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基本问题
问
海外买家美国购房法律权益可以受到保护吗?
得居置业专家:
海外投资者在美国的财产完全受到同当地人士一样的法律保护。在美国买房时,整个交易过程中,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,有估价公司、房屋检查公司、公证公司、银行、以及经纪人,产权保险公司等等。每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理
问
美国买房还是租房如何选择?
得居置业专家:
租房在投资面上并没有什么直接的好处。不过,租住者的确可以将那些他们原本可以用来购买住宅的资金投入其他投资领域,获得可能超过房地产市场的投资回报。只是,这样的做法同时也很可能意味着更大的风险。 买房:伴随时间演进,住宅拥有者可以构筑住宅净值。
问
美国看房过程有什么讲究吗?
得居置业专家:
看房还需要聘请专业的房屋检查团队对打算入手的房屋进行彻底的检查。主要包括电器、管道、屋顶等,价格在300-500美元之间,这笔费用将由您自己支付。在检查完房屋后,若是决定购买这一房屋,在获取Offer的过程中还需要花费较多的时间,在很多环节需要您有耐心,很有可能不能得到及时的邮件回复。
购房问题
问
在美国买房办理相关手续需要多少时间?
得居置业专家:
美国每个州的法律法规都不一样。 但一般讲,需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多,手续更复杂,时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续,贷款一般需要2个月的时间。
问
用现金在美国买房签约14天内可退房么?
得居置业专家:
想在美国买房的人,也可上网查询自己选中房屋的所有情况,然后交相应的定金,在一定时间内交房。如果是现金买房手续会更加简单。如果一切正常,一般14天后合同生效。买方在这段时间内可请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查,若发现有质量问题,可以单方面中止合同。即使签约付款买主一般也可以在14天内随时退房。(不过各州不同,具体需要咨询当地经纪人)
问
办理美国房产过户手续需要本人到场吗?
得居置业专家:
在美国,甚至大部分海外国家,都没有类似房产交易中心的机构,其买房交易更多是由双方通过经纪人协商完成,且不需买卖双方同时在场。
费用问题
问
把美国的房子出租得到的租金需要交税吗?
得居置业专家:
按照美国的税法,你是需要交税的。在房产持有阶段,如果将房产进行出租,那么租金收入扣除房产税,折旧,贷款利息,修理费用及其他必要支出后,适用新的优惠个人所得税税率 (个人联邦所得税最高一档税率由原来39.6%降低到37%)。如果以公司名义持有,那么适用最新21% 联邦公司所得税,此前税率为35%。如果租金收入减去成本费用后亏损的话可以将来出售资产时冲减增值利润。 在房屋处置方面,非美国税居民房产在处置时会被征收房屋销售收入15% (注意这里不是增值额,是卖价的15%)。此条款在新税法中没有提及,当然也可以理解为继续沿用以前条款,纳税人需要期后联系美国注册会计师协助申请美国税号(Tax ID) 以及申报非美国税务居民所得税税单(1040NR)申请拿回多扣缴的税款。
问
美国房子价格如何预估?
得居置业专家:
a. 中位数 房子的合理价格最具有参考价值的就是小区最近90天房价交易的中位数,中位数最能反应近期房地产市场行情。 b. 时间 这套房子挂出的时间对房价也有影响,挂出的时间越长,房价也会在一定程度上变低。 c. 周边环境 季节影响:比如连日多雨,多暴晒。 周边影响:房子所处的位置,周围最近有没有发生一些负面新闻。 房地产经纪人对你的态度、回复你消息的时间速度、买房时的情绪等,都其实是对房价的隐性回复,因此选择一个足够专业合格的经纪人就变得尤为重要。
问
美国买房还是租房税务方面有什么区别吗?
得居置业专家:
租房:租房是享受不到什么税务优惠的。 买房:已婚住宅拥有者或者单身住宅拥有者可以享受最高100万美元的抵押利息扣除,已婚而夫妇独立报税者,每人可以享受最高50万美元的额度。列举扣除者同样可以将房产税从应税所得中扣除。
贷款问题
问
外国人在美国买房能否进行贷款?
得居置业专家:
在我们服务覆盖的地区,有些可以通过银行为外国人提供贷款,首付比例在30%-50%,贷款年限为15年或30年,贷款利率在5%左右。具体情况根据地区不同会有所不同。
问
贷款申请审批需要多久?
得居置业专家:
这一问题的答案因时而异。贷款业兴旺的时候,摆在贷款审批人案头的申请可能会令其应接不暇,同样各个环节的承办人都在超负荷工作,实际核批过程可能会需要两个月或更多。请贷款机构为你预估这一时长,才能确定锁定利率的最后期限。
问
在美国如何贷款买房?
得居置业专家:
首先在美国开通一个银行账号,拿着个人的身份证明、收入证明和个人资产证明到银行申请房贷。银行拿到贷款申请书,他会安排工作人员对房子进行估价,然后对申请人的还款能力进行审核。如果没有问题,银行一般都会贷估价的70%。大概一个月后,买家可以拿到银行的准贷书,这笔贷款会在交易完成后打到卖家的银行账号。这时候,就可以开始着手房子的交易了。
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