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正文
美国买房时有哪些权益的划分必须要注意?
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美国和中国的房屋产权相关法律条款可以说是大相径庭,例如产权的持有期限:在中国,房产的持有权限(土地使用权)基本上是40-70年,可是在美国,你却可以永久持有房屋产权。
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基本问题
问
美国租房有什么好处么?
得居置业专家:
买房可能很容易就把你绑在同一地方好几年。房屋当然可随时出售,但有附带成本,太快出售或被迫在低迷市场出售,都可能赔钱。租房则让你有更多自由,想搬就搬。这种弹性在碰上财务处境改变时也有助益,例如付租金变得吃力, 可以在租约到期时搬家。
问
美国买房的人需要配置人寿保险么?
得居置业专家:
有房贷的普通家庭。这些人一般都是比较早来美工作的普通老百姓,可能是做小本生意的,也有的是一般的工薪阶层,他们可能花了很长的时间凑够了房子的首付,每个月用薪水的一部分来还贷。如果家里唯一供房子的顶梁柱发生了意外无法如期还贷,那这个家庭不止面临房屋被银行没收,日常生活都会更艰辛。
问
美国买房为什么要成立房地产信托?
得居置业专家:
在合适的时候,每个家庭都应该有关于遗产的规划。而建立不同类型的信托,就是管理遗产的主要方式。无论你是选择一个简单的可撤销的生活信托,还是一个非常复杂的不可撤销的遗嘱式信托,都必须要在前期开展一些研究工作,从而为家庭做出最好的选择。
购房问题
问
我的购房资金如何汇到美国?
得居置业专家:
如果你在中国或美国设有公司,资金的汇入或转出应该没有问题;如果你是以个人名义汇款,你会受到外汇管制的限制,无法将资金整笔一次汇出,而需 要分批汇款。你需要提前开设一个美国银行账户或是使用朋友的账户,汇款额度也可以借用身边的亲朋好友的额度。具体操作我们会协助你。
问
办理美国有哪些具体手续流程?
得居置业专家:
一般来说都是由第三方 —— 产权公司(Title Company)来持有资金,签署产权转让书,全权安排产权的转移。
问
美国可供购买的房型多么?
得居置业专家:
美国有多种房产类型,可以依据投资目的自如选择。大致可分为1.独栋别墅、2.联排别墅、3.公寓、4.多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市,并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。
费用问题
问
美国购房流程需要缴纳的费用有哪些?
得居置业专家:
在美买房子可千万不是只有「头期款」与「每月房贷」而已,从你准备买房到最终交易完结都会有各类费用会产生,而日后在美养房的费用更不能忽略!所以在你做出决定前,别忘了将以下开支考量进去评估自己的能力与手头现金。要准备多少头期款:房屋成交价的20%起跳 (实际情况依买家能力、还款能力评估、购买房型而有所变动,而外国买家的头期款较高)
问
美国房子的物业费有哪些缴纳标准?
得居置业专家:
一般购买社区内的房屋都需要缴纳物业费,作为物业对您家周围的状况、环境进行关注和监管的费用,价格一般为一个月几百美元,具体还与你所在城市和所在小区整体环境有关。此外,也存在有物业费用特别高的房屋,一般是一些高档社区,需要对社区、住宅有更多更细致的管理,因此收费会相对高一些。
问
把美国的房子出租得到的租金需要交税吗?
得居置业专家:
按照美国的税法,你是需要交税的。在房产持有阶段,如果将房产进行出租,那么租金收入扣除房产税,折旧,贷款利息,修理费用及其他必要支出后,适用新的优惠个人所得税税率 (个人联邦所得税最高一档税率由原来39.6%降低到37%)。如果以公司名义持有,那么适用最新21% 联邦公司所得税,此前税率为35%。如果租金收入减去成本费用后亏损的话可以将来出售资产时冲减增值利润。 在房屋处置方面,非美国税居民房产在处置时会被征收房屋销售收入15% (注意这里不是增值额,是卖价的15%)。此条款在新税法中没有提及,当然也可以理解为继续沿用以前条款,纳税人需要期后联系美国注册会计师协助申请美国税号(Tax ID) 以及申报非美国税务居民所得税税单(1040NR)申请拿回多扣缴的税款。
贷款问题
问
美国买房贷款被拒该如何应对?
得居置业专家:
来到美国以后,买房是大多数移民的必经之路。为什么在美国很多人都是贷款买房呢?因为在条件允许的情况下,尽可能地使用借款而不是自有资金,这 样才能充分利用财务杠杆原理,使投资收益最大化。在美国贷款还有一个好处,那就是利息和贷款费用都可以抵扣个人收入税,所以即便是高收入群体,从避税的角 度考虑,也是乐意用贷款买房的。所以了解一下申请房贷的过程就很必要了。 实际上在美国,没有绿卡或者不是公民,也有可能贷款买房的,只要你的信用分数够高,有2年或者以上的稳定收入证明,工作稳定,申请贷款前没有换工作,平时帐户没有支出大于收入,能够支付首付,一般来说申请贷款是没有问题。 在美国很多地方都可以申请贷款,因为在美国发放房贷的机构很多,不但有银行,也有许多专门办理房屋贷款的公司,这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外,还设有电话专线服务以及网上服务,可以通过电话或网络完成房贷的申请,十分方便。 以网上申请为例,申请者只要在规定的网站上填写好申请表,同时电邮(或邮寄)所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查,如果房贷 人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料,就会通过电话或电邮与申请人联系,如此往返,直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准,贷款机构就会准 备好各种文件,在过户那一天(closing day or settlement day)将贷款直接交给卖方,通常是银行支票或电汇,而非将贷款交给买方,也就是说,虽然买方申请贷款,但钱却不直接给买方,而给卖方,初次贷款者应该了 解这个特点。一般来说,贷款申请多在60天之内完成,有时会略长,有时会很快,不到30天,视不同地区、季节、贷款机构、贷款人而定。 如果去银行,可以选择几家同时申请,一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些,大银行会慢一些。其实关键是要多对比,选择APR最低的。 申请贷款最麻烦的是需要提交各种文件。在申请贷款时,基本上需要提交以下各种文件: 1,信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下,直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告,如果没有信用报告,通常就不能申请房贷。因此,移民 到美国的人,优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用,最好的方法是申请信用卡,无论用还是不用,有了信用卡就有了信用记录。 2,年度工资表(即W-2表格)。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表,这样可以知道两年内申请者的工资收入情况,这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。 3,报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表,从报税表中,可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况,包括家庭人口、工资、投资、福利 收入以及退休帐户存款等。多数情况下,贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表,这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表,免得申 请者寄表麻烦。 4,银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告(bank statement),以此了解申请者的存款情况。 除了上述基本文件外,还会有其它各种补充文件的要求,比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。特别需要指出的是,华人中比较流行子女买房时, 父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部,在这种情况下,贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款,因为如果是借款的 话,就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。 在美国,最流行的房贷种类是30年固定利息贷款,即贷款期限30年,30年内 利息固定不变。据统计,30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右,虽然比一年以前的3.5%要高,但从历史的眼光 看,依然属于低息。30年固定利息贷款的还贷期限虽然是30年,但很少有人会到30年后才还清贷款,大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉,或者提早还清 贷款。因此,即使是六、七十岁的申请者,只要符合条件,也可以顺利贷到30年期限的房贷。 除了30年固定利息贷款外,流行的贷款种类还 包括:15年固定利息贷款、20年固定利息贷款、30年浮动利息贷款(有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定,其余年份利息浮动之分)等。此外,还 有联邦房屋署贷款(FHA)、退伍军人贷款(VA loan)、只付利息不付本金贷款(一般前几年只付利息,月供负担比较轻,而后利息息率增加,同时加上本金,因此月供会大大增加)等。 简单说来,在美国申请房贷,最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录,以及还贷能力,是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。据统计,截至2013年底,全美房贷总额为18万亿美元,平均每人贷款近6万美元。 不过随著Dodd-Frank规定生效,想贷款的人可能会发现他们的申请遭拒,却不了解原因。以下是放贷业者可能拒绝房贷申请的因素和如何避免申请被拒: 一、信用分数低于640分:银行假设信用分数高的人,违约的危险较低。合格申请房贷的最低信用分数虽然每家银行的标準不同,有些公司允许620分,甚至600分或580分。 解决办法:若你的信用分数低于640分,业者可能要求提交很多文件,例如最近的银行结算单和存款证明、薪资支票存根和其他收入证明。业者也可能要求更高额的头款或是更多储备金,以弥补信用分数过低。 二、过期不付款:经常逾期不付款的人,可能遭放贷业者驳回申请,因为这种行为往往与偿还房贷风险较高有关。未按时还债,以致于债权人通知信用局你超过付款日30天或更久都没付钱,会影响信用分数。 解决办法:养成按时付款还债的习惯,以重新建立信用。若是过期才付款不是因为不付钱的坏习惯,而是因为偶尔支票或帐单未寄到,那就应向业者解释清楚。 三、收入不稳定:收入不一致或是不稳定,可能成为申请房贷被拒的主因。来自股票、股息或年金的收入,通常会受到放贷业者严密的审视,自雇者或依赖自由工作收入者也是如此。收入较复杂的人,应準备提供证明收入来源的详细资料。 解决办法:有计划专为没有传统工作的人而设。例如联邦农业部的农场服务局(FSA)经常贷款给刚开始务农的民众,後者不符传统贷款的资格,因为没有足够的财务资源。 四、开销太多:你每月的开销几乎和收入打平吗?若是如此,你的预算就没有太多财务回旋余地,可能使你申请不到贷款。放贷业者会考虑你的债务对收入比率,以免把钱借给没有能力偿还的人。Dodd-Frank新规定要求消费者债务对收入比率不能高于43%。 解决办法:一些联邦贷款计划允许申请者的债务对收入比率超过43%,高达50%都可以,但是利率和费用会较高。 五、新工作:经常换工作可能使申请贷款被拒,业者希望申请人至少在同一个单位工作两年。过去一年更换职业领域者也可能遭拒,申请贷款期间换工作也是不智之举,放贷业者很重视申请人工作稳定。 解决办法:可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作和薪资,并把资料交给放贷业者。 小结: 总之贷款买房的时侯,为增加获得条件优惠房贷的机会,最好是信用分数超过740和首付款达到20%。 1.注意自己的信用分数; 2.经济条件许可的情况下可以考虑多交首付; 3.要留意各种手续费,除保证首付外,购屋者还要预留办理过户手续的费用,从数百到数千元不等。一般银行的手续费多种多样,有的可以讨价还价,有的不 能,但银行需按规定列出各种手续费的明细表,购屋者应认真核对。银行可能收取购屋者的信用报告费、房屋评估费、文件费和管理费,费用的多寡将视居住地和具 体情况而定。如果需付房贷保险,每月将增多100元以上,要看是何种贷款。 4.等候合适机会。房价上涨、利息将很快提高,都会使购屋者产生紧迫感。如果经济条件和信用分数仍然不足,拿不到合适利率的贷款,最好的选择是不要匆忙决定买房。 5.比较各家银行再做决定,与买车贷款不同,房贷的部分条件可以商谈。购屋者应向银行说明所需的贷款条件与利率,和能拿出多少首付。购屋者还应询问有关 房贷的其他事宜,和不同比例的房贷分别需多少手续费等。买房者要分析不同银行的不同费用,从银行的网站即可查到。银行为了竞争,可能会向购屋者提供与竞争 对手相同的贷款条件。
问
美国买房贷款利率是多少?
得居置业专家:
美国的房贷利率是利用等额本金法计算的。 等额本金法是将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。 要想通过具体的事情来了解美国人的房贷利率的问题,那我们就可以来以15年为例,为更多的人了解一个更加详细的计算美国人房贷利率的问题。月还款:第一月,1470.78第二月,1466.93第三月,1463.08第四月,1459.23.....逐月递减。还款总额:202716.5支付利息款:62716.5。 计算公式:每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率,每月应还本金=贷款本金÷还款月数,每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率,每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率,总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额。
问
中国人在美国加州能贷款吗?
得居置业专家:
外国人在美国购置房地产也是可以贷款的。目前在加州对外国人的贷款的银行不多,目前有华资银行的华美银行,汇丰银行,富国银行,国泰银行等等。由於美国在经历了金融危机之后,对於贷款也越来越严格。一般来说,外国人的贷款头款必须在40%以上。一般常见的贷款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式,它们比一般查收入的贷款利率会高一些,最高可以贷到200万美元。申请贷款的作业时间会比较长,如果你选择贷款的话,需要四十五天到六十天的过户期,这种贷款需查你居住国的收入,和国际信用。可以用个人名义,也可以用公司名义,一个名字最多可以贷款买三个房产。在银行方面,会要求贷款人提供1. 有效的护照和签证2. 工作收入证明和报税证明(有些需要中英文公证)3. 银行存款证明,以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。
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