1996年柬国开始实施《国籍法》，外国人是否成功入籍柬埔寨，是以王令为基本法律档，而不是以身份证，所以，惟有获得王令批准入籍者，才可享有本国人民一样的权利，可购买土地和底层或以上的产业。
那些持有身份证却未获王令批准者，将被视为“外国购屋者”，皆须遵守《外国人私有房产所有权法》，即只可购买二楼或以上的共管式高楼产业。
然而，在1996年《国籍法》生效前，获当局颁发身份证者，即代表成功入籍，与本国人享有同等权益，不受《外国人私有房产所有权法》约束。根据一名资深律师表示，许多外国人通过“投资移民”的方式，经过柬埔寨发展理事会（CDC）审核批准注册成立公司后，申请加入柬埔寨籍。
有关申请必须经内政部、总理府、报总理审批后，最后是国王签发王令批准加入柬国籍，届时便可名正言顺购买柬埔寨房地产。
另一种情况则是，外国人和柬埔寨公民联姻，以取得柬埔寨国籍（必须同样获得王令批准加入柬国籍），且在领取结婚证后，须与柬埔寨配偶共同生活3年以上，这类外国人也可购买房地产。2010年4月5日柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。
根据该法律,外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。
根据《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制，为永久。（2010年12月4日，柬埔寨内阁会议通过了《外国人私有房屋所有权法》草案，允许外国人在柬购买公寓二层以上（不包括底层）的房产，并拥有100%的所有权（不包括土地所有权）。
柬埔寨国会会议通过了《外国人私有房地产所有权法》草案，为外国人购买二楼或以上共管式高楼产业铺路，以刺激国内疲弱的房地产市场。
法令实施后，将制止外国人借用或通过本地人，购买柬埔寨产业的现象，可以为柬埔寨法庭与法律减少许多麻烦。法令还加强柬埔寨的房地产管理系统，尤其是推动与鼓励建造豪华与高尚房地产的投资。《外国人私有房产所有权法》草案第6条文规定，外国人只可购买属于共管式高楼产业的二楼或以上产业；底楼或地下层产业仍只限国人购买。另一方面，外国人也不被允许在位于边境30公里范围内，以及部份政府禁止的地区购买产业，但经济特区、主要城市，及其他政府准许的地区例外。
柬埔寨土地购卖常见纠纷失利与预防方法
外国人是指柬埔寨自然人、或柬埔寨法人以外的，在柬埔寨投资、居住的人，均称之为外国人。
柬埔寨王国宪法第三章第44条规定：只有柬籍自然人或法人，才能拥有土地所有权；
柬埔寨王国土地法第一章第8条规定：只允许柬埔寨自然人，或柬埔寨法人拥有柬埔寨王国土地所有权。
那么，外国人在柬埔寨怎样才能拥有土地、房产所有权呢？就目前政策而言，有以下几种途径可以拥有：
途径一： 投资移民。
投资移民是指来柬埔寨王国进行投资，经柬埔寨发展理事会--柬埔寨投资委员会审核批准注册成立的公司、企业，被视为投资公司，简称CDC公司。外国人取得投资公司资格后，可以申请加入柬埔寨国籍。
经内政部、总理府，报总理审批后，最后是国王签发王令批准加入柬国籍，获得柬国籍后就能名正言顺地投资房地产了。
途径二： 与柬籍自然人合作注册公司。
柬埔寨王国土地法第一章第9条规定：在柬注册公司、企业，并由柬籍自然人或法律认可的柬籍法人持有51%或以上股份的，可成为土地所有人。在商业部注册这类公司、企业时，外国人持有49%的股份，可以担任公司董事长、法定代表人；柬籍自然人可担任董事或公司股东会成员。公司注册完毕后，可以用公司的名义购买房地产，属公司拥有的所有权财产。公司法规定：公司的重大决策要经过公司全体股东的一致同意方能实施。这样一来，公司的任何人就不能任意动公司的财产了。
然而，如果你在公司、企业的实际持股比例与注册股份比例不一致怎么办？那么你务必到律师事务所请律师作见证或公证。律师会写一份完善的协议书，保护你的权益。
途径三： 同柬埔寨公民联姻。
法律规定，外国人与柬籍自然人结婚，通过婚姻可以取得柬埔寨国籍。但必须在领取结婚证后，与柬籍配偶共同生活三年以上。取得柬埔寨国籍后，就可以"柬埔寨女婿"或"柬埔寨媳妇"的身份购买房地产了。
以上三种，是外国人合法拥有柬埔寨土地、房产所有权的可行途径。
