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美国房产问答
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- 基本问题
- 问美国房子装修之前一定要申请吗？得居置业专家： 与中国房子的钢筋水泥结构不同，美国房屋多为木质结构。一旦在装修过程中任意改变房子结构就有可能引发很多安全隐患。因此，出于安全考虑，在美国装修房屋都有申请房屋装修许可证这个步骤。
- 问美国买房首付多少 ？得居置业专家： 美国买房可以贷款，但是现在零首付的情况比较少了，即使您是信用分数很高的美国本地人也是需要付20%的首付，因为08年经济危机就是因为之前买房零首付造成的，所以现在几乎没有零首付买房的情况，还有一个原因就是08年经济危机造成很多人信誉受损，其实虽然美国经济好转，但由于当年经济危机时影响到很多中产阶级的“个人信用”，银行暂时不会贷款给他们，所以造成本地购房者无法合理贷款的现状。这也许给了现在在美国购房的中国投资者机会，因为美国“个人信用体系”恢复是7年的时间，所以预计在未来3-5年后很多美国人“个人信用体系”将得到恢复，将迎来一个美国本地人购房的高潮期，也将是我们国际买家出手变现的好时机。
- 问美国房子的空置率高么？得居置业专家： 由于美国的缴税环节严格，所以美国房产的空置率很低。目前中国的房产空置率在20%以上，拥有两套或以上的房产的人大有人在，其中作为投资的房屋比率较大。今年虽然有几个大中城市开始效仿美国征收房地产税，但是税率很低， 仅有0.5%左右，在抑制房屋空置率方面起到的成效并不明显。在美国，投资者在完成交易之后，会常常感觉一身轻松，但是缴税的问题会接踵而至。有房子就有房地产税，通常为1%~3%。你所缴纳的房地产税成为你拥有房子的持有成本。这一政策使得美国的房地产市场的房屋空置率大大的降低了，而且也使投机的炒房行为得到了控制。
- 购房问题
- 问到美国买房需要准备哪些文件？得居置业专家： 现金买主需要准备的文件 1． 有效的护照和签证 2． 准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明） 3．在美国当地银行开设的账号 贷款买主需要准备的文件 1．有效的护照和签证 2．工作证明、工作收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译） 3、自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明） 4. 在美国当地银行开设的账号
- 问中国人在美国如何购置房产？得居置业专家： 首先你需要美国的暂住证，也就是绿卡，并且在美国常驻5年之后，你才有权购置自己的房产，前面3年你只有租房的权利，后面2年你可以进行房产信贷但是不能买房。以洛杉矶而言，郊区一套200多平方米的别墅，送车库，50多平方米的大院子，在60万美元左右，折合人民币450万上下吧。 美国政府现在比较抵制华人入境，就以单单旧金山而言，三分之一的人口都是华人，现在要办签证也很麻烦，我弟弟去美国时，签证办了两年才下来，而且还要疏通很多关系。
- 问美国的宅基是怎样规划的？得居置业专家： 在美国的住宅基本是独户独栋，一户占一块地，私有化的土地需要配合政府的规划，因此政府有专门的法律来规划土地的用途，来确保城市规划的合理 性。如果投资者的土地需要转让，亦可对土地的用途进行限制。国人投资者通常会忽视土地用途规划的重要性，以至于在后期带来不必要的麻烦
- 费用问题
- 问美国房子的物业费需要多少得居置业专家： 与国内按房屋面积计算不同，美国物业费用的差异只是取决于所在地区和社区的环境，相对来说服务更多更好的小区物业费用自然会更高一些。同个小区的物业费基本相同，另外，值得注意的是独栋房屋、老街道的房屋可能会因为没有提供物业服务而不收取物业费或者收取较低的物业费用。
- 问美国房子价格如何预估？得居置业专家： a. 中位数 房子的合理价格最具有参考价值的就是小区最近90天房价交易的中位数，中位数最能反应近期房地产市场行情。 b. 时间 这套房子挂出的时间对房价也有影响，挂出的时间越长，房价也会在一定程度上变低。 c. 周边环境 季节影响：比如连日多雨，多暴晒。 周边影响：房子所处的位置，周围最近有没有发生一些负面新闻。 房地产经纪人对你的态度、回复你消息的时间速度、买房时的情绪等，都其实是对房价的隐性回复，因此选择一个足够专业合格的经纪人就变得尤为重要。
- 问美国买房可以直接上学么？得居置业专家： 不可以直接上学，要上学的话要满足以下条件之一： 1. 如果家长计划让孩子读美国私立中小学，那么也跟“学区”没有关系。美国的私立中小学不管学生的居住地区，优质学校首先看钱，每年学费起码得交两三万美元。其次看人，如果进校后学生被发现是“朽木”或“坏料”，就会被清除出校。 2. 美国好大学很多，大学没有“就近入学”的规定。但美国公立大学的学费州内州外有别，比如外州（包括外国）学生，一年学费是3万美元，而州内学生只要1万美元出头。如果要享受州内学费优惠的条件是：在开学前在该州住满一年。无论住在州内哪个区域，一视同仁，跟“学区”没有关系。 3. 如果外国父母想让孩子就近入读美国的公立中小学，通常父母必须至少有一人在美国工作、求学。如果孩子是孕妇妈妈来美国出生的就是美国公民，可理所当然享受免费教育。即使是非法移民的孩子，也可享有美国教育权利，接受从幼儿园到高中毕业的13年义务教育。
- 贷款问题
- 问什么是美国次级贷款？得居置业专家： 次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在2001年经济衰退发生后，美国住房市场在超低利率刺激下高度繁荣，为经济复苏及其后来持续增长发挥了重要作用，次级抵押贷款市场迅速发展。但随着美国住房市场大幅降温，加上利率上升，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产。2008年美国次级抵押贷款危机引发了投资者对美国整个金融市场健康状况和经济增长前景的担忧，导致之后几年股市出现剧烈震荡。
- 问去美国买房 能贷款吗得居置业专家： 可以，美国的银行政策很好的，不会像中国左审核右审核。 在美国只要你有抵押物，银行觉得值就会给你放款的，不像国内，一审，二审、。。。。。就怕人少了！
- 问美国贷款买房要走哪些流程？得居置业专家： 一、提交贷款申请贷款申请表有五页纸，包括以下内容：1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)3.贷款人情况(Borrower Information)4.工作情况(Employment Information)5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information6.财产与欠债(Assets and Liabilities)7.房地产交易细节(Details of Transaction) 贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的W-2, 最近三个月的银行清单，等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率，一个低，一个高。低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。二、买主递交贷款申请后，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。 在报价合同中，可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款的批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。 如果房屋估价低于合同售价，买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，房屋估价附加条款仍然延续，除非卖主书面通知买主，房屋估价附加条款有效期到了，应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书，房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。 买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同，如买主在三天之内不做答复，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子，必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄一份给卖主，合同就取消了。 贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天，45天，60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。 贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低于620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一样。另外头款越多，利率越好。希望可以帮助到你。
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