免税率） - 通胀率。假如贷款利率 6% ，通胀率为 3% ，利息免税回报为 30% ，你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式，切记。注意，要减去通胀率而不是加上通胀率。如果贷款利率=通胀率的话，你就等于白借钱了，这个道理很多人不明白。贷款买房的坏处：（ 1 ）不利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流（并不代表没有盈利，这个不在这里讨论）；（3）高杠杆带来的高风险。 现在量化一下：假设平均年通胀率为 3% ，平均贷款利率为 6% ，平均年房价增长率为 6% ，利息免税回报率为 30% 。现比较如果用 20 万现金购买一房产，和付 2 万头款，贷款 18 万买同一房产在投资回报在做通胀校正后的差别。计算表明： 15 年后，现金购买的实际总回报率只有 54% ，而用贷款购买的总回报率为 747% 。 请特别注意，表中的年份表明贷款的年限，5年表示还款期为5年，15年表示还款期为15年，表中的负债成本是考虑到30%利息免税，和3%通胀调整后的数字，真实利率为1.2%。不是mortgage账面负债支出。按3%通胀计算，你现在的1000元只等于15年前的640元。既表中现金购房成本的20万，相当于在15年后付了31万，而贷款成本中的18万，虽然按6%(免税后4.2%)不做通胀校正来算在15年后为33万3（180,000*1.042^15）但考虑通胀后所付款只相当于15年前的21万5(180,000*1.012^15，即表中数据)，贷款者得了通胀的好处，因为真实贷款利率只有1.2%, 既以较小的代价获得了1：10的杠杆。 有些坛友对我把通胀率进行校正的做法感到迷惑，另外，对非常规的数据表达方式不适应，所以，我下面假设没有通胀作用，由于房屋保险，房产税两边相同所以不计，贷款方面换成20%（4万）头款省去贷款保险麻烦，而且是用常规的Mortgage表达方式来简化一下：现金购买成本20万，15年盈利为（47.9万-20万）/20万=140%；贷款16万15年固定6%（免税后4.2%），本金加利息每月付1199.60，15年共付21.6万，盈利为（47.9万-21.6万-4万）/4万=557.5%。 如果购买的是出租房，那么盈利就要加上房租收入。如果每年房租收入1万，那么现金购房15年赢利为（47.9万-20万+15万)/20万=210%；而贷款买房赢利为 (47.9万-21.6万-4万+15万)/4万=932%。请注意：这个利率是15年的总回报，每年大概在16%。 如果用同样的20万为头款，购买5座同样的出租房，那么收益就要再乘以5倍了。而现金买则只能买一座。虽然实际操作不这么简单，但理论上就是这个道理。由于有租金收入，信用度提高，你借贷越多，导致房子越多，反而越容易贷到款。 贷款买房之所以优于全现金购房（在房屋市场向上的条件下），主要是两个原因，一是贷款购房的高杠杆（这是主要的），二是，在贷款利率固定的情况下（加了这个前提就容易理解了），随后发生的通胀是贷款购房者的朋友，却是现金购房者的敌人（这一点弄不明白就算了）。 当然，特别需要指出的是，高杠杆是双刃剑，以上的盈利模式只在房产价格上升的趋势中才有效。另外，房产增值率不能低于贷款利率等等。
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