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基本问题
问
在纽约买房的都是什么人?
得居置业专家:
这种刚需者都会在经济能力范围内买下纽约相应地段的房子,即使是很郊区,开车要一个小时。大部分人选择新泽西买房纽约上班--因为进岛太堵不少人选择坐船上下班。
问
美国房产城市里不同区域的特点是什么?
得居置业专家:
闹市区的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题,一般也不是城市内的较高价地区。对于青年人来说,这样的地段偶尔会成为租房时的选择,但购买居住的可能性不大。
问
美国的房子房价低么?
得居置业专家:
美国的房价会比中国低那么多,原因也是相对多的,举例如下: 1、美国的房价也猛涨过 美国的房价在经济不断上升中,也有不断上涨的历史,有的州或地区在 2004-2006 的两年间,涨了 100%,这就是炒房的结果了
购房问题
问
办理美国房产过户手续需要本人到场吗?
得居置业专家:
在美国,甚至大部分海外国家,都没有类似房产交易中心的机构,其买房交易更多是由双方通过经纪人协商完成,且不需买卖双方同时在场。
问
在美国房屋贷款,需要准备哪些文件?
得居置业专家:
首先必备的是有一个可以正常使用的美国的银行账户,这个银行账户没有限制,并不是说在哪家银行贷款就必须拥有哪个银行的账户。以及有效的护照和签证(签证有则提供)。一般都会需要买家出具相应的资金证明(自付的首付款部分),如果没有境外存款证明,境内的英文存款证明同样适用,这个就看卖方对买家的要求了。另外还需要申请人的工作证明和工资流水证明。
问
美国购房身给在美国的子女需要什么手续?
得居置业专家:
如果父母拥有美国身份,一生免赠予税额是549万,但是父母如果是中国身份的话,终身免赠予税只有6万。但征收的对象仅限于在美国的有形资产。所以身为非美国税务居民的父母打钱给在美国的子女没有这个限制。
费用问题
问
美国房子的物业费需要多少
得居置业专家:
与国内按房屋面积计算不同,美国物业费用的差异只是取决于所在地区和社区的环境,相对来说服务更多更好的小区物业费用自然会更高一些。同个小区的物业费基本相同,另外,值得注意的是独栋房屋、老街道的房屋可能会因为没有提供物业服务而不收取物业费或者收取较低的物业费用。
问
购买美国房产如何免税?
得居置业专家:
拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策,但是对于投资类用房就不享受税收减免政策。目前美国有 29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中,房贷利息的点数和计算方式,可以在用于自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款,头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。
问
美国买房的生活方式遭到排斥了么?
得居置业专家:
美国年轻人大多背负着各种贷款,尤其是高额学生贷款。此外,他们基本上都经济独立,和中国传统的家庭观念不同,美国大多数父母不会像中国父母那样帮子女买房。而且,如今在美国买房不再只是基于住房成本决定,小孩养育成本的上升也让美国年轻一代“敬而远之”。
贷款问题
问
锁定利率的费用是多少?
得居置业专家:
为了预防在交易过程中利率发生变化,借款人可以要求贷款机构锁定利率。锁定期一般在15至90天,锁定期越长费用也越高。
问
美国贷款买房要走哪些流程?
得居置业专家:
一、提交贷款申请贷款申请表有五页纸,包括以下内容:1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)3.贷款人情况(Borrower Information)4.工作情况(Employment Information)5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information6.财产与欠债(Assets and Liabilities)7.房地产交易细节(Details of Transaction) 贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单,两年的W-2, 最近三个月的银行清单,等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后,要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE),事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时,都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率,一个低,一个高。低的那个是利率(Interest Rate),高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的,更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时,应该比谁的年百分率低。二、买主递交贷款申请后,贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。 在报价合同中,可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款的批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。 如果房屋估价低于合同售价,买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告,要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,房屋估价附加条款仍然延续,除非卖主书面通知买主,房屋估价附加条款有效期到了,应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书,房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。 买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同,如买主在三天之内不做答复,合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子,必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知,只要把通知寄一份给卖主,合同就取消了。 贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天,45天,60天或更长。时间越长,利率越高。一般在过户前30天内锁定。 贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的,能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低于620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高,利率越好,但740以上利率都是一样。另外头款越多,利率越好。希望可以帮助到你。
问
美国贷款买房的话需要准备哪些文件?
得居置业专家:
1. 有效的护照和签证2.工作证明、工作收入 (单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)3.自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)4. 在美国当地银行开设的帐号
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