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悉尼墨尔本房价加速下跌是真的吗?大量新建住房入场后房价怎么变?

澳大利亚统计局周二公布的最新数据显示,悉尼和墨尔本的房价正在加速下跌,这两个澳大利亚最主要的房地产市场正面临着十年来最严峻的挑战。

根据澳大利亚统计局的数据,墨尔本地区房价已经连续三个季度下跌,在今年第三季度,跌幅达到了2.6%,并且出现了自2012年三季度以来年度价格的首次下降,降幅为1.5%。与此同时,三季度,悉尼的房价下跌了1.9%,全年下跌了4.4%,是自2005年3月以来悉尼市场最差的季度表现。


其他城市的房产市场,如达尔文和珀斯,年度跌幅分别达到4.4%和0.5%;霍巴特、堪培拉、阿德莱德和布里斯班则表现良好,年度增长分别为13%、3.7%、2%和1.7%。

(2018年三季度澳大利亚房产市场表现。澳大利亚统计局)


从整体来看,今年三季度,澳大利亚全国房价下跌1.5%,全年跌幅为1.9%。在第三季度里,澳大利亚房产市场总值下降了701亿澳元,降至6.8万亿澳元,房价中位数下降了9,000澳元。

美国美林证券认为,本轮澳大利亚房价的下跌时间将超过以往,其背后因素包括房产供应和纯息贷款等。


美林澳大利亚和新西兰首席经济学家托尼・莫里斯(Tony Morriss)以及首席房地产研究员西蒙・陈(Simon Chan)预计,澳大利亚的房价下跌将持续到明年。

在对长达30年的数据进行分析后,西蒙・陈说,澳大利亚房地产市场的下滑周期一般持续15至16个月,但这次的周期会有所不同,这次的房产市场衰退可能会持续到明年年中,直到复苏迹象出现。


首先,房屋供应量还没有完全释放,“18个月前,澳大利亚房产市场开工数量创纪录,这意味着,在19到20个月内,可能会有大量完工的工程进入市场”,西蒙・陈说。

西蒙・陈还指出,房地产开发商也摆脱了传统的商业模式。“开发商们已经开始出售大批土地”,西蒙・陈说,这是另一种信号。


过低的央行利率也是一个因素。根据西蒙・陈的说法,2016年,银行对纯息贷款的发放“极度自由”。西蒙・陈表示,纯息贷款的期限一般是五年,所以到2019年和2020年,纯息贷款的借款者可能会发现他们每月负担的债务将要上涨20%至40%。
另据澳大利亚昆士兰投资公司的首席经济学家Drew Klease的估计,在其他条件不变的情况下,房价每下跌10%,实际消费支出就会下降0.7%。到2020年,澳大利亚家庭实际消费支出净累积跌幅将达到90个基点,或者说,在2019年和2020年,实际消费者支出将每年下降约45个基点。Drew Klease指出,面对消费支出的低迷,预计澳大利亚央行将很难收紧货币政策。

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