一个行业的演变 阿联酋房产风云
在过去的20年里，房地产行业发生了翻天覆地的变化。Asteco创始人兼执行董事长伊莱恩?琼斯(Elaine Jones)讨论了不断变化的形势。
为什么房地产仍然是投资者的首选资产类别？
尽管预计迪拜的房地产市场还会进一步下跌，但随着政府加强刺激当地市场的承诺将提振信心，迪拜的房地产市场将在2019年全年继续成熟。
由于来自石油行业的收入有限，迪拜利用(现在仍然利用)其令人羡慕的地理位置作为发展贸易活动的一个关键优势——最初是通过1980年建立Jebel Ali自由区，一个允许企业拥有100%所有权的专门区域。随着这一模式的成功，更多的区域被创建，导致了外籍人士的流入。
20年前，大约在新千年的时候，许多阿联酋家庭都是职业房东，他们建造房产是为了适应不断增长的外籍人士群体。在那些日子里，财产所有权仅限于阿联酋和海湾合作委员会的国民。
1999年也是计划开发棕榈岛的一年，并在酋长山庄(Emirates Hills)和迪拜码头(Dubai Marina)推出首批Emaar地产，租期为99年。
发展的早期阶段
在2000年早期，The Gardens(129栋建筑，超过3800套房产)被开发出来，以容纳往返沙迦的JAFZA和Jebel Ali港口的工人。然而，由于迪拜互联网城(其中一个自由区)同时完工，这些公寓很快就被租给了这些员工。随着更多的商业区的建立和人口的增长，房地产的需求远远超过了供给。
2002年，Dubai Property Group 成立，旨在加强对房地产市场的监管。在迪拜首次引入并研究了MLS(多重挂牌服务)的概念——在此之前，房产都是在纸质报纸上列出的。
此外，重点关注不同的资产类别以及它们的租赁文档应该如何不同是一个优先事项，并强调了工作道德和行业标准。
朱美拉棕榈岛于2002年开始面向所有国家出售，这促进了一项允许拥有国际永久产权的法令的出台，并导致了许多永久产权地区的创建，迪拜房地产市场出现了前所未有的增长吸引了大批投资客的兴趣。
全球投资者进入
来自世界各地的买家不仅前来寻找机会，而且房地产行业呈现出一种全新的形式。
房地产监管机构(RERA)成立于2007年，旨在整顿混乱的房地产市场，并对不断扩张的房地产市场进行监管。同年成立了业主协会。虽然目前需要赋予财产所有人更多的权力和自主权，但引进和执行产生了一个独特和不断发展的框架。
多年来，大型开发商埃玛尔(Emaar)、棕榈岛集团(Nakheel)和迪拜地产公司(Dubai Properties)相互挑战，推出了一个又一个壮观的项目。他们研究了以前从未考虑过的购买土地、开发建筑和项目的机会，并将许多机会推向市场。
投资者保护
在2008/09年左右，人们意识到买家需要更多的保护。开发商开始受制于托管法律的监管，意在保障购房者在购买期房时的资金安全。由于全球金融危机的爆发，许多项目被推迟或取消。这导致了一个持续的下降轨迹，直到2012/13年左右市场开始显现复苏迹象，欧元危机和阿拉伯之春冲突导致迪拜被视为一个有吸引力的投资和生活的替代和安全港。
此外，在2013年11月，迪拜赢得了2020年世博会的主办权，直到2014/15年，这导致了市场信心的增长，新项目的启动，以及销售价格和租金的上涨。
过去三年(2016-2018)，随着新房地产项目的不断推出和交付，加上地区和全球经济的逆风，导致销售价格和租金下降，某些行业和/或地区出现明显的供过于求。
混合的买家
尽管从历史上看，谢赫?拉希德?本?赛义德?阿勒马克图姆殿下(Sheikh Rashid Bin Saeed Al Maktoum)的理念是，当租金过高时为外籍人士建造更多房产，但如今情况有所不同。迪拜房地产市场包括大量的个人和机构业主，他们凭借诱人的租金收益获得了房产。这将需要数年的时间来吸收过去和将要建设的项目，而且需要更多的业务来增加人口。
一方面，制造业、组装和分销以及贸易以及不断增长的旅游业和运输业将有助于房地产市场的长期稳定。如直接借记、在线服务等技术，大大提高了买家的流程，吸引了相当数量的外国买家。
在不断变化的形势下，尽管预计会进一步下跌，但迪拜的房地产市场将在2019年全年继续成熟，因为政府加强了刺激当地市场的承诺，这将提振信心。改革后的商业和签证规定，将使阿联酋市场作为一个全球目的地变得更容易进入，从而获得动力，从而推动对房地产行业和更大经济体的投资。
目前面临的“买方市场”很可能会持续下去。投资者和租户将继续拥有丰富的选择，而不断增加的转手将进一步影响阿联酋各地的房地产价格。然而，这也为更广泛的投资者群体打开了市场，并促进了终端用户和首次购房者的增加。由于迪拜的商业地产的收益率仍然高于香港、新加坡和伦敦等成熟市场(7-8%对比3-4%)，迪拜将继续吸引具有中长期投资眼光的买家。