英国买房答疑：想投资伦敦的房产？住宅房产税收有哪些？
在伦敦置业，税务局要征收的各项税费，对于这些规章制度，已经或者打算在伦敦买房的你是否都了解清楚了呢？
有专家预计，在2018到2019年期间，英国经济将以1%到1.5%的速度缓慢增长，而房价将以3%到4%的比率进行增长，这意味着英国仍旧存在房源短缺的问题，刚性需求明显。从海外投资的角度分析，英国市场整体是利好的，这其中以房产投资尤为突出。
现在，英国平均房产租金收益率通常皆稳定于4%-7%，并呈上扬趋势，好地段的房产租金已经达到了10%。相比之下，中国大部分城市的房产租金收益率仅仅只有0.5%到1.5%，如果选择得当，英国房产会给投资者带来相当高的投资回报率。
然而，近期英国税局引入了一系列税收政策，旨在收紧个人房产出租市场的增长，其中包括提高购房时的土地印花税率，以及大幅缩减房东贷款利息对于租金所得税的抵扣。进一步的调控措施还包括把境外机构持有的英国房产纳入遗产税及资本利得税的范畴。尽管如此，由于中期房产的短缺推动租金的上涨，房东们对于房产投资依旧抱有良好的预期。
房屋租赁有着几百年的悠久历史。在过去75年，政府尝试采用租金管制的方式来保护租户，且去规范化意味着房东可以更方便的获得闲置房屋占有权。
根据当下短期保证租约的法规，房东可以收取公开市场租金，并且在两年以内收回占有权。英国的住房存量总价值超过6万亿英镑，其中超过四分之一的价值是在过去三年内增加的。 英国现有的2,300万套住宅房产中，大多数是私人业主所拥有的，用作他们主要自住房或是第二个住家。
目前私人租赁市场的增长意味着约有20％的房产价值是由租赁房东持有的。在工作流动性日益提升、房产交易费用水涨船高、以及部分地区年轻房主难以负担房价等一系列因素的带动下，预计这一比例将会继续加大。
与其它国家相比，英国对于房地产市场的管制相对宽松，允许绝大部分寻找机会的境外投资者进入私人租赁市场，特别是向伦敦、曼彻斯特、伯明翰等城市的投资。新建住宅数量目前以0.7%的速度增长，每年新增175,000套。政府的目标为每年新建220,000套，而新建住宅的规划审批更是高达每年240,000套。
由土地注册局发布的2018年11月的英国平均房价为￡230,630。根据公开交易数据，近五年来英国房价平均每年上涨率为5.97%。英国不同地区的房价差别非常大，这就造成全国平均价格并不是具有代表性的统计数据。根据2018 年11月土地注册局的统计，伦敦的平均房价为￡472,902，而苏格兰的平均房价则为￡150,638。
印花税
1. 土地印花税
曾几何时，土地印花税简单得让人一目了然。在2011年4月6日以前，购买英国住宅房产的土地印花税最高为4%。英国2010年的财政法案对此进行了改革，对价值超过一百万英镑的房产引入了5%的土地印花税率，一年之内该税率上涨到7%。这只是土地印花税改革的伊始，后续一连串的变更为英国财政部带来更多创收——每年征收的土地印花税在2005-06税年后的十年内从74亿增至107亿英镑。
在2016年4月，土地印花税进一步加码，对于购置第二套或以上住宅房产的个人，税务局将在已有税率的基础上追加3%的税收。这项法规非常严苛，即使个人在某套房产中只拥有一小部分产权（例如继承某套房产的一部分），他们购置房产时也会受到波及。这项法规随后引起了行业人士与公众的不满，促使政府进行了一系列修订与更改，包括长辈房（granny-annexes）等附加条例。2019年1月英国政府立项对公众征求意见，考虑对非英国税务居民购买英国房产时再附加额外1%的土地印花税。
苏格兰对土地印花税的全称是土地与建筑交易税（land and building transaction tax）。购买价值超过￡325,000的房产时会触发10%的交易税率，而土地印花税则是在房价低于￡925,000以下时都维持在5%。威尔士施行另一套税收系统，称为土地交易税。
2. 住宅地产的印花税
只要在英国买房都需要缴纳印花税（SDLT）。印花税由英国税务部门征收，通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳，印花税按照阶梯性收费如下图所示。
印花税二套房产：
英国财政部确认任何已经拥有了一套房产的人（即使这套房产不在英国）再次购买超过4万英镑的房产时，需要缴纳额外的3％印花税（Stamp Duty），无论是用于自住的还是用于购房出租的投资。
印花税4万英镑：
如果交易价格在4万英镑以下或是篷车、船屋、活动房，则不需缴纳额外的印花税。关于税的计算，英国税务与海关总署(HMRC)官方网站提供了印花税的线上计算器。
二套房产转卖印花税：
对于那些已购买第二套房产，但第一套房产还没有及时卖出去的人，有36个月的控制期，在要在这期间能把原来的房产卖出去，就可以要求退还这部分印花税款。
继承房产印花税：
对于最近（36个月之内）继承的房产，而且持有的股份不高于50%，较高的印花税率将不会记入。
离婚房产印花税：
分居的夫妻将会被视为“独立的实体”，因此房产数量以及印花税率将会被分别计算。
大型投资者印花税：
大型投资者（例如购买了15座房产以上的投资者）也将承担额外的印花税。买家在填写SDLT文书的时候才需要正式声明他们是否持有额外的房产。
3. 商业地产印花税
一些买家为了应对额外印花税、出租房利息免税额减少等一系列新政策的对收益的侵蚀，选择投资商业地产或者商住两用型房。
一手的商住混合型房产免于征收额外印花税，在购买第二套住宅或投资出租房时需要缴纳额外3%的印花税。（虽然商业地产类房产的印花税率低，但对于个人投资者而言，购买商业地产时申请的贷款利率要比普通住宅房的高。）
在英格兰和威尔士的商业地产的印花税土地税，将换为“切片”式的收税制度，落在不同区间的税率不同如下表所示：
个人所得税
个人需要依照他们的最高适用税率，为住宅租金收入缴纳个人所得税。从税务角度来说，出租房产所产生的可抵扣开支都可以用于抵减应税房租收入，包括保险、内部和外部维修费用、安全检查、中介费以及贷款利息。如果租赁房产是已经装修好的，并且配备有最低额度的床、桌子、椅子、窗帘、地毯和家电，那么替换这些家具所产生的费用也可以用于税务抵减。 关于各类抵扣项目，英国税务局的网站提供了不少有用的信息：
https://www.gov.uk/guidance/income-tax-when-you-rent-out-a-property-working-out-your-rental-income
根据现行法律，个人房东产生的按揭贷款利息可以用于抵减房租收入。不过，从2017年4月6日开始，贷款利息的减免将逐步降低至20%税率的所得税减免：
·2017/18税年 – 75%的贷款利息可直接抵扣，剩余25%仅限于基础税率减免
·2018/19税年 – 50%的贷款利息可直接抵扣，剩余50%仅限于基础税率减免
·2019/20税年 – 25%的贷款利息可直接抵扣，剩余75%仅限于基础税率减免
·2020/21税年 – 贷款利息全部仅限于基础税率的所得税减免
上述贷款利息减免的限制不适用于精装度假租赁物业（furnished holiday lets）、商业房产以及公司。
当这些新措施完全生效时，即2020/21税年开始，在计算应税租金收入时，按揭利息减免将被完全除外，取而代之的，是从个人所得税负中直接扣除等同于贷款利息20%的减免额。
由于贷款利息将无法用于直接抵减，随之而来的结果，就是个人应税房租收入变高。这可能会导致个人进入更高的所得税档（40%/45%），失去一部分个人免税额（如果个人应税收入超过￡100,000），同时，儿童福利领取以及养老金税收减免额度也可能会受到影响和限制。
如果你是房东，不要忘记有一些开销是可以算作经营成本而不用缴税的。这些支出包括：
1水费、地租和市政税（除非租客支付）
2天然气和电费（除非租客支付）
3一般的维修和装饰，但不包括改建或增建的开支
4建筑物和财产保险费
5您购买房产支付抵押贷款的利息
6您付出的服务费，您提供的包括园丁和清洁工的工资
7出租或地产代理费、寻求新租户的广告费用
8续签租赁协定时的法律及专业费用
9如果您出租的是带家具的房子，房租净收入的10%可以算作您出租房产中家具和设备的磨损费。
资本利得税
从2016年4月起，资本利得税的主税率降低至20%，但针对住宅房产收益的 28%税率保持不变。
对于曾用于自住的出租房产，房主可以享有其自住期间的资本利得税减免。此外，房主还有可能享受高达￡40,000的‘出租减免’。从2020年4月开始，政府有可能为这些税务减免引入一系列的法规变更。
唯一不适用于28%税率的住宅房产类别，是符合资格的精装度假租赁物业。如果满足税法规定的相关条件，出售精装度假租赁物业可以享受较低的10%资本利得税率。
大致来说，这些条件包括：
·本年度内，该房产在市面上作为度假物业可供公众租赁的时间至少达到210天
·该房产实际用于公众度假商业租赁的时间至少105天（同一租客连续居住的时间不得超过31天）
·出租必须是商业性质的，即每个年度必须产生利润
·如果该住宅不再继续度假租赁的商业运作，那么在业务终止前，该住宅至少要有一整个年度是用于度假租赁
以上条件的只是一个高度概括，更详细的条件不在本文探讨，我们建议您在作相关考量前寻求专业建议。
从2019年4月开始，住宅房产业主将会受到另一项资本利得税改革的影响。对于非英国税务居民来说，如果他们处置“房产投资集中型企业”的股权，则须缴纳资本利得税。
一般来说，“房产投资集中型企业”是指公司市场价值至少有75%来源于英国土地的权益。同时，政府即将废除原先一项针对公司的类同征税，即封围住宅资本利得税。这是为了引入新法规而作出的铺垫，届时非税务居民须为所有英国房产缴纳资本利得税。从2019年4月以及2020年4月起，英国政府也将逐渐导入加速税款缴纳截止日期。
遗产税
在2017/18税年，有关英国住宅房产的遗产税收预期将达全部英国遗产税收的一半以上。英国遗产税率为40%，个人过世遗产当中，房产的总价值预期超过450万英镑。然而，房屋贷款以及遗产税零税率档（￡325,000）将导致税务局最终收到的遗产税有所回落。
从2017年4月起，英国政府引入了价值￡125,000的自住房附加零税率档，并将逐年增加，在2020年4月达到￡175,000，这意味着持有住宅的个人将享受总额为￡500,000的遗产税零税率档。
推行附加零税率档，是为了保护个人的遗产税负不受日益上涨的住宅价值影响，尤其针对位于英格兰南部的房产。如果个人把原有自住房换成小套房，并利用一部分的出售所得来购买投资租赁房产、第二套自住房、或者子女或孙辈的住房，附加税档仍然有效，前提是过世时须把第二套房产（以及其它资产）传承给直系后代。
另一种降低遗产税影响的方法，就是将投资房产的一部分权益赠与给子孙。当然，这种方法需要首先考虑资本利得税的后果。除了夫妻和民事伴侣之间的转让以外，个人在做出赠与时，需要为房产增值的部分缴纳资本利得税。没有按揭贷款的房产赠与则无须缴纳土地印花税。
再者，一个家庭可以采用‘威斯敏斯特公爵戏法’并逐渐将其房产转入家庭全权信托。这些资产仍受到捐赠人的控制，但是在七年过后，其房产组合将不再属于遗产税40%主税率的范畴，取而代之的是每10年上缴6%的遗产税，并且该税费可以均摊。
如果信托的形式太过复杂，也可以考虑使用生命保险的方式规避遗产税。
增值税
由于购房需要雇用很多专业人士，像房产代理、律师、估价师、调查师等等。这些都是购房者的前期费用，这些收费都要加上20%的VAT增值税。
一般而言，因为卖家需要委托房屋中介为房产制定行销策略，并在市场上挂牌出售，因此绝大多数的地产代理是代表卖家的利益，而这部分代理费用自然也由卖家自己承担（费用通常为成交额的1-3%）。
但是由于很多海外购房者都不熟悉英国市场，特别是华人买家更受到语言的障碍，因此很多人会聘用买家代理（Buying Agent）。
他们会按照您的需求挑选房产、陪同参观、替您议价、联系所需的各类专业人士（律师、会计、评估师等）及协助完成购房手续，虽然收费不赀（佣金为成交额的0.5%～3%）
市政物业税
在英国，所有的房产都要向地方政府上缴市政税，用来支付地方的公共服务设施费用，类似中国的地税。通常情况下，英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间。
在很多情况下，房主可以申请减免市政物业税。比如，房客全部为全日制学生可申请免交市政物业税；如果是出租房屋，房主可以申请大多数市政物业税由租客承担；如果房子没有被出租，但并不是房主的主要居住地，也可申请减免物业税（很多海外投资者满足这一条）；空房或符合特殊福利条件的房产可申请减免物业税，等等。
