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移民美国好还是移民澳大利亚好？差别大吗？
美国房产问答
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- 基本问题
- 问美国房产繁华区域和不繁华区域最大区别是什么？得居置业专家： 些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域较大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。
- 问美国买房时有哪些权益的划分必须要注意？得居置业专家： 美国和中国的房屋产权相关法律条款可以说是大相径庭，例如产权的持有期限：在中国，房产的持有权限(土地使用权)基本上是40-70年，可是在美国，你却可以永久持有房屋产权。
- 问在美国买房需要小心哪些问题?得居置业专家： 要考虑土地出让金的问题，中国的土地出让金在购买时是一次性支付，而美国则是分期支付，就是通常所说的地税，一般会占到房子的20%，每月按期支付。每月的地税并非固定不变，它会根据GDP增长和房屋资产价格的增长而不断增加。
- 购房问题
- 问在美国房屋贷款，需要准备哪些文件?得居置业专家： 首先必备的是有一个可以正常使用的美国的银行账户，这个银行账户没有限制，并不是说在哪家银行贷款就必须拥有哪个银行的账户。以及有效的护照和签证（签证有则提供）。一般都会需要买家出具相应的资金证明（自付的首付款部分），如果没有境外存款证明，境内的英文存款证明同样适用，这个就看卖方对买家的要求了。另外还需要申请人的工作证明和工资流水证明。
- 问美国买房流程是怎么样的？得居置业专家： 找想买的房子，为想买的房子正式申请贷款，可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。 咨询律师关于购房资料等细节可以确保购房要求以及购房截止日期。 找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make a offer。卖家接受了买家的出价后，双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同 （P&S）。里面涵盖了最后价格及各项条款。与贷款机构沟通好，确保在购房合同写的交款期限内通过贷款。一般外国人贷款机构审批时间会长至2个月，需要在购房合同上写清楚日期。可结束交易 clear to close代表的是买房的贷款机构通过了贷款申请，已准备好了资料以及款项。
- 问美国好的学区房有何评定标准？得居置业专家： 美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境(包括学生出席率)占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。 在加州，政府每年主要通过api(加州公立学校学术表现指数)分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外，家长也可以自行在网络上查询学校历年的sat成绩。 “如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣，那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市，学校和地区整体环境往往更好。”北京苏富比国际房地产国际销售副总监刘震在接受《留学》的采访时说道。
- 费用问题
- 问美国房子一般一套多少钱？得居置业专家： 美国各地的房价差异较大。 旧金山：平均房价88.5万美元(约合590万人民币)； 圣地亚哥：平均房价59万美元(约合391万人民币)； 洛杉矶：平均房价48万美元(约合320万人民币)； 波士顿：平均房价43.5万美元(约合289万人民币)； 纽约：平均房价39万美元(约合260万人民币)。 在美国大部分地区，30-40万美元就可以买一套不错的房产，但是澳臻移民提醒，维持美国房产每年也需要缴纳一定的费用。
- 问美国房子的物业费有哪些缴纳标准？得居置业专家： 一般购买社区内的房屋都需要缴纳物业费，作为物业对您家周围的状况、环境进行关注和监管的费用，价格一般为一个月几百美元，具体还与你所在城市和所在小区整体环境有关。此外，也存在有物业费用特别高的房屋，一般是一些高档社区，需要对社区、住宅有更多更细致的管理，因此收费会相对高一些。
- 问美国买房时定金要交多少？得居置业专家： 美国房子只付很少的定金，一般在10%以内就可以了，等交房验收后才交尾款。
- 贷款问题
- 问用现金买房好还是贷款买房好？得居置业专家： 财务杠杆是一把双刃剑，在市场向上的时候，它对你有利，当市场向下的时候会给你带来更大的风险。所以，你必须是在判断市场是向上的情况下，才考虑买房的。如果判断市场还要大幅度下行，是考虑要不要买的问题，而不是用现金买还是贷款买的问题。 用现金买房的好处：（ 1 ）可以快速成交过户，有利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流（并不代表有盈利）。 用现金买房的坏处是：（ 1 ）没有利用杠杆作用，是一种低效率的操作；（ 2 ）机会成本太 高，把大量现金捆绑进不动产，失去投入另外高回报的项目的机会；（ 3 ）所有风险自担，没有拍屁股走人的可能；（ 4 ）没有享受利息免税的好处；（ 5 ）捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑，通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ，你进不动产的现金损失是每年 3% ，需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。贷款买房的好处：（ 1 ）利用了杠杆作用，是一种高效率的操作；（ 2 ）机会成本低，可把剩余现金投入另外高回报的项目；（ 3 ）银行和个人共同承担风险，万一情况不妙，可以屁股走人，只损失头款；（ 4 ）享受利息免税的好处；（ 5 ）通胀是你的朋友。你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * （ 1 - 免税率） - 通胀率。假如贷款利率 6% ，通胀率为 3% ，利息免税回报为 30% ，你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式，切记。注意，要减去通胀率而不是加上通胀率。如果贷款利率=通胀率的话，你就等于白借钱了，这个道理很多人不明白。贷款买房的坏处：（ 1 ）不利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流（并不代表没有盈利，这个不在这里讨论）；（3）高杠杆带来的高风险。 现在量化一下：假设平均年通胀率为 3% ，平均贷款利率为 6% ，平均年房价增长率为 6% ，利息免税回报率为 30% 。现比较如果用 20 万现金购买一房产，和付 2 万头款，贷款 18 万买同一房产在投资回报在做通胀校正后的差别。计算表明： 15 年后，现金购买的实际总回报率只有 54% ，而用贷款购买的总回报率为 747% 。 请特别注意，表中的年份表明贷款的年限，5年表示还款期为5年，15年表示还款期为15年，表中的负债成本是考虑到30%利息免税，和3%通胀调整后的数字，真实利率为1.2%。不是mortgage账面负债支出。按3%通胀计算，你现在的1000元只等于15年前的640元。既表中现金购房成本的20万，相当于在15年后付了31万，而贷款成本中的18万，虽然按6%(免税后4.2%)不做通胀校正来算在15年后为33万3（180,000*1.042^15）但考虑通胀后所付款只相当于15年前的21万5(180,000*1.012^15，即表中数据)，贷款者得了通胀的好处，因为真实贷款利率只有1.2%, 既以较小的代价获得了1：10的杠杆。 有些坛友对我把通胀率进行校正的做法感到迷惑，另外，对非常规的数据表达方式不适应，所以，我下面假设没有通胀作用，由于房屋保险，房产税两边相同所以不计，贷款方面换成20%（4万）头款省去贷款保险麻烦，而且是用常规的Mortgage表达方式来简化一下：现金购买成本20万，15年盈利为（47.9万-20万）/20万=140%；贷款16万15年固定6%（免税后4.2%），本金加利息每月付1199.60，15年共付21.6万，盈利为（47.9万-21.6万-4万）/4万=557.5%。 如果购买的是出租房，那么盈利就要加上房租收入。如果每年房租收入1万，那么现金购房15年赢利为（47.9万-20万+15万)/20万=210%；而贷款买房赢利为 (47.9万-21.6万-4万+15万)/4万=932%。请注意：这个利率是15年的总回报，每年大概在16%。 如果用同样的20万为头款，购买5座同样的出租房，那么收益就要再乘以5倍了。而现金买则只能买一座。虽然实际操作不这么简单，但理论上就是这个道理。由于有租金收入，信用度提高，你借贷越多，导致房子越多，反而越容易贷到款。 贷款买房之所以优于全现金购房（在房屋市场向上的条件下），主要是两个原因，一是贷款购房的高杠杆（这是主要的），二是，在贷款利率固定的情况下（加了这个前提就容易理解了），随后发生的通胀是贷款购房者的朋友，却是现金购房者的敌人（这一点弄不明白就算了）。 当然，特别需要指出的是，高杠杆是双刃剑，以上的盈利模式只在房产价格上升的趋势中才有效。另外，房产增值率不能低于贷款利率等等。
- 问美国买房贷款利率是多少？和美国本地人一样吗得居置业专家： 美国房产贷款利率这个问题，我在别的地方看到的，是说国内的人和美国人贷款利率不一样，因为美国人他们在美国纳税了，根据他们个人的信用评级，利率在2.2%-3.8%之间，中国人去买房的话，没有信用评级，贷款利率在5%左右。
- 问美国新移民想贷款最好要先找工作嘛？得居置业专家： 没有工作就没有信誉，也就不给贷款。但只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良记录，就能轻而易举地从银行贷到款。
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