菲律宾共和国（Republic of the Philippines），简称菲律宾，位于西太平洋，是东南亚一个多民族群岛国家，面积29.97万平方公里，人口约1亿200万（2019年11月）。

菲律宾主要分吕宋、米沙鄢和棉兰老岛三大岛群，共有大小岛屿7000多个，种族与文化为数众多，融合了许多东西方的风俗习惯，史前的尼格利陀人可能是菲律宾最早的居民，随后民族的迁徙陆续带来了马来文化、随着宗教与贸易发展也带来了印度文化、华夏文化和伊斯兰文化。

菲律宾是东盟（ASEAN）主要成员国，也是亚太经合组织（APEC）的24成员国之一。菲为发展中国家、新兴工业国家及世界的新兴市场之一，但贫富差距很大。独立至今，菲经历数次经济快速成长，然而政局时常动荡，政府贪污腐败，社会的不安定已成为阻碍其发展的一大因素。

菲律宾共和国（Republic of the Philippines）简称菲律宾（Philippines），位于东南亚，国土面积约30万平方公里，是由西太平洋当中的大大小小7000多座群岛组成的国家。菲律宾北隔吕宋海峡与台湾相望，南隔西里伯斯海与印度尼西亚相望，西隔南中国海与越南相望，东边则为菲律宾海。菲律宾的面积为29.97万平方公里，人口1亿100万，其中华人约占20%。

菲律宾拥有绵延悠长的海岸线，总长度约37000公里，这是菲律宾得天独厚的自然条件，也使其成为拥有诸多独特景致的优质旅游目的地。菲律宾的长滩岛是举世闻名的度假岛屿，每年吸引世界各地的游客来此度假，深受游客们的喜爱。

菲律宾是东盟（ASEAN）主要成员国，也是亚太经合组织（APEC）的24成员国之一。菲为发展中家、新兴工业国家及世界的新兴市场之一。独立至今，菲经历数次经济快速成长。

位置境域

菲律宾位于亚洲东南部，北隔巴士海峡与中国台湾省遥遥相对，南和西南隔苏拉威西海、巴拉巴克海峡与印度尼西亚、马来西亚相望，西濒南中国海，东临太平洋。总面积为29.97万平方公里，共有大小岛屿7000多个，其中吕宋岛、棉兰老岛、萨马岛等11个主要岛屿占菲律宾总面积的96%，海岸线长约18533公里。

人口情况

总人口：1亿100万（2015年7月）。马来族占全国人口的85%以上，包括他加禄人、伊洛戈人、邦班牙人、维萨亚人和比科尔人等；少数民族及外来后裔有华人、阿拉伯人、印度人、西班牙人和美国人；还有为数不多的原住民。有70多种语言。国语是以他加禄语为基础的菲律宾语，英语为官方语言。国民约85%信奉天主教，4.9%信奉伊斯兰教，少数人信奉独立教和基督教新教，华人多信奉佛教，原住民多信奉原始宗教。

菲政府1960年初次普查人口时，菲律宾仅有人口2700万左右。其后，菲律宾人口大体每10年增长

1000万。近30年来，虽然人口增长率有所下降，但由于人口基数增大，人口数量的增长反而加快。

从1990年至2008年的近20年里，菲人口增长了2800万，增幅达45%。2014年7月27日凌晨，菲律宾全国总人口突破1亿大关，成为世界上第12个人口过亿的国家。

政府

菲律宾实行总统制。总统是国家元首、政府首脑兼武装部队总司令。2010年阿基诺三世就任总统，主张打击腐败，建立公正的司法体系，发展农业，推进土地改革，同南部“摩洛伊斯兰解放阵线”等分离组织进行全面和谈，促进国家团结和民族和解。

菲1987年宪法规定，由参、众两院组成的菲国会主要功能为制定法律，并赋予其一些非立法的特殊权力，例如两位总统候选人得票相等时，国会可以选定总统；对总统有关任命进行评估以保证社会公正；宣布进入战争状态；加税；弹劾总统；可授予总统实施紧急状态等。此外，菲国会还具有为立法进行咨询和调查、对藐视国会行为进行处罚、确定国会议事规则等权力。

菲实行总统制，行政、立法与司法三权分立，又相互制衡。总统是国家最高元首，有权对国会议案进行否决，并通过赦免等手段改变司法判决。国会是最高立法机构，有权通过总统否决的议案，否决总统特定的人事任命，撤销总统宣布的紧急状态法令、通过立法或修订原有法律从而修改或废除法院的判决，审核法官资格和任命，以及最高法院和地方法院法官人选，监督政府部门工作，确定总统和副总统工资，弹劾总统和最高法院成员。最高法院是菲最高司法权力机关，有权宣布行政法令或立法违宪，有权确定总统或国会是否滥用权力或越权操作。

法律

菲律宾最高法院是菲律宾最高审判机关，设在首都马尼拉，其地位由宪法直接加以规定。最高法院由一名首席法官和14名陪审法官组成，可分成大法庭或两个小法庭。大法庭负有违宪审查的任务。关于条约、行政协定，法律是否违宪的案件须由大法庭审理，没有大法庭中10名以上法官一致同意不得判决条约，行政协定或法律是违宪的

最高法院管辖下列案件:第一类，有关大使、公使和领事的案件，以及有关申请调卷重审令、制止管辖令、指示行为令、责问权限令和人身保护令的案件。第二类，下级法院的终审判决或命令的再审、修正、废除、变更或确认，这一类又分为(1)条约、行政协定、法律、命令是否违宪；(2)有关租税以及课以刑罚是否合法；(3)下级法院对管辖有争议的案件；(4)处以死刑或无期徒刑的刑事案件；(5)法律解释有争议以及法律本身的问题。

宪法

独立后共颁布过三部宪法。现行宪法于1987年2月2日由全民投票通过，由阿基诺总统于同年2月11日宣布生效。该宪法规定：实行行政、立法、司法三权分立政体；总统拥有行政权，由选民直接选举产生，任期6年，不得连选连任；总统无权实施戒严法，无权解散国会，不得任意拘捕反对派；禁止军人干预政治；保障人权，取缔个人独裁统治；进行土地改革。目前菲国内正探讨进行宪政改革。

经济概况

菲律宾在二战后的1950年代至1970年代之间，与日本、缅甸同属亚洲最富国之一；是新兴工业国家及世界的新兴市场之一。

20世纪60年代后期，菲律宾采取开放政策，积极吸引外资，经济发展显著成效，1982年被世界银行列为“中等收入国家”。后受西方经济衰退等因素影响，经济发展放缓。

20世纪90年代初，菲律宾采取一系列振兴经济措施，经济开始全面复苏，并保持较高增长速度。1997年，亚洲金融危机对菲冲击不大，但经济增速放缓。

进入21世纪，菲律宾将发展经济、消除货困作为施政核心，加大对农业和基础设施建设的投入，扩大内需和出口，国际收支得到改善，经济保持平稳增长。实行出口导向型经济模式，第三产业在国民经济中地位突出，农业和制造业也占相当比重。2004年，菲律宾被世界银行依购买力评价列为第37大经济体。2008年菲律宾国内生产总值为1587.8亿美元，其中，工业产值占国内生产总值31%，从业人口占总从业人口14.8%；制造业占工业总产值70.1%，建筑业占14%，矿产业占4.8%，电力及水气业占11.1%。农林渔业产值占国内生产总值的14.1%，从业人口占总劳力的36.7%。另外，旅游业是菲律宾外汇收入重要来源之一。

截至2013年，菲律宾的外国资本主要来源地为日本、美国、英国、德国、韩国、马来西亚和中国香港，主要投资领域为制造业、服务业、房地产、金融中介、矿业、建筑业。阿基诺总统执政后，增收节支，加大对农业和基础设施建设的投入，扩大内需和出口，国际收支得到改善，经济保持较快增长。主要经济数据如下：

国内生产总值（2014年）：2846亿美元

人均国内生产总值（2014年）：2849美元

国内生产总值增长率（2014年）：6.1%

货币名称：比索（Peso）

汇率（2014年9月）：1美元≈44比索

通货膨胀率（2014年）：4.1%

失业率（2014年4月）：6.8%

交通

截至2013年，菲律宾交通以公路和海运为主。铁路不发达，集中在吕宋岛。航空运输主要由国家航空公司经营，各主要岛屿间都有航班。

公路总长约20万公里，铁路总长1200公里。其中，公路客运量占运输总量的90%，货运量占运输货运量的65%；水运总长3219公里，共有大小港口数百个，主要港口为马尼拉、宿务、怡朗、三宝颜等；空运方面，有机场288个，国内航线遍及40多个城市，与30多个国家签订了国际航运协定，主要机场有首都马尼拉的尼诺·阿基诺国际机场、宿务市的马克丹国际机场和达沃机场等。

教育

菲律宾的高等教育有着悠久的历史，1611年美国在亚洲建立的第一所大学就在菲律宾马尼拉，即圣托马斯大学，已有近400年的历史，是亚洲最古老的大学。菲律宾的高等教育直接受到美国的影响，采用与美国相同的教育体制，菲律宾文化的普及率很高，英语被广泛用于教育、金融和贸易领域。

来自世界70多个国家的学生在菲律宾留学深造，越来越多的中国学生认识到菲律宾是亚洲教育的中心。菲律宾大学的医学护理专业更是闻名遐迩，每年为韩国、日本、新加坡、台湾、香港等国家和地区培养了大批医术精湛的牙科医生。在菲律宾留学掌握了英语语言，拿到学士学位后，可以很轻松地转往美国或其他国家读更高一级的学位。 菲律宾的高等教育十分普及。菲律宾全国有近8000万人口，有3000多所大学，马尼拉有人口650万人，却拥有300多所大学，招收外国留学生的大学仅在马尼拉市就有近60所。

菲律宾的教学语言为英语，因100多年来一直是美国的殖民地。菲律宾是世界第三大英语国家，因为从英语是菲律宾的官方语言，所以，英语普及率远高于国内，特别是一些内地城市。在菲律宾，80％的人口，不管有没有接受过高等教育，都会说英语。在菲律宾，英语是交流的工具，并非专业。政府规定英语为官方和商业用语，学校的教学语言也为英语。菲律宾是世界上最多人使用英语的国家之一，英语基本识字率达93%，在亚洲排名第一。

在菲律宾可用最低成本获得美国式的教育，学生的学费和生活费用低，每月只需要100-150美元的生活费，学费仅相当于美国的10%。菲律宾的大学注重培养学生的创造性学习能力，提高学生的全面素质，教育直接与国际接轨。

宪法规定，中小学实行义务教育。政府重视教育，1994年教育预算为449亿比索，占政府预算开支的11.74%。鼓励私人办学，为私立学校提供长期低息款，并免征财产税。1994年全国识字率为93.5%。1994/95学年，全国有小学35671所，中学6055所，大学2457所。在校生中，小学生1090.3万，中学生476.29万。全国有1235所职业学校，教师37.92万人。

着名高等学府有菲律宾大学、阿塔尼奥大学、东方大学、远东大学和圣托马斯大学等，这些大学在亚洲前100所大学排名中与中国的北大、清华基本齐名。这些有声望的大学授予的学位文凭受到世界的普遍承认，因而这些大学的入学竞争很激烈，学生必须有优秀的学业成绩和良好的英语水平才能被录用，外国学生入学需要参加入学考试。

文化

菲律宾融和多元文化的民族风情。菲律宾人传承了亚洲人的勤劳与朴实，又吸收了西班牙人和美国人的轻松与活泼，东西合壁，形成了独特气质。他们性格随和爽朗、生活悠闲、能歌善舞、热情奔放。而且菲律宾人绝大多数是天主教徒，都很友善，非常好相处。菲律宾人的服饰颇具特色。男子国服名为巴龙装，是一种丝质衬衣，绣有抽丝镂空图案。女子国服叫“蝴蝶服”。菲律宾饮食也反映出多元文化特色，常用的椰奶源自马来祖先，中国特色的烤乳猪很受欢迎，另外有不少西班牙风味美食。

菲律宾节日庆典很多，终年不断，并且充满民族宗教特色。最著名的要数圣婴节。1565年4月，西班牙将军德雷加尔斯率殖民军登上宿务岛，发现了麦哲伦在1521年赠给当地酋长接受天主教洗礼纪念的少年耶稣雕像。于是他就地修建了圣尼诺(西班牙语意为圣婴)大教堂，将那尊圣婴放在教堂内。宿务人把他看作保护神，每年都上街游行庆祝，后来逐渐发展为全国性节日。

景区景点

图巴塔哈群礁海洋公园始建于1988年8月11日，占地33200公顷，属国家所有。1993年，被列为世界文化遗产；同时也是巴拉望岛生物圈保护计划的一部分。

巴洛克教堂包括四座教堂，分别位于马尼拉、圣玛丽亚、帕瓦伊以及米亚高。1993年，根据文化遗产遴选标准被列入《世界遗产目录》。

科迪勒拉水稻梯田位于马尼拉以北250公里处的安第斯山上，是土著部落人民为了谋生而在裸露的山地上开垦出的土地。1995年，被联合国教科文组织批准为世界文化遗产。

普林塞萨地下河国家公园位于巴拉望省北岸圣保罗山区，北临圣保罗湾，东靠巴布延海峡。占地面积20202公顷。为世界自然遗产。

维甘历史古城位于南伊洛克斯省，是亚洲保存得最完好的西班牙殖民城市，1999年被评为世界文化遗产。2012年11月，联合国教科文组织世界遗产中心授予菲律宾古城维甘“世界遗产保护区管理最佳实践奖”。

越来越多的国人在菲律宾买房或者打算买房。因为菲律宾的房子相对于国内大城市还是算比较便宜多，加上这几年房地产市场快速增长，买房成了投资的首选市场之一。但是作为外国人在菲律宾买房有哪些必须知道的呢？

1.外国人可以买土地吗?

外国人只可以买公寓不能买带土地的房屋。除非你找本地人把房子挂在他名下，不过这种方式风险太大，不可取！

2.外国人能买几套房子? 

外国人买房没有限制，想买多少套都行。

3.可以申请贷款吗？

如果你在这边有工作签证，可以申请贷款，贷款很容易批下来，利率8%左右

4.移民房有什么限制吗？ 

如果要买房移民，必须买现房，不能买预售房

5.买房有什么需要注意的事项？ 

买房最好自己前往现场看下。因为有些房子虽然很好很高端，但是周边环境不好。很多开发商说房子在很好的位置，但是马尼拉交通拥堵太厉害。有些开发商说房子离金融区只有10几分钟开车，但其实大部分时候需要1个小时或者更长时间。他们是说道路毫无拥堵的情况下。所有你必须自己坐车一个来回才知道。

6.手续如何办理？

如果你是直接从开发商手上买房，开发商会办理一切手续。如果是从业主手上买，最好请律师帮忙过一遍合同（这里的律师费不贵，有律师看过合同才放心。尤其是合同不是中文，自己理解不透）

7.如何在菲律宾选房？

至于哪种房子好，这完全看你自己的需求。开发商基本上就那几家。Ayala land最大最有名，但是房子也比其他公司要贵，不过地理位置好。Century property在设计和装修方面比较好，设计都很创新。Megaworld开发的房子也比较贵，但是他们在移民方面有优势，可以帮忙办理移民。

8.房屋产权是多少年？ 

菲律宾的房子是永久产权。但是之前有些老房子开发商是租的土地，所有产权只有几十年。不过现在的新房基本上是永久产权了。

9.税费情况是怎样的？

二手房：卖方：6%， 买方：3%
一手房：VAT：12% （包含在房价里面了），另外还有个其它费用，各个开发商收的比例不一样，通常6%左右

第一步 做好投资预算

与很多人想象中不一样，菲律宾的房价并不低，均价已达到2万以上。当然，这里讲的是中心区的房价，比如金融中心Makati，新城区外国人聚居的地方BGC，以及几个发达的片区如MOA Complex, Ortigas这些地方。外国人投资也都是在这些地方。在黄金地段有很多30平米的小公寓，一套大概60万RMB左右。高端公寓的价格又更高了，3万甚至4万的都有，如果楼盘是在马尼拉最好的位置，均价可达4万以上，并且房源也会极抢手。

但也有一些开发商专注二级市场，位置不在最中心，均价1万7左右的也有，适合自住的房子，设施很好，但是位置稍微欠佳。

第二步 选择地段和开发商

如果是投资的话，位置非常重要，决定你将来这个房子是否保值，租金等情况。开发商尽量选择那几家大的，一般配套都比较好。至于手续和税费方便，开发商都会安排好，只要根据要求进行就可以了，大的开发商都是严格遵循政府和法律规定来的，流程方面不会有什么问题。合同也都是统一的合同。

第三步 收集房屋信息 看房子

在菲律宾买房选择房子与国内还是有区别的，毕竟每个国家的情况不同，适合国内的一些选房因素不一定适合菲律宾。

首先说朝向吧，这个是我最有“文化差异”的一个方面。在国内，最好的朝向是坐北朝南，其次朝东，主要是阳光好啊。但是在菲律宾不讲究有阳光照进来！光线充足还是要的，但是菲律宾这么热，常年气温30来度，阳关直接照进屋子会很热！在国内，尤其是冬天，如果有阳光照进屋子那当然是非常舒服的，不过菲律宾没有冬天，每一天都是夏天。

还有一点不同的是，菲律宾朝西的房子西晒没有国内那么强。有些人一听说朝西就不喜欢。事实上菲律宾朝西和朝东的房子被晒的程度差不多。因为菲律宾太阳出来得早，而且一大早就非常热，跟国内大部分地区上午慢慢热起来不同。

朝西的房子虽然有西晒，但是菲律宾太阳下山早，尤其是雨季，一到下午就下雨，下雨过后就没太阳晒了，气温很适宜。

那么在菲律宾买房子一般选择什么朝向呢？在菲律宾不太讲究东南西北朝向，主要是景观要好。第一选择是朝泳池（在菲律宾说朝Amenities, 即公共设施。一般泳池区域也有一些休闲绿地区域，是适合小孩玩乐的地方。）

第四步 预定、付款、房屋手续交接

菲律宾对于外国人买公寓没有限制，拿着护照就可以去买了。首先就是需要提前预定，预定金通常只需几千块钱，然后一个月内付房款，这中间还有些表格要填写。三十天内需要决定是否购买，如果要买的话，与开发商签订合同，并付款。

付款方式可以是一次性全款（通常可以拿到10%的折扣），如果是预售房的话，也可以月供。 举个例子：一套预售房总价100万，交房之前（即首付）30%，假设房子还有两年才交房，那么这30万在这两年内月供，剩下70万等交房的时候一次性给，或者向银行贷款。

如果选择贷款方式，一般开发商要求在这边的银行开个支票户口，然后把钱存在这个支票账户，开发商拿着你给的支票每个月去取钱。也可以直接转账给开发商的收款账户。对于生活在菲律宾的客户，每月转账会比较麻烦，你也可以每年转一次。或者在菲律宾开个银行账户，每月自动扣款或者你通过网银每月转账，只要保证你的账户里面有足够金额。

房款付了之后就是签合同，Contract To Sell, 这份合同签好之后，还有一份Deed Of Sale，两份都签好才正式办理房产证。

第五步 交房、入住

所有税费都在买房的时候把钱给到开发商了。业主需要去验房并拿钥匙。开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。

1.菲律宾房产现状

菲律宾的房地产市场近几年一直飙涨，虽然新楼盘开了一个又一个，不过需求依然强劲，房价仍然连连攀高，以马卡蒂CBD商圈为例，2015年的每平方均价就达到了PHP149,300（US $ 3,179），公寓楼的单位平均涨幅在7.91%。所以很多人也都不再观望，而选择在菲律宾购房置业。

2.国外购房须知

然而外国人在菲置产有几个方面还是需要事先了解，以免在购房和按揭的过程中出现问题。

首先，若你的置业目的是投资，那么需要先整体了解，因为菲律宾的房产交易成本很高，过户过程中会产生相对其他地区而言较为偏高的费用。

其中包括：

1.公证费---交易总额的1%-2%（此项费用由买家负责）

2.地方转让税---交易总额的0.75%（此项费用由买家负责）

3.注册费---交易总额的1％（此项费用由买家负责）

4.资本利得税---交易总额的6％（此项费用由卖家负责）

5.房产中介费---交易总额的3％（此项费用由卖家负责）

所以总的来说需要由买方负责的费用大约在交易总额的2.5% - 3.75%左右；

而需由卖方负责的费用大约在交易总额的10.5% - 12.5%左右。（数据来源：环球房地产指南）

其次，若是出租物业以获取收入，那么需要了解到，菲律宾租金收入若高于PHP12,800 (US$272) 每月，就需要向政府缴纳12%的增值税。（此项费用通常由房客承担）

3.作为外国人不能在菲律宾购置土地

当然可以与菲律宾公民合资，但是外资比例不得超过40%。

4.购买新楼盘的大厦公寓首付一般在全款的10%至30%

当然现在也有一些楼盘推出零首付购房的计划，但美新并不推荐，购房还需在自身能力范围内来进行。

5.付完款之后由房产商提供房产证

我们通常所说的房产证，也就是公寓单位所有权证书，英文全称为Condominium Certificate of Title (CCT) ，一般房产商会在购房者付完全款后才会真正转让所有权，并提供房产证。

6.免缴纳增值税的情况

根据共和国法令9337，如下情况的物业销售及转让是免于缴纳增值税的：

1.销售不以销售为用途的房产或持有并租赁以贸易业务为用途的房产。

2.廉租房的定义须符合共和国法令7279条的规定，或者符合“1992年城市发展住房法”等相关法律规定，例如共和国法令7835条和共和国法令第8763条。当然符合规定的物业，房产总价不得高于PHP450,000（US $ 9,575）。廉租房相关规定可能会由住房和城市发展协调委员会（HUDCC）和国家经济发展局（NEDA）不时调整。若需要详细了解可以向HUDCC或NEDA确认。

3.出售符合共和国法令8763条规定的社会化的房屋，不过同样每单位的价格上限不得超过PHP450,000（US$9,575）。详细仍需自行向HUDCC或NEDA进行确认。

马尼拉，菲律宾首都，这个拥有2000多万人口，预计近十几年人口达3000万的超级大都市，是菲律宾为宜的中心大都市。回头看一下最近3-5年的市场行情，房价涨幅不小，却不是一步到位，属于典型的“慢牛”行情。强大的“吸虹效应”，就像一部超级大抽水机，将菲律宾的资金，教育，权利，财富都集中在这个面朝马尼拉湾的海湾城市。马尼拉房地产市场，作为一个处于启动中的“慢牛”市场，它的很多市场特征也和上世纪末期的中国一线城市很多类似的地方。

今天，我们重点为大家解析投资菲律宾房产第四条，长期的0利息分期付款，同时也要就大家比较关心的银行房屋贷款进行阐述。

菲律宾房产投资分析

1.房价不算低 ，但是比较理性；

2.在亚太比较领先的租售比和比较高的租金回报率，再次印证了房价的泡沫比较少；

3.投资人准人门槛低，期房可以0首付供房。现房居然最低5%可以入住；

4.开发商提供长期的0利息分期付款计划。比如说期房提供3-5年0利息分期付款，而现房则提供1-2年的0利息分期付款。

5.通常，如果全款购置房产，将会享受比较大的优惠。


期房--长期0利息分期付款计划
大开发商名下的期房，可以从地皮开始出售，100%卖图纸。当然，如果要参观的话，可以参观样板间和工地所在的地皮。这种情况下，通常可以给60个月，也就是5年的0利息分期付款计划。

随着工期的推进分期付款周期会缩短，比如说打桩，做地基，地基完工，建筑结构兴起，封顶...，分期付款从5年压缩为3年而已，在这个过程中，房价也涨了不少。

一旦房屋竣工成为现房，分期付款计划将压缩为2年左右。这个时候，大部分的公寓已经售完。只有少量公寓供挑选，价格自然也涨了不少。

现房-以租代购：
通常现房住宅，开发商给24个月，也就是2年的0利息分期付款。如果是现房酒店，可能只有1年的0利息分期付款。

这种分期付款，首付最低10%，然后每个月支付低于租金的月供即可，尾款第25个月支付 。对于大部分公司白领来说，尤其是有房补的朋友，这种投资模式比较划算。

当然，如果要获得比较大的折扣，可以安排30-50%的首付。这样做的好处有2个，一方面折扣比较多些，另一方面安排完首付，中间24个月不需要支付房款，第25个月付清尾款即可。


银行贷款：
考虑到资金配置和杠杆的使用，同时并不是每个投资人手上持有大量现金。因为，很多朋友一次性投资数套，不希望将大量现金一次性交给开发商。因此，这里就需要考虑银行贷款的问题了。

美加房产与多家银行都有合作关系，为投资人提供房贷。银行可以提供3-20年的房贷。同时，银行需要审核申请人的相关文件，然后决定是否批准贷款要求。

                                         

美加房产部分房贷合作银行及联络人
其实，各银行基本要求大同小异，对于外国人来说，通常需要满足一下基本要求：
1.拥有菲律宾的合法长期签证，如工作签证，退休移民绿卡等；

2.月收入不低于P 5万，并提供不少于3个月的收入证明记录；

3.拥有保税证明(Income tax return,建成ITR)

4.工作证明

对于企业主来说，需要提供公司的文件和相关的报税证明。对于大部分在菲经商和工作的朋友来说，需要关注的是报税证明，因为其他的基本要求，相对容易满足。

各家银行的利率不完全一样，根据对比我们发现HSBC和BDO的房贷利率相对比较实惠。

新的付款方式比较多样化，因为菲律宾的一手房多半都是期房，开发商会有很多种付款方式给客户选择。

1.全款(Cash)

如果资金充足，有能力一次性支付，并且全款的折扣比较大，建议选择全款。如果全款的折扣大于8%，并且交付时间2年以内，全额付款是比较划算的

2.零首付＋月供＋尾款（No Downpayment+installment+balance)

许多开发商允许零首付，即不需要一下子拿出一大笔钱，只需要从第二个月开始月供，这个付款方式压力最小，因此很多炒房的客户会选择这个方式，因有些月供比例很 小（低至15%），即交房之前的这几年，你只需要付完这一小部分比例即可，有月供金额低至一千多块的。不过建议还是根据个人财务能力来购买，如果一下子买很多套，虽然有能力月供，但毕竟每套还有一大笔的尾款要交付。这个尾款是要在交房的时候付清的。并且作为外国人，基本上很难在菲律宾拿到房贷。当然很多人会说在交房之前立即卖掉。这个方式是可行的，不过，要短时间内卖掉还未交付的房子并不容易，因为此时虽然已经是现房，但还没拿到钥匙，客户无法看房，并没有真正的二手现房那么好转手。所以建议还是根据经济能力来购买。

3. 首付＋月供＋尾款(Downpayment+installment +balance)

这种付款方式是先现金付一定比例的首付10-50%都有，并且通常这部分金额有一定的折扣（2-10%），然后再月供，比例不等，最后有一部分尾款，比如Ayala Alveo的很多楼盘就是这样的付款方式。这种付款方式将付款压力平均到各个阶段，适合有一定积蓄的客户。

4.全款分期（Differ Cash）

即在交房之前的这几年将全部房款平均到每个月，这种月供压力比较大。但没有尾款。

5.二手房付款方式

再说二手房，二手房因为是私人业主，付款方式通常是现金，即全额付款。因为全部付清之后才能办理过户手续。具体操作过程中通常分为两笔，第一笔订金（约10%），在7天或者一个月内支付第二笔，并同时签订正式的购房合同Deed of Sale.

6.相关政策

据菲律宾《商报》7月3日报道，菲央行正密切关注房地产贷款近期增长过快的情况，担忧可引发房地产泡沫，特别是中等收入的住房市场。菲央行副行长埃斯皮尼拉说，目前房地产贷款不能说明资产价格泡沫正在形成，但央行已开始酝酿潜在的银行贷款控制措施，以避免价格泡沫。今年第一季度，菲银行房地产行业贷款达到历史最高水平。截至3月底，储蓄银行、普通和商业银行的房地产贷款余额达到创纪录的5240亿比索，比上年同期的4330.5亿比索上升21%，其中不良贷款(NPL)率为5.11%。监管机构称，房地产行业的不良贷款比例尚不足为虑，但高出商业银行贷款平均不良贷款率。4月份的平均不良贷款率只有2.3%。这表明，房地产贷款违约风险高于其他类型的贷款。

根据菲央行发布的数据，截至今年6月底，菲律宾银行机构共贷出房地产业贷款近1万亿比索，占金融系统总贷款的18.3％。其中272亿比索被列为逾期贷款，约占2.95％；244亿比索被确定为不良贷款，约占2.64％。

菲律宾房产是多少年限使用期?

答：菲律宾是私有制，无论是公寓还是带有土地的别墅等房产，绝大部分都是永久产权。

菲律宾交房和过户是否同时进行?

答：业主将获得永久产权证，先交房，在过户，相差大约90个工作日。

在菲律宾买房应支付的税费是多少?

答：菲律宾购房所需的税费如下，

过户费 合同总价的0.75%;

印花税 合同总价的1.5%;

房产税 单房至5房，2万-5万比索/年;

注册费 金额较小(按公式计算，几千人民币)

可以在菲律宾开银行账户吗?

答：菲律宾法律规定需本人亲自到银行，持2个有效证件。可用护照和SRRV。旅游签证不能在菲律宾开银行账户。

菲律宾房产是否永久产权?

答：是的。和国内的70年产权相比，菲律宾的房产时永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁，可以永久拥有。

在菲律宾投资有哪些优势?

答：目前国际上提供离岸公司注册业务的国家没有哪一国能够为达到离岸公司标准的投资者提供绿卡(永久定居签证)，唯独菲律宾可以提供这样的条件。加上低廉的注册、年检、税收等优惠条件，相对于香港、百慕大、维尔京群岛等地更拥有相对的绿卡签证的优势，因此菲律宾是避税投资的好地方。

菲律宾电压是否跟国内一样?

菲律宾的电压是220～240V，国内电器均可安全使用。插座多为双脚两扁式，圆形插头和三角插头均需转换器。

菲律宾的手机卡怎么收费?

菲律宾的通讯网络发展较落后，性能、可靠性均难如人意。电信业长期由菲律宾长途电话公司(PLDT)垄断，后来随着管制的放松、竞争的引入，逐步出现了环球电信公司(GLOBE)、斯马特公司(SMART)、菲律宾数字电信公司等。目前，固定电话业务、网络业务主要由PLDT公司经营，移动通讯业务主要由GLOBE公司和SMART公司经营。手机为GMS制式，国内相同制式手机在当地换上SIM卡即可使用。

菲律宾手机通话无漫游之说，国内无论距离多远、是否同省同市，手机打手机都是6～7比索/分钟，手机打座机都是10～12比索/分钟，短信每条1比索。拨打国际长途电话，可用菲律宾长途电话公司的PLDT BUDGET卡，5比索/分钟;用手机前面加128，8比索/分钟(GLOBE公司);使用SUN IDD卡，2比索/分钟。

房产回报率

业内确实有菲律宾房产回报率高达8-10%的说法，一些好的房子能够达到这样的回报率。但是回报率是没有固定的，主要还是看楼盘。

如果要租出好的价格，一定要买好的楼盘，在Makati，平均租金比较高。 投资应选择富人区，小区的环境是否足够好也是决定房产回报的重要因素，配套要完善，最好靠近主干道。

低端的房子在马尼拉也很好租出去，但是价格相差很大，比如同样是一个30平的富人区房子可能要租到4万P，但像条件一般的公寓差不多1万5 比索就能租到。与很多人想象中不一样，马尼拉高端房子需求很大，并不是贵的房子就没人租，毕竟这里高收入人群还是很多的，很多跨国大公司在Makati这里开分公司，外国员工非常多。

房产托管

物业出租主要通过中介，大的开发商也有自己的租赁办公室，你也可以委托他们帮忙打理。

卖房税费

如果要转手卖房，卖家需出6%的税，买家3%。 另外假如是通过中介的话还有中介费，中介费3-5%不等。中介费一般都是卖家初。

房价涨幅

在菲律宾买房，不能指望房价一夜暴涨，这个是理性的投资思路。至少最近十年都没有出现过这种情况，短期内也不太可能发生，因此靠短期内房子涨价来获得高回报率不太可能。据乐观预测，菲律宾的房价还会涨10年，但这些都是预测，目前来看还是稳步上涨的趋势。

如何转手期房

如果你在菲律宾买了期房，但是在交房之前你就想卖出去，此时你还没有房产证，只是一个购房合同。你还是可以将房子卖出去。

首先，你要找到买家。然后向开发商填写一份申请表格，申请将这套房子的合同转入到这位买家手上。同时这位买家也要填写一份表格，与向开发商购房的预订表格一样，申请预订这套房子。然后开发商批准了，就可以进入合同变更，一般需要收费3万比索或更高。

这个交易过程双方都不需要缴税。买家的过程跟买新房差不多，只不过他需要支付你已经付的款，然后支付开发商剩余款项。但如果你已经全款支付了这套房子，那就不能走这个流程了。一般变更时间需要3个月以上。

也有部分开发商不再允许这么做，即使是未交楼的期房，如果转卖，也需要走正式的菲律宾二手房交易流程，即卖家要交6%，买家要交3%的税。这样就不划算了，毕竟大家买期房还是更愿意找开发商直接买。所以强烈建议大家即使要转卖也等交房之后再卖，不但卖得更快，也能卖个更好的价格。

如果那需要中介帮那卖房找客户，同样是需要支付佣金的。

买二手房流程

买家看好房，双方谈好价格之后就可以开始进入买卖流程了。买家一般需要核实业主的一些资料，比如身份，房产证。还有查看业主是否已经缴清管理费，水电费，房产税等等。这些都没问题之后则可以签署合同。

签合同的时候，卖家会交钥匙、房产证以及其它需要过户的材料。买家需付款，一般都是给支票。这个过程之后房子就是新业主的了，虽然还没有拿到新的房产证。

在菲律宾，买二手房后新的房产证不是立即可以办到的。双方交易之后，新业主或者中介需要去相关部门申请新的房产证，并在这个时候交上述的一些税费，整个过程大概需要2-6个月。不过，只要双方签了合同，付清款项，房子就是归新业主所有，可以立即入住或者拿去出租

菲律宾的货币是比索，用PHP表示。比索的汇率经常浮动，大致的参考价位是1人民币约等于6.7比索，但是当地很少能换到这个汇率。汇率通常马尼拉比较好，而且兑换比索最好用美元，因为能兑换人民币的地方比较少，且汇率不合算。也可以在出国前先换好比索，和到当地用美元兑换的价格基本持平。

有银联系统的ATM取款机可以直接用中国的借记卡取到比索。菲律宾ATM机每次最多取10000比索，不过选项里可能上限只有 5000比索。用菲律宾以外地区发行的银行卡在ATM取款时，都会 被收取一笔ATM服务费，目前这项费用是200比索。此外，发卡行一般也会取相应的取款手续费，每笔约10元，查询也要收费。注意，菲律宾的ATM机是先退卡、再吐钞，切勿退卡后以为交易未成功而忘记取钞票。

菲律宾主要的电信公司为Globle和Smart，这两家公司的SIM卡在很多商店里都能买到。 Globle：SIM卡40-50比索一张，里面没有话费，需要另外买充值 卡，面额分为100/300/500比索等几种。拨打菲律宾国内电话7.5 比索/分钟，拨打国际电话0.4美元/分钟。另外Globe有出品一种 tipIDD Card专门用来打长途，类似国内的IP卡，有预付面值和卡号 密码，拨打中国电话5比索/分钟，按照卡后面的说明就可以充值 了，如果不会充，可在以买的时候让店员帮忙充上。

公用电话比较多，一般使用PLDT公司的Budget Card电话卡，打中国电话5比索/分钟。注意这种卡有使用期限，从第一次使用之 后，100比索面值有效期是30天，200比索面值有效期是60天。

中国的手机能使用菲律宾当地的SIM卡 1）可以自带一个GSM手机，然后再到菲律宾购买一张当地的预付费SIM卡（P100），价格比较便宜，菲律宾的商店内都能买到。 2）拨打中国电话： 拨打中国固定电话：0086+国内区号（0省去）+固定电话号码 打中国手机 ：0086+手机号码 国际长途短信每条15P，国际长途电话每分钟是$0.40。 3）拨打菲律宾电话： 拨打菲律宾固话：地方区号+菲律宾电话 拨打菲律宾手机：直接拨打 短信每条只需要1P，打电话给其他移动电话或者是固定电话的费用是每分钟7.5P。 如果你没有手机，可以到菲律宾长途电话公司（PLDT）或BayanTel电话房拨打长途电话。 拨打中国电话方式： 拨打中国固话： 0086+国内区号（0省去）+固定电话号码 拨打中国手机： 0086+手机号码 在PLDT和BayanTel拨打国际长途实行统一资费：每分钟$0.40。

菲律宾岛屿间往来通常以船只为主要交通工具，主要有螃蟹船、快艇、渡轮等。吉普尼车、三轮车是城市主要公共交通工具，马尼拉等大城市有带计价器的出租车。马车常见于一些旅游胜地，是带有文化体验和娱乐性质的交通工具，费用比较高。

菲律宾空中交通

菲律宾一共有七个机场，其中有四个是国际机场：位于马尼拉的尼诺•阿奎诺国际机场、位于克拉克的迪奥斯达多吗卡帕加尔国际机场（又名克拉克机场）、位于宿雾拉普拉普市的麦克坦一宿雾国际机场，以及位于大堡市的弗朗西斯科班戈伊国际机场。各国际机场均配有齐全的游客服务设施。

菲律宾与30多个国家和地区签订了国际航空运输协定，与美洲、欧洲、大洋洲、亚洲的多个国家和地区有直航班机，与中国的北京、上海、广州、厦门和香港、澳门、台北均有直飞班机。

马尼拉国际机场

位于马尼拉市南郊，距离市中心约10公里。马尼拉一共有4个航站楼：

• 国内机场Manila Domestic Airport
• 菲律宾航空的专用航站楼Centennial Airport，包括菲航国际国内的所有航班
• 国际航站楼Ninoy Aquino International Airport，供除去菲航以外所有国际航班使用
• NAIA International Terminal