01实话说，这几年东南亚楼市热度快赶上他们气候了。其中越南也许不是东南亚市场最瞩目的，却是想象空间最大的。尤其在这个国家的外国投资者，我们中国人占到了30%，就别有意味了。
网上随便搜一搜，都能感受到下一个中国式的奇迹在这升起的兴奋。
首先，经济上确实是高速增长，GDP最近10年增长率都保持在6%以上，18年加速到了7%区间。
横向上，在东南亚新兴市场中是头部阵营。
而且在套同中国的可行模式，用低廉劳动力成本换取转移实业转移的空间。身边好几个实力朋友都把工厂到越南了，为此没少闹夫妻矛盾。我个人直观感受，应该7、8年前，脚上的阿迪就是“made in Viet Nam”。
经济还不是越南楼市想象力全部，充斥越南大街小巷摩的上的面孔，都很年轻，意味这个人口近亿的国家，大量本土年轻人住房需求，哪怕没有外来力量，也亟待满足。
一切看起来都像10年前的中国，那么回忆一下，伴随中国制造崛起后，就是深刻改变每个中国人命运的城市化。
这点上，到2018年，城镇化率36%的越南几乎把一副麻将听牌，就等开发商和炒房客来胡牌了。
然而，当我真正用肉身企切入到越南楼市，才发现其实远没有想象的那么简单。
02
为什么选芽庄？我相信大家更愿意听我聊聊河内或胡志明市。
首先，芽庄虽然只有60万人，但在这个9000万人的国度中也排的上号了，并且位置很有意思。
这里简单和大家介绍一下，由于越南狭长的国土和长山山脉的存在，加上殖民历史的烂账遗留，越南大体分为三块：北部红河平原，中部丘陵，南部的湄公河三角洲。
分别对应：河内，岘港，胡志明市，而芽庄因为金湾港存在，也算越南东南的中心城市，也就是说，这里是越南城市化速度最快的那批。
事实上，如果起点基数算，这个真正进入开发周期还不到四年的城市，发展很迅猛，是越南城市化的极佳样板。
一线城市的房价只能代表一个国家的当前天花板，胡志明市也能出现了越南单价最高的项目，八万一平（注：以下皆以人民币计价），但是参考意义不大
在城镇化起步的阶段，也是楼市分红雨露均沾时候。这点上，芽庄这只更有代表性麻雀，比河内这样的大象，更能代表这个国家能走多远。
所以，不妨来解剖这种麻雀。
03
严格意义上，要说芽庄没有房地产，还是有值得商榷的地方。
至少，这里确实到处是在盖房子的，市中心也不例外，只是工地很粗放，堂而皇之连接市中心道路，倒是很像10年前的工地。
管理也是包工头化，必须养着安保看住场地。
我们已经很难想象安全隐患工地就在人行街道头顶。
晚上工地的管理也很有我们当初搞建设的任性。
其实这边的工地很多未必是越南人，有可能周边柬埔寨和老挝的，只因为越南经济比周边好那么一点，但足够让吸引更穷的国家人来赚钱了。
而这往往也是城市化起步期，伴生人口剧烈流动和治安问题，以前网上对越南治安好坏众说纷纭，我虽然在这边没有碰上什么治安问题，不过按本地朋友说法，在街上走，背包最好还放到前面。
有一点很神奇，芽庄在建项目的周边，基本是找不到售楼处的。
这里我想简单给各位看下我拍的芽庄界面图，在国内也就是四线城建的姿色，但基本上，你能看上眼的建筑，都被酒店承包了。
没有，酒店成为这样一个还需要靠着旅游创汇国家，普通的城市最普遍项目。走在这个城市，在建和稍微现代化的项目，都被酒店包揽。
在这个城市还没有进化到海景房的概念前，海滨黄金道路也被酒店包揽了。理由很简单，哪怕这里对外宣称一万的楼市均价，但事实上这里没有商品房的概念。
说实话，来之前我特地问了在大型海外代理机构朋友，自己在各大机构官网上查了下，越南基本能找到房产信息差不多就这5个城市，反过来，在这5个头部城市，越南是有房地产的。
而相比这5个成熟的市场，在芽庄，你能真实切割出更完整的越南楼市。
04
首先，越南楼市的两条赛道主流认识挺普遍了，简单说下，15年越南在《住房法》中放宽了外国人买房条件，直接点燃了越南楼市第二次牛市导火索。
从此，越南楼市变成两个盘子，本地人买永久产权住宅，外国投资者只能买50年产权的公寓，贷款的年限被苛刻限定在签证期。
好在总价不高，一般也能接受，这样本地人利益保护起来，外国投资者门筹码轮换，两套游戏规则互不干扰。
可来到这，我发现还没有那么简单。
先给大家看下在酒店楼宇群真实越南本地人住宅区。
往里面走，差不多是这样的。
你会发现住宅普遍又细又高，而且没什么朝向概念。因为本地人是不买房，直接买地盖房，这点上，很像做了一个我们农村宅基地的城市版。
所以，既然自己建，怎么舒服怎么来，何必买什么商品房呢，那公寓类项目本地人注定没什么接盘可能了。
在河内，胡志明还能玩的转的投资项目，越下沉，这个问题就明显。我这边看到有几个很像公寓项目，最后都被改造酒店，玩法也换成打包Reits，分红销售了。
理所当然，路边你是看不到什么房产广告的，街道上你也找不到什么二手房中介。我找的两个帮朋友代理，一个是在这边开旅行社的俄罗斯人，一个是混在芽庄多年的中国人，本地人还没想过，房产这件事还能赚钱。
房地产中，还有一类商业地产，在这也很意思。
街道上，都被底商占据了，而且都差不多，基本都是海鲜店，按摩店和百货店三角组合，看起来哪里都差不多，所以，芽庄算个越南三线城市，也没什么地段概念。
而且，我们买房看中的学区这里是很弱化的，胡志明的越南第一条地铁线还没完工，这里买房，没什么地段论。
如果要说的话，一个在国内一般水平的商业综合体，就能在这边进行降维打击了，最早一批富起来的越南中产，都会在附近聚集，芽庄目前就有两个这样的商业，就是地段的锚了。
还有沿袭了西方楼市部分逻辑，最好的景观就是最好的地段，我的酒店隔海相望的珍珠岛，就开发了100万美元一套的别墅，听说还有不少上海人真来买了。
05
说到底，以芽庄为样本，你会发现，越南楼市拥有我们当初开始的一切，但有着他自己的个性，你在这边能找到一切暴击的理由，却很难找到最重要的确定性。
翻开越南楼市的笔记本，虽然本地人对楼市认知还很朦胧，可早早纳入国家资本体系的越南楼市，对比国内楼市一路高歌，是真正经历大起大落的。
最早伴随越南加入世贸，越南楼市也第一次触电，从04年到08年，最高均价达到了1650美元每平，我记得罗胖在没有做逻辑思维前，做过一期采访，他笃定说，北京还会涨，因为那时河内比北京房价要贵。
接着，金融危机到来，税费加外汇贬值，越南楼市开启长达5年的阴跌，平均在37%左右。
当然，越南经济的加速和开放了楼市口子，从14年算起至今，虽然没有新高，但均价开始恢复到1210美元每平。
总之，海外地产为什么复杂，他不像中国这条船，体量在这，多大风浪都稳定住，国外楼市本质上是一国延伸，沉不沉先不看内部，体量能禁得起多大浪很关键。
但越南楼市内部力量很利多。
先说一个国内提的比较少的，越南这些年货币增速的M2大多都在20%以上，也让很多人来越南感慨，换个300人民币的越南盾，就成百万富翁了。
还有，口子放开后，其实越南楼市库存是准备不充分的，甚至胡志明和河内按去化不足一年了，这样筹码有限，短期市场还是认可的。
某种程度上，越南还没有真正进入城市化高速通道前，楼市就开始分化了，头部城市开始变成了国际玩家之间轮换的筹码，但以芽庄为代表的中坚城市，还没有房地产。
这点上或许，越南会走出一条和我们不一样城市化之路。
06
在越南这些天，老有朋友问我，越南楼市到底能不能入手。
还是开篇那句话，“穷国家”的三线包括以下城市，请避开，也许有一天他会逆袭，但不值得陪他去赌明天。
注意，这里我把越南称为“穷国家”，其实按越南18年人均可支配收入1603美元，相当于2006年的我们，也不是很穷的那种。
但是我真的在芽庄感受，至少年轻人真什么没钱，我住的五星级酒店的服务员，工资1k到1.5k人民币，没有小费，很难养活自己。
有一晚，我在海边广场散步，在办一个免费露天演唱会，台下都是骑着摩的的年轻人，在他们眼中，我看到一种对更好生活的欲望。