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墨尔本土地需求为何放缓?房地产市场调整期还要多久?

到小长假影响,澳大利亚上市拍卖房屋数量出现大幅走低。根据Domain的数据统计显示,悉尼上周有391套房屋参与拍卖,清空率为45%;墨尔本有42套房屋拍卖,清空率为41%;堪培拉有37套房屋拍卖,清空率为59%;布里斯班67套,清空率为36%;阿德莱德14套。

澳洲住宅贷款数量激增,家庭负债居高不下


根据澳大利亚央行和澳洲金融审慎监管局的最新数据显示,尽管全国的房价开始回落但澳洲的住房抵押贷款总量还在不断上升,同时的家庭负债率已经上升到190.5%,同比增长0.9%今年8月份底,澳洲各大银行把房贷利率上调34个基准点,贷款发放体量达到了1.65万亿澳元。其中,自住业主贷款增长率为0.48%,达到了1.09万亿澳元;投资者贷款增长率为0.03%,达到了5576亿澳元。根据金融审慎监管局分析,用于房产投资的贷款占到了贷款总额的33.8%。凯投宏观(Capital Economics)在一份报告中补充说,由于这些数据赶在了皇家委员会的报告之前发布,最终可能会抑制信贷流动。凯投宏观表示,信贷放缓可能会抑制经济增长,并腐蚀已经建立起来的商业信心。

信贷紧缩并不是房价下跌的主要因素


瑞士信贷(Credit Suisse)分析师表示,悉尼住宅不再是投资者的避险工具,但这是由于需求疲软,而非收紧贷款限制。分析师们表示:“澳洲对房地产的需求疲弱之际,首次置业者的购房价格已高得离谱,投资者开始担心,在价格不断下跌的环境下,他们会把房子卖给谁。”尽管他们表示,信贷紧缩正对悉尼房地产市场产生负面影响,但需求疲软是一个更重要的因素。瑞信(Credit Suisse)表示,指标显示需求还有更大的下降空间。需求下降将导致房价进一步下跌,如果在宏观审慎收紧或政府政策改变的背景下,投资者需求进一步下降,房价或将进一步下跌。

墨尔本的土地市场需求进一步放缓


瑞银研究公司(UBS research)的数据显示,一度火热的墨尔本住宅用地市场的投资需求已出现下滑,随着销量下降,价格保持平稳,房地产市场可能进一步放缓。房地产分析师詹姆斯?德鲁斯(James Druce)、格兰特?麦卡斯克(Grant McCasker)和德克兰?怀特(Declan Whyte)在参观了几个远郊项目后发现,开发商正在接受较低的首付,并开始提供吸引买家的激励措施。该研究发表之际,房地产市场整体放缓,银行面临监管压力,要求收紧对风险较高的借款人的贷款,而成熟地产的价格已连续数月下跌。单独的瑞银研究小组本周警告说,当前房价调整周期可能是几十年来最长的,银行采取的限贷政策可能会使房产价格下跌10%。瑞银(UBS)在最新消息中写道:“总体而言,墨尔本土地市场的投资需求已经逐步降低。”

瑞银:将下调悉尼地产市场评级


瑞银(UBS)发布了2018年全球房地产泡沫指数(Global Real Estate Bubble Index),悉尼再次上榜。它的全球排名从2017年的第5位降至第11位,这意味着悉尼房价现在被认为是“被严重高估”,而不是“泡沫风险”瑞银(UBS)的报告称:“由于境外投资者需求旺盛、利率较低以及市场供求等因素,悉尼房地产市场在2015年达到了泡沫风险区域。它在去年达到峰值,在抵押贷款收紧的情况下,房价实际下跌了5%。”瑞银方面表示,悉尼房价仍是“被高估”的。报告称:“总体而言,经通胀调整后的房价仍比5年前高出50%,而租金和收入仅以个位数的速度增长。”

全国房价回调,悉尼巨额住房债务将何去何从


据《澳洲金融评估时报》报道,悉尼或许不是澳大利亚的首都,但却是澳大利亚投资者住房债务的"首都"。根据ABS的数据,截至2016年6月30日,投资者在全国范围内欠澳大利亚授权存款机构(ADIs)的住房债务余额为5,338亿澳元。自那以后,截至今年7月,这一数字增加了5654亿澳元。鉴于欠贷投资者贷款集中在悉尼,而且一些投资者借款人的住房贷款还款额有所上升,这就解释了为什么一些人担心悉尼的房价会崩盘,房价下滑可能会增加银行坏账的风险。

穆迪:预计年内住房可负担能力持平


根据《澳洲人报》报道,评级机构穆迪投资者服务公司(Moody ''s Investors Service)的数据显示,随着住房贷款利率不断上升,抵消了房价下跌的影响,未来一年住房负担能力将不会出现任何变化。穆迪机构表示:”随着全国房价的降温,悉尼、墨尔本和布里斯本房产的可负担性逐渐增强,而在珀斯和阿德莱德的房市因投资者减少而显得购买力不足”。根据数据显示:“如果一个拥有两份收入的家庭需要为一个房贷比率(LVR)为80%的房产支付月供的的话,就需要把每月收入的27.6%用于月供。这一数据低于年前的28.7%,也低于近十年的平均值28.6%”。这表明,民众的住房可负担能力正在变强。该机构指出,过去两个月,多数主要银行都提高了抵押贷款利率。

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