美国买房全流程
随着国内经济的崛起,每年去美国留学,工作,投资的人络绎不绝。近年来,海外置业投资门槛也越来越低,就算你人在中国,依然可以投资美国房地产。我在美国北卡州做了多年的全职房产经纪人,深感美国的房地产系统非常规范化和公开化。在这里把流程简单整理了一下,方便国内的朋友们了解。
第一步:尽早开始调查
多看看有房地产信息的网站、报纸和杂志,记下你感兴趣的房子,观察一下它们能在市场上呆多久。此外,请注意价格有没有变化,这样你会对特定地区的房价趋势有所了解。
这一阶段就是三个字:找感觉。
第二步:确定你能支付的房价
一个简单的估算方式:如果你计划首付20%(国际贷款可能需要30%-40%),且有其他债务(不太多),那么你应该选择那些房价不超过家庭年收入三到五倍的房子。网上有很多房贷计算器,算一算每月大概的房贷是否会给自己造成太大压力。
第三步:获得贷款资格预批信
在你开始找房子之前,如果没有预批信就无法贷款下单买房,同时你也会通过预批信了解你实际要花多少钱(包括各种杂费)。
如果你在美国没有收入,你的经纪人也可以帮你提供国际贷款和国际转账的方法。
要获得资格预审,你只需要向你的抵押贷款银行提供一些财务信息,比如你的收入、储蓄和投资金额。你的贷款人会审查这些信息,并告诉你可以借给你多少钱。这个时候,你就要按照这个价格范围看房子了。
不久之后,根据你提供的财务文件(W-2报表,1099报表,工资存根,银行帐户报表等),以及你的贷款人可以验证财务状况和信用分数,你可以获得预批信。
第四步:找到合适的房地产经纪人
你买卖房屋时,房地产经纪人至关重要。
作为本地的专业人士,他们可以为你提供有关房屋和社区的不容易被公众获取的信息。
此外,他们对购房流程、谈判技巧的了解,以及对你想住的地方的熟悉程度,都是极具价值的。
最重要的是,买家不需要花任何钱就可以聘请经纪人,因为的佣金是由房子的卖家支付的。
第五步:报价,签合约
开始在你的价格范围内看房。可以做些笔记,拍照之类。
不要错过一些房子的细节。
例如:
打开淋浴来测试水管,看看水压有多大,热水需要多长时间。测试一下各种电器系统是否正常运转。开一下门窗,看看有没有毛病。
评估周围的环境:
这个街区的其他房子保养得好吗?
这条街的交通流量?(是否容易堵车)
有没有足够的街边停车位?
附近学校、购物中心、餐馆、公园、公共交通等。
然后,与你的房地产经纪人协商一个公平的报价。你的经纪人会基于相同街区的可比房屋的价值给你做个分析报告。
一旦你和卖家就价格达成一致,房子就会进入代管阶段(有人也叫反悔期),这个阶段你可以做房检,也可以取消合同并拿回押金。
第六步:进行房屋检查(针对二手房,新房会另有文章介绍)
在你的报价被卖方接受后的几天内,你的房地产经纪人通常会帮助你安排房检。如果发现结构损坏的迹象或可能需要修理的东西,这一切的检查结果都为你提供了一个讨价还价的机会。如果检查发现房屋有重大的使用功能问题(比如房顶漏水,地基问题)而没有写在卖家的揭露信,你可以在不受惩罚的情况下撤回保护金和押金。
你和卖方都将收到一份关于房检报告。这个时候,你可以试着提一些要求,让卖家在成交前把房子修好。卖家可能接受,也可能拒绝你的要求,或者退你些修理费。这就要看你经纪人的谈判水平了。
在过户之前,你将对房子进行最后的视察,来确认任何你和卖家商定的修缮工作已经完成。
第七步:选择你的贷款
还记得之前说过的贷款预批信吗?现在可以进行下一步了。
出借方有一系列具有竞争力的贷款项目供你选择,各有各的特色。贷款中介会根据你的情况提出相关建议。
比如有人喜欢买一些点数来降低利率,有人想短期之内把房贷付清。
第八步:对房子进行评估(只限贷款购房)
贷方将安排一位估价师对你所购买的房子的价值进行独立评估。评估师是第三方公司的成员,与贷款人没有直接关系。
估价结果跟你买房的报价也没关系,因为报价是根据市场价,而评估师是根据建房成本估算。但你的经纪人会根据估价结果考虑是否能再争取一次讨价还价的机会。
第九步:协调文书工作
买房需要很多文书工作,超级多。
贷款人将安排产权公司处理所有文件,并确保卖方是你所购买房屋的合法所有者。同时这个阶段过户律师也会跟你有沟通。
第十步:过户
在交易结束时,你将签署完成购买所需的所有文件。就算你人去不了美国也没关系,可以让律师代签。这时候经纪人会提醒你做一些物业注册,开通水电气之类的细节。一旦律师收到转账,政府做好过户记录,你就可以拿到钥匙了,恭喜!