澳大利亚领土面积7692024平方公里，四面环海，是世界上唯一国土覆盖一整个大陆的国家，因此也称“澳洲”。拥有很多独特的动植物和自然景观的澳大利亚，是一个奉行多元文化的移民国家。

澳大利亚是一个高度发达的资本主义国家，首都为堪培拉。作为南半球经济最发达的国家和全球第12大经济体、全球第四大农产品出口国，其也是多种矿产出口量全球第一的国家，因此被称作“坐在矿车上的国家”。同时，澳大利亚也是世界上放养绵羊数量和出口羊毛最多的国家，也被称为“骑在羊背的国家”。

澳大利亚人口高度都市化，近一半国民居住在悉尼和墨尔本两大城市，全国多个城市曾被评为世界上最适宜居住的地方之一。其也是一个体育强国，常年举办全球多项体育盛事。澳大利亚积极参与国际事务，是亚太经合组织的创始成员，也是联合国、20国集团、英联邦、太平洋安全保障条约、经济合作与发展组织及太平洋岛国论坛的成员。

澳大利亚是一个高度发达的资本主义国家。2013年国内生产总值（GDP）全球排名第12，人均生产总值达到67742美元，排名世界第5，在2000万人口以上的国家中排名第一，远高于美国，英国等其他主要英语国家。澳农牧业发达，自然资源丰富，有“骑在羊背上的国家”，“坐在矿车上的国家”和“手持麦穗的国家”之称。

澳大利亚长期靠出口农产品和矿产资源赚取大量收入，盛产羊、牛、小麦和蔗糖，同时也是世界重要的矿产资源生产国和出口国。澳大利亚资源是很多国家极为羡慕的，英语中甚至有一个词组专门形容澳大利亚“Theluckycountry”，意思是说澳大利亚的气候、历史、生活方式各方面都比较幸运，国民不需要太辛苦劳动，只要让牛羊随便吃草，在地上挖矿就可过高水平的生活，而且没有受到两次世界大战战火的侵扰。农牧业、采矿业为澳传统产业。澳大利亚的高科技产业近几年有较快发展，在国际市场上竞争力有所提高。

澳大利亚拥有完善的全民公费保健系统，名叫国民保健（Medicare），创办于1984年，澳大利亚国民每年根据世界卫生组织医疗保健系统的总排名（2009年），澳大利亚名列全球各国第12位。

澳大利亚公民和永久居民都可以在全国的公立医疗机构享受免费的医疗服务，根据美国中央情报局的资料显示，在2006年至2010年的世界各国人口预期寿命排名中澳大利亚以平均寿命81.2岁排在世界各国第五位。

澳大利亚中小学及职业学院由各州或领地的教育部负责管理，联邦政府拨款资助，大学则由联邦政府统一管理。凡澳大利亚的公民和永久居民，均享受免费的中小学教育。澳大利亚全国有42所大学及230多所专科技术学院。各学校的学历文凭各州相互认可，澳大利亚的学历资格被世界各国广泛承认。

澳大利亚的教育具有世界一流的水准。这个人口前几年才突破2000万的国家，已先后有十三位科学家获得过诺贝尔奖。所有的澳大利亚学校教育都是根据个体的需要、能力与兴趣而设，使得每个学生都得以发挥其个人各方面的潜能，并能运用于各行各业。

澳大利亚教育系统可分为五大部分，分别是①中小学；②由技术与继续教育学院（TAFE）构成的职业培训系统；③为海外学生提供英语课程的英语补习学校（ELICOS）；④开设商业、饭店管理、航空驾驶等职业课程的私立学校；⑤大学。

澳大利亚的教育体制大致承袭英国的系统，小学6年（即1-6年级）；中学6年（7-12年级，不分初中高中）；专科2-3年；大学3年。依据科系的不同，其修业年限也有差异，例如：文、商、理科3年，工科4年，法律4年或5年，医科6年。一般要进入专科以上学校进修者，必须完成12年教育。澳大利亚学生在12年级毕业后若想继续进修，可以有两种选择：第一，以实务课程为主的技术与继续教育学院；第二，具有学术理论性质的大学课程。申请资格以12年级的毕业会考成绩为依据。

大学预科班课程：澳大利亚的大学预科课程是为全海外留学生设计的课程，为他们所报读的大学本科学习作准备，本地居民是不需要进入预科班课程的。澳大利亚的大学预科班是为了帮助那些已经在自己国家完成12年级的高中教育，但是无法直接申请进入澳大利亚的大学的申请者，通常为期一年。

澳大利亚联邦（英语：The Commonwealth of Australia），简称“澳大利亚”（Australia）。国土面积7692024平方公里，四面环海，是世界上唯一国土覆盖一整个大陆的国家，因此也称“澳洲”。拥有很多独特的动植物和自然景观的澳大利亚，是一个奉行多元文化的移民国家。澳大利亚是一个高度发达的资本主义国家，首都为堪培拉。作为南半球经济最发达的国家和全球第12大经济体、全球第四大农产品出口国，其也是多种矿产出口量全球第一的国家，因此被称作“坐在矿车上的国家”。同时，澳大利亚也是世界上放养绵羊数量和出口羊毛最多的国家，也被称为“骑在羊背的国家”。澳大利亚人口高度都市化，近一半国民居住在悉尼和墨尔本两大城市，多个城市曾被评为世界上最适宜居住的地方之一。

【地理位置】：

澳大利亚位于南半球的南太平洋上，是一个与世界其它国家隔离的大陆岛国。是全世界最小的洲，同时亦是全世界最大的岛屿。全国分昆士兰、新南威尔士、维多利亚、南澳大利亚、西澳大利亚和塔斯马尼亚六个州，以及澳大利亚首都与北领地两个行政区。它是世界第六大国家，排在俄罗斯、加拿大、中国、美国及巴西之后。由于幅员广大，全国分为三个时区，即东部、中部、西部时区。面积约770万平方公里，海岸线长达36，735公里。澳大利亚也是世界上最古老和最平坦的大陆之一。

【气候】

澳大利亚四周环海且境内没有很高的山脉因而气候温和。澳大利亚的北部（约全国面积的三分之一）是在热带位置，中部是在干旱地带，而南部是在温带。澳大利亚的四季和北半球完全相反，夏季由十二月开始，六月份则是冬天的开始。澳大利亚北部有广阔的平原和雨林，东南部高山上有积雪，中部有沙漠，东部、东南和西南部有肥沃的耕地。一般而言，澳大利亚的气候是阳光普照，晴朗少雨年平均气温为北部27度，南部13度。夏季是12月到来年2月，秋季3月到5月，冬季6月到8月，春季9月到11月。全年气温维持20度以上，南部的气温较低，冬天平均约14度，夏天平均约26度。

【国庆日】１月２６日（１７８８年） 

【面 积】769万平方公里

【人 口】逾2400万

【民 族】
澳大利亚是一个移民国家，土著人口占1.4%，英国及爱尔兰血统的占35%。移民来自170多个国家和地区。提倡多元文化，各民族共同发展。

【宗 教】基督教、天主教、印度教、犹太教、伊斯兰教和佛教。

【语 言】英语为主，世界各地语言并存。

【货 币】澳大利亚元$。

【首 都】堪培拉(Canberra) 

【经济】

澳大利亚是一个高度发达的资本主义国家。2013年国内生产总值（GDP）全球排名第12，人均生产总值达到67742美元，排名世界第5，在2000万人口以上的国家中排名第一，远高于美国，英国等其他主要英语国家。澳农牧业发达，自然资源丰富，有“骑在羊背上的国家”，“坐在矿车上的国家”和“手持麦穗的国家”之称。

澳大利亚长期靠出口农产品和矿产资源赚取大量收入，盛产羊、牛、小麦和蔗糖，同时也是世界重要的矿产资源生产国和出口国。澳大利亚资源是很多国家极为羡慕的，英语中甚至有一个词组专门形容澳大利亚“Theluckycountry”，意思是说澳大利亚的气候、历史、生活方式各方面都比较幸运，国民不需要太辛苦劳动，只要让牛羊随便吃草，在地上挖矿就可过高水平的生活，而且没有受到两次世界大战战火的侵扰。农牧业、采矿业为澳传统产业。澳大利亚的高科技产业近几年有较快发展，在国际市场上竞争力有所提高。

自1970年代以来，澳大利亚经济经历了重大结构性调整，旅游业和服务业迅速发展，占国内生产总值的比重逐渐增加，当前已达到70%左右。黄金业发达，已经成为世界屈指可数的产金大国。澳大利亚邮政是世界上少见的赚钱而不需要政府补贴的邮政系统。

【教育】

澳大利亚中小学及职业学院由各州或领地的教育部负责管理，联邦政府拨款资助，大学则由联邦政府统一管理。凡澳大利亚的公民和永久居民，均享受免费的中小学教育。澳大利亚全国有42所大学及230多所专科技术学院。各学校的学历文凭各州相互认可，澳大利亚的学历资格被世界各国广泛承认。

澳大利亚的教育具有世界一流的水准。这个人口前几年才突破2000万的国家，已先后有十三位科学家获得过诺贝尔奖。所有的澳大利亚学校教育都是根据个体的需要、能力与兴趣而设，使得每个学生都得以发挥其个人各方面的潜能，并能运用于各行各业。

澳大利亚教育系统可分为五大部分，分别是①中小学；②由技术与继续教育学院（TAFE）构成的职业培训系统；③为海外学生提供英语课程的英语补习学校（ELICOS）；④开设商业、饭店管理、航空驾驶等职业课程的私立学校；⑤大学。

澳大利亚的教育体制大致承袭英国的系统，小学6年（即1-6年级）；中学6年（7-12年级，不分初中高中）；专科2-3年；大学3年。依据科系的不同，其修业年限也有差异，例如：文、商、理科3年，工科4年，法律4年或5年，医科6年。一般要进入专科以上学校进修者，必须完成12年教育。澳大利亚学生在12年级毕业后若想继续进修，可以有两种选择：第一，以实务课程为主的技术与继续教育学院；第二，具有学术理论性质的大学课程。申请资格以12年级的毕业会考成绩为依据。

大学预科班课程：澳大利亚的大学预科课程是为全海外留学生设计的课程，为他们所报读的大学本科学习作准备，本地居民是不需要进入预科班课程的。澳大利亚的大学预科班是为了帮助那些已经在自己国家完成12年级的高中教育，但是无法直接申请进入澳大利亚的大学的申请者，通常为期一年。

澳大利亚的大学水准极高，被英国泰晤士报评为全世界第三。著名高等院校有澳大利亚国立大学、悉尼大学、墨尔本大学、新南威尔士大学、昆士兰大学、莫那什大学、阿德莱德大学、西澳大学、悉尼科技大学、墨尔本皇家理工学院等。

【医疗】

澳大利亚拥有完善的全民公费保健系统，名叫国民保健（Medicare），创办于1984年，澳大利亚国民每年根据世界卫生组织医疗保健系统的总排名（2009年），澳大利亚名列全球各国第12位。澳大利亚公民和永久居民都可以在全国的公立医疗机构享受免费的医疗服务，根据美国中央情报局的资料显示，在2006年至2010年的世界各国人口预期寿命排名中澳大利亚以平均寿命81.2岁排在世界各国第五位。

【政府】

联邦政府由众议院多数党或政党联盟组成，该党领袖任总理，各部部长由总理任命。政府一般任期三年。

【银行】

澳大利亚的银行业竞争激烈，但最大的银行有四间：澳纽银行、联邦银行、澳洲国立银行和西太平洋银行。服务时间是星期一至五早上九时半至下午四时，在一些地区银行在星期六早上也有服务，而在星期五，很多银行的营业时间会直至下午五时。

在澳洲提款卡是最常用的提款方式，但每天不能提取超过1000澳元。在很多零售商店及超级市场里，付款都可用提款卡或信用卡。

【时差】

澳大利亚大部分地区都比中国快2至3小时。除了昆士兰省和西澳洲省之外，每年十月的最后的星期天至明年四月第一个星期天都实行夏令时间，时钟须调快一小时。

澳大利亚本身有三个时间区域，新南威尔斯省、首都堪培拉、维多利亚省、塔斯曼尼亚省和昆士兰省都是使用中部时间，比东部时间慢半小时，西澳则使用西部时间，比东部时间慢2小时。

【特产】

澳大利亚特产包括澳宝（澳大利亚特产宝石）、羊皮、牛皮、绵羊油、葡萄酒、红酒、白酒、动物玩具、原住民艺术作品、艺术画作等。

澳毛毛线和毛衣种类繁多，色彩各异，价钱适中。特别是羊皮做的皮袄或皮夹克，柔软舒服，轻松暖和。羊毛毯，羊毛、也十分受来自较冷国家游客的喜爱。

西澳阿基勒出产的澳宝，色彩繁多，有黄白、褐色、绿、蓝、红、紫。阿基勒的粉红色宝石驰名世界，价格不菲。

澳大利亚的手工艺品主要有艺术陶瓷、编织制品、玻璃艺术品、皮革制品、珠宝饰物等。在很多工艺品商店里有木制或金属制的悉尼歌剧院，袋鼠、树熊和鸸鹋等的模型，很有纪念意义。

澳大利亚土著工艺品集中表现了土著人在澳大利亚数万年的历史和文化。这些工艺品包括飞去来器、树皮画、布画、木雕、木吹乐器等，这些商品在澳大利亚各大城市的旅游商店很容易买到。

【公共交通】

澳大利亚的公共交通非常发达，在每个城市里都会有巴士、火车、电车和渡船等等。票价通常因路程长短而定，大部分公共交通工具都有星期票、月票或套票出售，而这些车票或船票可在车站，码头或书店等地方买到。

【驾驶】

在澳大利亚，十七岁以上便可以考车牌，考试分笔试和路试，笔试合格后路政署会发给一张学车车证，考生要等半年之后才可考路试（除非本身已有外国车证），路试合格后才可获发正式车证。

澳洲的车驾驶座在右方，车辆要靠左驶。一般路面最高时速是60公里，而郊区或高速公路的时速是100至110公里。

澳洲警方对于打击醉酒驾驶和超速都非常严厉，法例规定汽车移动时所有乘客都要戴上安全带。

【购物】

澳大利亚的城市和乡镇都有大型商场和各类的商店，营业时间各州都略有不同。一般来说大商场的营业时间是星期一至五由上午9时至下午5时。星期四或五都会有一天营业至晚上9时方便人们工作后购物。有一些大型超级市场还会24小时营业。而星期六、日的营业时间大约由早上10时至下午4时。

【旅游景点】
澳大利亚旅游资源丰富，每年都有许多海外游客来澳大利亚旅游。澳大利亚的阳光、海滩、广袤的人烟稀少的内陆、雨林、大堡礁、独一无二的动植物，著名的海滨城市悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和柏斯，还有昆士兰的黄金海岸和北部地区的达尔文市，友好的多元化社会，以及热情而舒适的环境，这一切都让人梦绕魂牵，流连忘返。你可在大堡礁进行海面潜水，在惠森迪岛航海，去加加答国家公园观看鳄鱼，去大雪山滑雪，去科珀帕迪挖蛋白石或在贝鲁沙峡谷品酒。 

澳洲房市最新走势——价格上涨、供应紧张、空置率低

房价上涨：根据澳洲统计局最新数据，2017年第四季度澳洲房地产市场的总值上升约930亿澳元，达到了创纪录的6.87万亿澳元。澳洲住宅平均价格上涨了6,500澳元至686,700澳元，其中新南威尔士州房价中位值为896,000澳元、维多利亚州为749,100澳元、昆士兰州为506,500澳元。

租金高涨：年初以来，澳洲租房市场活跃，各大首府城市的租金上升。Domain 集团发布的租赁报告显示，2018年第一季度墨尔本别墅租金中位价上涨1.2%至每周430澳元，公寓租金上涨2.5%至410澳元。而黄金海岸出租屋的平均要价在截至2018年3月的过去一年中上涨了6.5%，达到每周490澳元。

空置率下滑：澳大利亚研究机构SQM Research数据显示，澳洲全国住宅类地产的平均空置率整体下降，从2017年12月的2.5%下降到今年1月的2.3%。悉尼的最新空置率为2.3%，墨尔本低至1.4%，布里斯班为3.2%，黄金海岸低至1.3%。(按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，3%及以下意味着房屋供不应求。)

对于华人来说，在澳大利亚购房置业的热门城市包括墨尔本、悉尼、珀斯、堪培拉、布里斯班等等。我们这里主要讲三个城市墨尔本、悉尼、珀斯。

墨尔本，墨尔本更是连续7年获得Economist Intelligence Unit（EIU）“全球最宜居城市”排名冠军，这里的生活质量明显高于其他城市。墨尔本的居民人口长期增长率达到了1.3%，占据了全澳第一，远远把其他城市都甩在了后面。而且，如果一直照这样发展下去的话，再过10年墨尔本就要超越悉尼，成为澳洲第一大城市。可以说未来随着墨尔本居民人口的增长，住房需求也在不断增长，房屋的租赁市场需求强劲。 

悉尼，悉尼是全澳人口最多的城市，澳洲房地产协会透露，从2004年开始，悉尼住宅就已出现5.1万处的缺口，现今在人口爆炸式增长的背景下，预计到2024年，悉尼住宅短缺近20万。所以在这里投资产业回报率很可期待。

珀斯，珀斯是澳大利亚的一颗璀璨明珠，以其整洁有序的城市规划、清新优质的生活水准、安全稳定的生活环境和以人为本的社会机制，备受海外人士青睐。珀斯房产颇受欢迎是因为澳大利亚珀斯房价趋缓且正在逐渐回升，第二是珀斯世界级的生活方式，第三则是在澳大利亚珀斯买房购房，并未设置额外的附加税。

在海外选房子，最重要的是选择一个好的社区。那么如何选择好社区呢？除了社区本身的自然条件之外，还包括社会环境，如社区的人口结构、家庭收入、教育水平等等，这些数据都可以在网站获得。

如果有条件到社区实地考察那自然是最好的。还需要了解当地经济发展状况，了解当地的市场现在是处于怎样的周期。按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，如果进入下跌周期，即使是投资顶级地段，也难保投资成功，因此选择房产的周期，选择在哪一个时间点进入这个市场，是很关键的问题。

所以选择和当地的市场调研机构合作的机构能够准确把握市场脉络，充分做到低买高卖，在千变万化的市场中才能游刃有余的玩转房产投资。而且您还需要清楚购房政策。海外置业者中最主要的目的是考虑将来移民或者子女就学，因此对当地的政策，尤其是移民政策应该有所了解。当然，针对海外人士购房的政策也应该有所把握。

通常情况，购房律师和移民律师应该是两个人，而有一些人为了节省律师费，只雇佣一个律师。想要在澳洲买房自己心仪的房子，就不得不对这些问题有所了解，相信肯定会为大家带来帮助的。

1.澳大利亚买房不等于移民。对于有移民需求的购房者来说，一定要注意一点：澳大利亚目前不存在利用“买房移民”吸引外资的政策，这也是澳大利亚政府防止炒房出现泡沫，保护房地产市场健康稳健发展的重要环节，对于想要海外投资的中国人来讲，请记住，就目前澳大利亚投资移民类别及政策而言，澳大利亚买房与移民并无直接关系。

2.海外人士只能购置期房或新房。海外人士与澳大利亚国民“一视同仁”，在澳大利亚买房，政策上和澳大利亚本地居民无二，政策同步。唯一的不同，便是须经澳大利亚海外投资审查局(FIRB)的批准，购房者若满足非有损害国家利益的人士，且所买澳大利亚房产非二手房，也不是澳大利亚历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业的条件，两周之内即可获批通过。

 3.按照澳大利亚法规，海外人士购房时买方需要律师协同，而且需要持有资质可以参与海外房产买卖的专业律师，从签约解释购房合同、按揭贷款、到房屋交割，均由开发商律师及买方律师介入，确保双方合法权益受到合法保护。另外，客户购房的首付款及房款，在交房前都是存入受政府监管的律师信托账户，并非直接支付给开发商或其他个人账户。在交房前任何一方都不得动用该款项。这也确保了客户在交房前不存在投资款项的风险损失。

     澳洲购置房产，一般情况下，买家签订合约之后须先付10%房款作為首期订金，其余的90%在对方律师通知交房时起，一周内付清。作为购房首期的订金不是直接支付给开发商，而是汇入买家律师或者代理商受政府有关部门监管的信托银行户口内，期间可获取相应的利息。售楼时，由开发商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准验收，出具完工证明；市政厅有关部门再验收并出具合格证书；如果验收不合格可终止合约，律师会退还前期所支付的10%订金以及银行利息。

1、预定房产（Reserve a Property）

购房者根据个人对户型的偏向喜好，选择满意的房产后，请与开发商的代理确认该户型是否可以认购，并由代理协助填写预留表格(请确认填写你的所有个人信息正确与否，包括电话号码、家庭地址、电子邮件)，并附上所需的个人身份证明文件，同时支付一笔预定金，一般是澳币1,000-5,000元，让中介向开发商申请保留该物业。（订金会退还给购房者）

通过电子银行转账交付预定金(请切记打印出付款记录)，到指定银行帐号，并且在转账时清楚填写你预定的项目单位号数/批号。

开发商的代理持有已经填写的预留表格、所需的个人文件和付款记录后，会尽快安排销售合同。

2、签订购房合同（Sign Contract）

代理/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同，购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。已签署的销售合同及10%房款定金付款记录请送回给开发商的代理，代理会转递交给开发商签定落实；经由开发商签署执行的有效销售合同会发还给代理，再送回给买家。

3、支付 10% 的购房首付金（Pay 10% Deposit）

购房者需要在合同规定的时间内，一般为10个工作日，支付购房款的10%作为首付。这笔定金可以利用电子转账安排，转账到开发商的律师(每个开发项目的代表律师不同)的银行信托账户，这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户，你的10%首期款会很安全地存储在监管账户中，直至房产成功交割后才会转移至开发商 (如果你需要更多的时间去安排这10%的首期款请与代理进行沟通并且寻找解决方案)。

4、申请海外人士购房许可（Apply for FIRB Approval）

在正常情况下，比如购买公寓，皆可在10%首付款付清后申请FIRB，其他特殊情况可向我们销售顾问咨询。

绝大部分的楼盘都有FIRB的配额，部分没有申请FIRB的楼盘，海外投资者可向澳洲海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请。这一步骤仅适用于非澳大利亚公民。购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。

5、选定澳洲律师（Solicitor）

澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助，并于交房时作为你的代理 ，如果你没有指定的澳洲律师，我们将提供一系列的律师供你选择。

6、房屋建筑施工（Construction）

在此施工期间，购房者不需支付任何费用。

7、交割前验房（Final Inspection）

在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中，发现问题记录在案，开发商安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题，开发商也是及时维修。

8、交割（Settlement）

房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给开发商，购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。交割后，如果购房者是全部现金付清购房，房屋契约会安排交给购房者保管；如果购房者需要银行贷款，房屋契约会由银行保管，购房者还清贷款后，银行会将房屋契约还给购房者。

注意事项：

◆ 买家的委托律师有责任向开发商或业主的律师索取售楼的合约并审核该出售物业的相关档案是否齐全，并向买家解释条款的含义，然后按买家的意愿与对方律师协商，对其中某些条款比如付款办法的安排做出修订，从而形成一份买卖双方都接受的合同。

◆ 一般情况下，买家签订合约之后须先付10%房款作為首期订金，其余的90%在对方律师通知交房时起，一周内付清。作为购房首期的订金不是直接支付给开发商，而是汇入买家律师或者代理商受政府有关部门监管的信托银行户口内，期间可获取相应的利息。售楼时，由开发商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准验收，出具完工证明；市政厅有关部门再验收并出具合格证书；如果验收不合格可终止合约，律师会退还前期所支付的10%订金以及银行利息。

◆ 投资者如果有需要，可与金融界专业人士洽谈有关贷款问题。视顾客的实际情况和需要，贷款额可达楼价的70%至80%。通常只要买家提供护照复印件和中国的住址，就可以为买家开设一个澳洲银行的账户。买家可以将购楼的款项汇入该账户，所收入的房屋租金以及可支付供款都可以通过该账户处理。如果买家贷款低於房价的70%，以目前澳洲利率计算，租金收入已经足以支付货款的利息。

澳洲有良好的信贷体系，外国投资者也完全可以利用银行政策为自己谋取更多利益。具体的贷款流程如下：

第一步：贷款专员

交房前3个月，澳大利亚房产开发商会通知贷款专员，有贷款专员联系业主。

贷款专员（broker），澳洲贷款渠道分为2种，一个是银行，一个是broker（贷款专员）。钱都是从银行贷的，broker 可以说是银行的经纪人，Broker可以是个人做也可以是事务所做，broker 资格需要严格的考核才能拿到的。服务费由放贷方负担，购房者只需要选择可。有了Broker帮助联系贷款人和银行，贷款人只需准备贷款所需资料可。想要确保选择了正确的贷款专员，就需要检查他们的证书、他们交涉过的房贷机构有哪些，以及他们的经验等。

可在澳洲贷款的银行：ANZ、国立银行、西太平洋银行等。

第二步：贷款预批

贷款专员会根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，并向银行申请预批。

第三步：材料准备

如果购买的是现房，在支付房款10%的时候就开始准备申请贷款材料向银行申请贷款；

如果购买的是期房，则在交房前3个月左右开始准备贷款材料。

贷款机构不同，金融产品不同，所需材料也不相同，总体上说贷款机构是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益，主要是需要您的资产、债务、收入、身份证明四方面的信息 详情

还需要提供您的身份证明，100 points ID：贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数，您所提供的证件分数相加之后必须大于 100 分，如护照75 分，驾照45 分， 75+45=120 ＞ 100 ，所以提供这两样证件一般就没问题了。

第四步：贷款额度

有 PR 人士基本可获得房产评估价的 80%-90% 的贷款。

海外人士基本可以获得房产评估价的 70%- 80% 的贷款。

交房后，银行会对房屋重新评估，以此时的评估价为准。

第五步：贷款费用

贷款专员不收取业主费用，律师费为1000-1500澳元不等。

购房印花税：大部分占到成交价的4%--5%之间(澳大利亚的各个州分别有各自的印花税计算方法，悉尼的印花税是30万澳币以内的，含30万，以8990澳币征收，超出部分*4.5%累加来征收，通常都是在交房的时候与尾款一同支付，但是建筑周期超出十五个月的期房，则需要在签约之后的第十五个月来支付；墨尔本的印花税现房需要全额支付，期房则是由物业的建筑进度来决定的，购买的越早，节省的印花税也就越多，如果项目还未开工，则只需支付土地部分的印花税，其余部分则不需要支付)

律师费：1000—2000澳币(与律师的服务项目和服务地域相关)

购房后所需费用：

1、物业管理费：由物业的品质，配套设施和房间数多少来决定费用的多少

2、市政府费：由物业所在的地段和品质有关用于物业周边公共环境的维护

3、水费：相当于水税，公寓房通常是需要每年固定支付的，根绝房间数量多少来收取

4、土地税：根据各个州的法律有所不同，大部分区域只征收房的土地税，自住房则不需要支付

虽然在澳洲养房子一年费用也需要不少，但是作为投资来说，澳洲房子的前景还是很好的，包括租金和未来房价的上涨其实都是很多人愿意去养房子的最终原因，比较房子买了是自己的，尤其澳洲房产是永久产权，也没有遗产税，可以说现在买是一劳永逸的。

物业费、市政税、保险费、水费，不同地区房产都不一样，物业费一般在0-2000澳币每年，市政税约为每年1000-2000澳元，水费约为每年300-800澳元，所以价格上面来看也不是特别的高。

     遇到很多朋友跟我说澳洲的房子是比国内便宜，但是还是好大一笔钱啊，负担不起啊。我觉得很有必要在讲主题前提上这么几句。

      大部分的朋友买房都有一个习惯就是要把房子付清，总觉得要是有贷款就不是自己的。也正是因为这种思想所以在买房的时候也是特别的谨慎，过分的谨慎结果错过了好多的机会。

      You dont have to own a property. You only need to control the property.

      对于房产投资者来说，我们不需要拥有这个房产，我们只需要对它具有一定的支配权，而且是用最少的投入去达到这个目的。投资房产的利润来自于当你卖出这个房产的时候和你买入时的价差。用来还贷款本金的钱还不如再去投资下一个房产。

     为了达到这一目的，大家都会发现贷款是一个多么重要的环节。让我们来看下澳洲房贷不被批准一般都有一些什么理由。

     没有稳定的收入：银行都希望你有一份稳定的工作来证明偿还贷款的能力，一些银行甚至要求申请者在现有岗位有两年以上的工龄。而且频繁换岗的有时也会带来拒接放款。

     没有足够的首付：如果首付超过20%的话能够大大增加银行放款机会。并且可以免除因为首付过低而加收的保险费。

     有延期付账的历史记录：很多不常看账单的人，虽然每次都付款但是每次都晚那么几天，这些行为在澳洲都是对贷款有影响的。

     有破产记录：国外这个还是比较常见的。虽然澳洲5-7年信用记录清零，但是银行还是有自己的渠道知道你曾经破产。

     没有信用记录：这个跟国内的信用卡一样，如果你从来没用过信用卡或者借过钱，银行就不知道你到底会不会还。但是如果自己偶尔会透透支，又及时还上钱，这对于银行放贷还是很有帮助的。

      买一个负担不起的房子：这个我就不多说了。

      直接去多家银行比较：这个听上去蛮奇葩的，好比我打算在澳洲四大行贷款，然后都去询问过了，每个银行都会去查看我的信用报告，这些都是有记录的。所以很有可能你被拒不是因为你的信用有任何问题，而是你的信用报告有很多人看过，银行怀疑。。。管他呢，要不就找贷款中介，就能避免这个问题。

     经济状况不景气：这个完全没办法，只能等。所以在现在这么低的利率下贷到款的都是赚到了。

     对于你的信用历史不诚实：可以先花钱查下自己的，搞定各种不好的负面的问题。毕竟有时候自己也不知道，搬家的时候忘付了电费。

     上述内容主要是针对在澳洲生活的，或者曾经在澳洲生活过的朋友。大家在投资前需仔细查阅资料，把这些隐患都解决掉。

一． 澳洲房屋贷款流程

选定房子—— 联系贷款机构 —— 递交申请 —— 评估 —— 交换合同达成共识 —— settlement

二． 何时进入贷款程序

在澳大利亚，如果购买期房或者楼花时，当你看中房屋之后，一般先付2000 ~ 5000 澳币不等的定金，再签订合同，直到交房前的2~3个月开始准备自己的贷款程序，交房之前购房者不需要还任何房屋贷款。且还贷从交房拿钥匙开始。

三． 澳洲房产贷款所需资料：

贷款机构不同，所需要的材料也会有所不同，但是他们主要要求你所提供的材料不外乎是要了解你得财务状况，大致分为以下四方面的信息：

资产：原有房产，存款等；

债务：其他贷款情况，或者其他负债情况；

收入：薪水，其他收入（如果你得房屋是用于投资，那么这部分的收入也可包括在内）；

支出：这部分一般不做书面要求，有金融计算器会自动抵扣支出，所以你不需要提供支出方面的材料证明。

此外你还需要提供你得身份证明，例如：护照，签证复印页（如果有签证）。

四． 海外或非常规购房者的贷款事项

华人移民往往需要面对一个问题，就是因为避税，收入证明上的收入较低等问题，导致申请到的贷款额度偏低，遇到这些情况，建议你可以寻求贷款中介的帮助（澳洲的贷款中介是完全合法的从银行取得贷款的机构，且政府对于行业的管理政策严格），他们通常可以根据你得情况找到合适你的应对办法，通常每个房产中介都会有一些较可靠的合作贷款中介，也会有较好的利息和额度，这些服务都是不用支付任何服务费用的。

对于海外购房者，或者一些刚毕业的学生，海外收入证明也可以贷款，具体可以和贷款中介商量决定。

五． 贷款的初期费用：

主要包括律师费，评估费，申请费，过户费。一般银行会将律师、评估和申请费用打包作为总申请费（application fee）。有些金融机构会免除申请费，只收取律师和评估费，如上文所说，如果你找的是购房中介所合作的贷款中介，申请贷款费用可以完全免除。

六． 澳洲房产贷款利率

房屋贷款一般分为可变利率（variable rate）和固定利率（fixed rate）。根据上升趋势固定利率一般要比可变利率高一些。如果可变利率是4.95%，固定利率就会高于可变利率的这个数字。每个银行的利率也有少许不同，需要根据个人情况确定最后贷款银行。

一般来说，如果你担心将来利率会升高，你可以选择固定利率，但是固定利率也并不是永久的“固定”。通常给出的固定利率最多维持5年，5年之后你需要再根据当时的利率和你的贷款机构谈判一个新德利率。

七． 澳洲贷款注意事项：

可能你有时会看到一些银行或者金融机构打着一个很低利率的逛过，你千万不要忽略，这个利率也许会标有如“honeymoon rate”(蜜月利率)或者“introductory rate”(起始利率)，也就是说这些优惠的利率一般只能维持一年左右，一年之后你的贷款利率会自动跳到一个高一点的利率上，如果你想转到其他较低的贷款机构的话，需要支付一些费用作为罚金，贷款人需要谨慎考虑以及询问清楚。

八． 澳洲房产优惠政策

如果这套物业是你第一次在澳洲做为自主所用的房屋（first home buyer），并且你是拥有澳洲身份（永久居住PR或者澳洲居民citizen），那么按照澳大利亚法规，你可以获得一个折扣或者一份补贴，以维多利亚州为例，购买价格为75万澳币以下的新房或楼花，维州政府会提供给你1万澳币的首次购房补助，并且可享有40% off （6折）的印花税（stamp duty）减免；而二手房首次购买者，维州政府就只有给出6折印花税的折扣，没有首次购房津贴。

购房成本包括：

贷款机构的费用（通常是银行所收取）

印花税

保险费

法律费用（过户费）

物业管理费

市政费

排污管理费

对投资地产的业主来说, 在做了购置投资房的一系列决策后, 是否要选择物业经理来管理自己的投资物业成为了下一步重要决定。

很多新房东常常会问，我们有能力管理好自己的出租物业，为什么要找托管机构呢？

以下就具体分析一个好的物业管理经理和房东直接管理的区别和优势。

首先，物业管理经理能帮您处理很多在物业管理中您不熟悉的细节，为您节省时间，免却麻烦。

以租约开始需要联系水电气为例。

近些年澳洲很多新公寓大楼建好，每一幢楼的物业公司都有不同的情况和要求，有些大楼对水电气有指定供应商。如果没有和相应的物业管理公司确认具体要求，很可能导致业主在支付帐单的问题上和租客产生纠纷；或者租客搬进公寓后发现没有电或者热水的情况。拿水费做个例子，如果公寓拥有自己独立的水表，租客必须缴付水的使用费，房东则负责各种服务费。

一些公寓没有自己独立的水表，而是整幢楼共用一个总水表，然后由物业管理公司将费用通过物业管理费分摊到每个房东身上，那么房东必须付所有费用,租客不用付水费。

另外，还有很多细节比如新房交接水电气公司收取的一次性开通费该由谁承担，电话和宽带这样的设施接通该由谁承担，这些细节工作, 其实花时间和精力, 但万一处理不好, 将引起不必要的纠纷, 一个好的物业管理经理, 会为您节省大量的时间和精力。

其次，物业管理包含很多不可见的风险，已不再只是找租客和收租金。

房东每日面临最普遍的风险就是公众风险。

在租客租用的范围所发生的任何个人损伤或是意外都可被指为由房东应对此负责，因为那是他们的物业。虽然公众风险诉讼案可涉及几百甚至几百万的赔偿，但要记得，那些服务大众的公众保险并没有补偿您物业范围所发生对物业的任何损伤。

然而，许多人却对这一方面有误解。虽然有些业主懂得处理公众风险，但却忘了同时也应该知道如何保护他们的资产。如今配套家具的物业出租现象已非常普通，但很多情况是，房东可能有损失好几千的家具损耗而得不到赔偿。

房东面临另一个较普遍的风险就是收不到租金。这通常是在租客不付房租或是没有经过法律通知程序的状况下中途毁约。大多数的房东对居留租赁法案都不熟悉或缺乏保护资产的知识，所以他们并不清楚自己是否能受到相关法律的保护。

再者, 大多数的保险公司都不倾向于支持自我管理物业的房东在索赔时获得房东保险的赔偿，因为自我管理物业的房东在法律文本和平时的管理文件上很难做到保险公司的要求。

所以房东只好选择那些不一定补偿他们特定风险的房东保险公司或保险产品，却不知道在需要的时侯得不到任何得赔偿，这在另一个程度上,即浪费了钱财,在发生意外或在物业被恶意损坏的时候又得不到应该获得的赔偿。

总结来说，合格的物业管理经理和一般的房东自行管理的主要区别如下:

1.物业管理经理可以让房东免去不必要的敌对和争执

2.物业管理经理对居留租赁法案的了解可使房东和租户双方都处于得利的优势中

3.物业管理经理比较熟悉居留租赁法案，因而将：

•安排房屋视察和状况报告；
•有效的市场策划/招租广告；
•筛选优质租客, 提供房东批准；
•准备租赁合同和相关文件；
•在租户居留期间安排每六个月一次的视察, 保障物业的良好状况；
•代表房东出席维多利亚公民行政裁判所的听讼, 维护权益；
•每月发出房租报告和相关帐单；
•对有问题的租客及时处理, 保障房东的权益；

4.在紧急状况下能立时找到维修人员提供维修

5.房东并不容易找到理想的租户, 因为无法获得国民租户数据库的个人信用资料

总体来说，负责的物业管理经理，对房东来说能保证他们的资产安全和房屋增值；对租客来说能为他们提供舒适的居住环境。

澳大利亚签证

     澳元分为纸币和硬币两种形式，纸币面额最小为5澳元，然后依次为 10、20、50、100澳元，硬币则分为5分、10分、20分、50分、 1澳元和2澳元(1澳元=100分)。在墨尔本缴纳停车费，在自动售货机上买东西等方面还是要经常用到硬币的，不足1澳元的硬币是 色，面额越大，硬币也越大。而1澳元和2澳元的硬币是黄铜色，并且前者更大一些， 使用的时候要注意分辨。澳元与美金一样用“$”表示，与人民币比率大约1:5.73(2014年8月)。

     澳洲的主要银行和一些授权的货币兑换处如Travelex或Amex都可 以方便的兑换货币，地点遍布机场和市中心地区，但是机场的汇率通常会亏一些。

     澳大利亚每个银行都有自己的汇率标准，在兑换外币的时候所收取的手续费也是不同的，有些银行是把手续费含在了汇率里面，所以相对的汇率也许会比较高，但是部分银行是在换取外汇以后按照每笔收取固定的手续费，或者按照每笔兑换的额度的百分比来收取手续费。

网络

     澳大利亚各大城市及黄金海岸都设有网吧，且游客中心、火车站、机场、大多数餐厅、快餐店和咖啡店会提供免费WIFI热点。在黄金海岸，Telstra、Optus、Vodafone和Virgin Mobile这四大运营商已经在部分黄金海岸地区提供4G网络服务了，不过只支持国内的联通4G手机。

电话

    澳大利亚3G移动通信网络早已普及，主要的运营商有Telstra、Optus、 Vodafone等，其中Telstra相当于中国移动，信号最好资费也贵， 而Vodafone虽然便宜，但在稍微偏远的地区(如大洋路)就有可能失去3G信号。对于一般在澳大利亚逗留数天的旅游者来说，这里推荐Optus的两元卡($2Days)，现在是每天500Mb的4G流量，超过后会再扣$2再给500MB，拨打回中国的国际长途资费是10分钟1澳元，国际短信每条0.35澳元。在机场和市中心的街上都有移动公司的门店，买一张sim卡插入手机即可，值得注意的是这里的移动电话在澳大利亚境内的使用是不分地区的，也就是说没有漫游费和长途费。另外，开通了国际漫游业务的中国移动和中国联通的sim卡在澳大利亚也可以使用。

    澳大利亚手机4G网络已经开始普及。但前提是使用的手机必须支持4G(LTE)网络。目前Telstra和Optus的全澳覆盖率已经有60%。Vodafone只覆盖了主要城市的机场和市中心，但是计划在明年会改善Telstra的步伐。3家公司的网速几乎相当，根据地理位置的不同在20-60Mps之间。3家中唯一预付费(Pre-Paid)用户可以使用4G网络的只有Telstra，且必须充值至少$30刀。所以对于游客来讲，依旧推荐Optus$2元卡。不过，此卡的缺点是有效时间较短，充值多少钱，有效期即为多少天。例如：充值10澳元，有效期为10天，可使用天数为5天，依此类推，充20澳元，有效期为20天，可使用天数10天；最多可充100澳元，有效期100天。有效期内没用完的天数，再次充值时会自动转入新计划。每天都要使用手机的旅行者就不必担心计划过期的问题了。

    虽然澳大利亚4G网络逐步普及中，但对于旅游者来说大多数时候还是在使用3G网络。旅游者在澳洲一般会待上一周两周时间，不管是选用Telstra，Optus还是Vodafone，$30的预付费套餐是性价比比较高的选择。
Telstra $30套餐：可以作为纯数据卡用，3GB流量，有效期30天；或作为电话卡用，1.3GB流量，大约200分钟左右的本地和国际电话时间，并且每天晚上6pm到第二天早上6am可以无限量拨打本地电话，有效期28天。Optus $30套餐：可以设置为2元/天套餐，每天500MB流量，无限量本地电话，最多可用15天；或者设置成月卡，1.5GB流量，无限量本地电话，30天有效。Vodafone $30套餐：1.5GB流量，无限量本地电话，28天有效。综合比较起来，Optus的2元/天套餐，在数据流量上有很大优势。但是综合考虑到游客的最基本需求（永不失联，时刻在线），Telstra $30套餐是最值得推荐的选择。

    使用Telstra网络的MVNO有Boost Mobile，Lycamobile等运营商，这些运营商使用Telstra网络开展业务，虽然无法100%使用Telstra的网络，但也有非常不错的信号覆盖率。另外，澳大利亚3G网络的制式是WCDMA，国内电信和移动的定制机在澳大利亚可能只能工作在GSM模式下使用2G网络，上网速度会很慢。不过现在国际品牌和大品牌的智能机，都可以同时支持多种制式，不用担心太多。

     对于停留较长而且需要经常拨打回国的话建议购买Lycamobile的电话卡，一般来说买卡2澳元，每通电话接通费29分，每分钟1分钱，非常划算，在各大超市已经连锁便利店和加油站都能够买到。

出入境交通

澳洲的海关法禁止携带毒品、类固醇、武器、枪械以及受保护的野生动植物进入澳洲。 某些常见物品，如新鲜或包装的食品、水果、蛋类、肉类、植物、种子、皮毛等，也在禁止之列。 携带现金不受限制，但金额超过 $10,000 澳元则需要申报。 如需更多详细资料，请浏览澳洲政府海关总署（Australian Government Customs and Border Protection）网站，网址：www.customs.gov.au。

境内火车

大南部铁路公司/Great Southern Railways
网址：http://www.greatsouthernrail.com.au/site/home.jsp
4条州际交通服务线路：（前2条是澳大利亚最著名的两条旅游线路）
1. 南印度太平洋线India Pacific【悉尼/Sydney-珀斯/Perth】
2. “汗”号铁路线The Ghan【阿德莱德/Adelaide-达尔文/Darwin】
3. The Overland【阿德莱德/Adelaide-墨尔本/Melbourne】
4. The Southern Spirit【阿德莱德-墨尔本-悉尼-布里斯班】

南印度太平洋线：从悉尼去西澳，行程4352公里，要坐3天3夜，穿越3个时区，3个气候带：从海洋性气候变成温带沙漠再变到地中海气候。每周两班悉尼-珀斯对发。
除了大南部铁路公司，还有一家大陆连接-http://www.nswtrainlink.info
发行通票的有：
东岸发现通票The East Coast Discovery Pass
背包客火车通票The Backtracker Rail Pass

交通规则

在澳大利亚驾车，包括司机在内的所有乘客都必须系好安全带。一定要注意靠左行驶，初次上路的人比较容易无意识的让车辆偏左，这点要刻意纠正一下。在中国，红灯也许可以右转弯，但在澳大利亚，红灯是禁止转弯的，不论转左还是转右。在转弯的地方要仔细观察是否有“Give way(让路)”或者“Stop(停止)”标志，遇到前者一定要让其他方向来车先行，遇到后者则必须停车观察路况。遇到斑马线，一定要停车让行人先过马路(有行人红绿灯的路口不是斑马线)，转弯时如果遇到行人红绿灯是绿色，也需要让行人先通过。

红圈里面带数字的标志即为限速，注意不要超速，澳大利亚除了固定摄像头以外，还有很多伪装成民用车的警车躲在不起眼的地方测速。澳大利亚野生动物资源丰富，如果遇见黄色菱形上面带动物图案的标志，要注意附近可能有野生动物横穿马路，这在早晨和傍晚确实会经常碰到。停车的时候要注意停车位附近的标志，通常“1P”代表可以停一个小时，“2P”则是两个小时，以此类推；如果有“Ticket”字样，则需要在附近的机器上购停车票放在前挡风玻璃处，如果是“Meter”则需要在码表上购买停车时间。在与有轨电车同行的道路上，如果前方的有轨电车减速并打开双闪，这代表有轨电车要停车上下客人，此时不可以超过电车，要在其后方停下等待。

澳大利亚警察的执法相当严格，就算在没人的高速也可能会有警车测速。在北领地部分地区的高速路有全澳大利亚最高的限速130公里/小时，其它地区一般都是100-110公里/小时。在市区及城镇内的限速通常为50公里/小时，开车时一定注意道路两旁的速度标识，不要超速。

另外，各个州交通法各有些不同。自驾游朋友要事先做点功课。