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基本问题
问
美国房产城市里不同区域的特点是什么?
得居置业专家:
闹市区的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题,一般也不是城市内的较高价地区。对于青年人来说,这样的地段偶尔会成为租房时的选择,但购买居住的可能性不大。
问
美国如何买到好的学区房?
得居置业专家:
美国学区房是只挑高中的,美国学校按照其支持和附属的对象分为私立和公立。美国私立学校由宗教组织和个人开设,所就读的学校与居住的区域无关。公立中学、小学和幼儿园采取“就近入学”的原则。美国法律规定,任何居住在这个学区内的孩子,都有享受免费公立教育。学校质量好的地区就成了吸引家庭入住的“学区”,听上去和中国的学区房差不多,其本质还是有不同的。 首先,美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段,孩子的学习任务相对轻松,而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段,即便是玩着长大的美国孩子,都要在这几年闷头苦学,为上个好大学冲刺。 其次,美国的学区好不好,通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好,两者紧密联系且相互促进。美国家长通常不像中国父母一样践行“生活为教育让路”的原则,但只要一个家庭选择一个良好的生活综合区,通常附近的学区都不错。 美国法律规定,任何居住在某一学区内的孩子,都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。市政府或郡政府将辖区划分成不同区块,学区可具体划到每一条街、每一个门牌号,和行政区没有直接关系。在美国,每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校,只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址,每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相
问
美国买房首付多少 ?
得居置业专家:
美国买房可以贷款,但是现在零首付的情况比较少了,即使您是信用分数很高的美国本地人也是需要付20%的首付,因为08年经济危机就是因为之前买房零首付造成的,所以现在几乎没有零首付买房的情况,还有一个原因就是08年经济危机造成很多人信誉受损,其实虽然美国经济好转,但由于当年经济危机时影响到很多中产阶级的“个人信用”,银行暂时不会贷款给他们,所以造成本地购房者无法合理贷款的现状。这也许给了现在在美国购房的中国投资者机会,因为美国“个人信用体系”恢复是7年的时间,所以预计在未来3-5年后很多美国人“个人信用体系”将得到恢复,将迎来一个美国本地人购房的高潮期,也将是我们国际买家出手变现的好时机。
购房问题
问
用现金在美国买房签约14天内可退房么?
得居置业专家:
想在美国买房的人,也可上网查询自己选中房屋的所有情况,然后交相应的定金,在一定时间内交房。如果是现金买房手续会更加简单。如果一切正常,一般14天后合同生效。买方在这段时间内可请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查,若发现有质量问题,可以单方面中止合同。即使签约付款买主一般也可以在14天内随时退房。(不过各州不同,具体需要咨询当地经纪人)
问
美国买房可以自己操作吗?
得居置业专家:
在美国买房的整个交易过程中是不可能自己全部操作的。按照美国现在的房产制度,在买房交易中,房产经纪人是不可或缺的,而且经纪人在买房的整个过程中,担任多种重要的角色。
问
中国人在美国如何购置房产?
得居置业专家:
首先你需要美国的暂住证,也就是绿卡,并且在美国常驻5年之后,你才有权购置自己的房产,前面3年你只有租房的权利,后面2年你可以进行房产信贷但是不能买房。以洛杉矶而言,郊区一套200多平方米的别墅,送车库,50多平方米的大院子,在60万美元左右,折合人民币450万上下吧。 美国政府现在比较抵制华人入境,就以单单旧金山而言,三分之一的人口都是华人,现在要办签证也很麻烦,我弟弟去美国时,签证办了两年才下来,而且还要疏通很多关系。
费用问题
问
美国房子的物业费有哪些缴纳标准?
得居置业专家:
一般购买社区内的房屋都需要缴纳物业费,作为物业对您家周围的状况、环境进行关注和监管的费用,价格一般为一个月几百美元,具体还与你所在城市和所在小区整体环境有关。此外,也存在有物业费用特别高的房屋,一般是一些高档社区,需要对社区、住宅有更多更细致的管理,因此收费会相对高一些。
问
美国房子一般一套多少钱?
得居置业专家:
美国各地的房价差异较大。 旧金山:平均房价88.5万美元(约合590万人民币); 圣地亚哥:平均房价59万美元(约合391万人民币); 洛杉矶:平均房价48万美元(约合320万人民币); 波士顿:平均房价43.5万美元(约合289万人民币); 纽约:平均房价39万美元(约合260万人民币)。 在美国大部分地区,30-40万美元就可以买一套不错的房产,但是澳臻移民提醒,维持美国房产每年也需要缴纳一定的费用。
问
美国房产税可抵个人所得税么?
得居置业专家:
缴税被视为天经地义的事情,房产税也不例外。如果房子长时间没缴纳房产税,除了补交罚款之外,还有可能被政府强制拍卖,缴税负之后的余款再还给业主。购买美国房产虽然需要缴纳固定的房产税,但是这部分支出会被计算到每个家庭的个人所得税中的支出中。比如一个中产家庭收入15万美元,需缴纳的个人所得税率大约在20%左右,但其需要缴纳的个人所得税的部分,可以减去买房的贷款支出以及房产税的支出再扣税
贷款问题
问
美国住房贷款利率分为哪些档次?
得居置业专家:
10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低,然而这通常意味着利率越高。同上,如果你准备的首付只有9%,最好凑齐10%。 5%-10%:对于 Fannie Mae 房贷来说,首付最低为5%; 3.5%:这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。
问
贷款申请审批需要多久?
得居置业专家:
这一问题的答案因时而异。贷款业兴旺的时候,摆在贷款审批人案头的申请可能会令其应接不暇,同样各个环节的承办人都在超负荷工作,实际核批过程可能会需要两个月或更多。请贷款机构为你预估这一时长,才能确定锁定利率的最后期限。
问
贷款具体种类、利率、还款期限?是否可以提前还款?是否有额度限制?
得居置业专家:
贷款总期限都为30年,贷款方式分为三种:3年固定(后27年浮动),5年(后25年浮动),30年固定。目前利率分别为:3.25%、4.25%及5.25(随时会调整,以贷款申请当时利率为准)。可以提前还款,没有惩罚金额(有些贷款银行政策不一样,以申请贷款时放贷银行的条例为准)。借款额度最多可贷200万美元(有些贷款银行政策不一样,以申请贷款时放贷银行的条例为准)。另外,如果买家一次性付清,之后还可以通过银行抵押房屋贷出现金,方式很灵活。
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