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泰国买房必看的“黄金法则”有什么?怎么考虑那么多购房要素?

曼谷(Bangkok)


曼谷,作为泰国的首都,是整个泰国的政治、经济、文化及宗教等各方面中心。也是东南亚的第二大城市,在整个东南亚地区都有着相当重要的地位。旅游业也非常发达,每年接待超2000万的游客。随着经济不断增长、城市基础建设不断完善,曼谷的房地产市场呈现一片欣欣向荣的态势。

交通要素


曼谷作为一个国际化大都市,也是整个泰国交通的核心,直飞国际与国内各大城市航班非常完善,铁路等其他交通也是十分便捷。然而对于曼谷市内来说,有着各大国际城市的通病,堵车非常严重,因此曼谷的地铁等轨道交通便成为城市内部的生命线,轨道沿线也是房价最高的区域。

区位优势要素


曼谷的经济占泰国总量的44%,曼谷港承担着泰国90%的外贸。曼谷拥有几十所大学,包括泰国最好的大学――朱拉隆功大学。曼谷是国际活动中心之一,每年有多达200~300起的各种国际会议在此举行。城内设有联合国亚太经社委员会总部、世界银行、世界卫生组织、国际劳工组织以及20多个国际机构的区域办事处。
图曼谷公寓平均售价2008-2016第一季度/Knight Frank Thailand

房地产市场要素


随着全球经济的发展,不少外资企业纷纷圈地曼谷,基本上世界500强外资公司在曼谷都有分公司,同时这些外企的进驻也带来了大批精英级外籍工作者,他们也是整个曼谷高端房产市场的主要租客来源。曼谷自身人口过千万,同时也集中了泰国80%以上的富裕阶层,居住需求很大,然而由于土地私有化政策规定下,新盘供应量十分有限,因此房价相对较高。

新建中档公寓平均价格在30000人民币/平方米左右。常见的一卧室公寓80万人民币左右,月租金大约4000元人民币,租金回报率大约6%。当然不同地段的房价相差较大,市中心黄金地段的房价最高可以超过6万人民币每平方米。


曼谷土地稀缺,加上土地私有,开发和重建都很困难,市场房源越来越少,人口不断增长,房产价格也逐年增长。目前曼谷公寓市场仍属于健康发展,曼谷大规模的基础建设正在进行中,例如同时开工建设的多条地铁线路,轨道交通建设一直到2030年才基本完成。

人口要素


根据2010年人口普查,大曼谷总人口1197.1万人,其中城市注册人口达到980万,人口密度为5801人/km2。在曼谷长期居留的外国人中,分别有数万日本人、欧洲人、美洲人,近年来随着一带一路的发展,中国公司也纷纷投资泰国,在泰工作的中国人也逐年增多。

图:上海市人口密度为3810人/km2。


经济要素

泰国有536家上市公司,在泰国证券交易所上市。曼谷已经成为东南亚的重要经济支柱。


芭提雅(Pattaya)

芭提雅是泰国热门的旅游目的地之一,一直以来都享有“东方夏威夷”的美誉,以缤纷无休的夜文化,吸引着世界各地的游客来此旅游、度假及养老。


芭堤雅的活力可是泰国少有的存在,芭堤雅是一个发展中的非常具有世界属性的城市,一年365天不计其数来自世界各国、不同种族、不同语言的人在芭堤雅度假、生活、经商、投资、创业。在芭堤雅英语可以称作是第一通用语言,泰国经济、社会的自由程度在芭堤雅这里表现的一览无余。

交通要素


芭提雅作为距曼谷较近的城市,规划中的曼谷机场至芭提雅高铁预计在2019年建成,届时两地车程将缩短为20分钟。而且芭提雅机场也已启用,有直飞国内部分城市的航班,交通非常便利,今后芭提雅直飞国内的航班将不断增加到30个城市以上。

区位优势要素


芭提雅位于曼谷南边147公里处,离曼谷机场约120公里。芭提雅南部30公里就是泰国最大的工业区罗勇府主要产业有汽车、化工、钢铁、炼油、天然气、电力等。

房地产市场要素


芭提雅房价低,租金高。芭提雅房产的出租需求大多来自与外国人,房租较高,可与国内一线城市媲美;而房产售价则远低于国内一线城市,是理想投资地点。

一般房价相对较低,均价在16000人民币/平方米。常见的一卧室公寓45万人民币左右,月租金大约3000元人民币。租金回报率大约8%。靠近市中心的项目均价会高达3万以上。


经济要素

芭提雅无疑是非常有发展前景的城市,它和普吉岛不同,芭提雅不是岛,是沿海城市。芭提雅靠近的是曼谷,靠近的是泰国的金融中心。


普吉岛(Phuket Island)

普吉岛是泰国最大的岛,也是泰国最小的府,以其迷人的热带风光和丰富的旅游资源被称为“安达曼海上的明珠”,而且自然资源十分丰富,有“珍宝岛”、“金银岛”的美称。


图:普吉岛地理位置

交通要素


普吉岛有泰国第二大国际机场,与国内部分大中城市有直飞航班,交通较便利。驾车是岛内的主要交通方式之一,交通拥堵状况大家可以参考我们的3线城市。要说唯一的缺点就是离曼谷比较远,有867公里。来回要坐飞机一小时,坐大巴要12小时。

区位优势要素


普吉岛在泰南地区的旅游胜地中,是无可争议的王者。普吉岛周边的城市和小岛比如PiPi岛,皇帝岛,斯米兰群岛,苏林群岛等等基本上都是以普吉岛为中心。普吉岛是泰国的明星景点。因为普吉岛位于印度洋安达曼海一侧,与泰国其它海岛和海滨城市相比海水颜色更透明。岛上有数个高级高尔夫球场,有泰国顶级游艇俱乐部。另外,普吉岛房产的优势在于,投资者可以根据海滩的特点不同,来合理的配置房产。

房地产市场要素


普吉岛上山多平地少,房产项目供应量有限,因而房价较高,均价在20000人民币/平方米。租金与芭提雅接近,但是因为普吉岛的雨季降雨概率和降雨量太大,所以旅游淡旺季明显,淡季(5-11月)出租率较低。常见的一卧室公寓55万人民币左右,月租金大约3000元人民币。租金回报率大约7 %-10%。
清迈(Chiang Mai)

清迈是泰国第二大城市,在中国知名度尤其高,这主要是拜电影《泰濉匪赐。清迈生活节奏很慢,旅游服务业发达。清迈非常宜居,环境好、物价低、教育水平、医疗水平都不错。


区位优势要素

清迈是泰国北方地区中心城市,是清迈府的首府。自然环境非常优美,平均海拔300米,是泰国的山地城市,气候凉爽,是著名的避暑胜地。


交通要素

机场有直飞国内部分城市的航线,但大部分城市需要到曼谷转机。清迈市内的交通状况和普吉岛很像,拥堵率极低。所以我们只需要考虑与外部联系的交通状况。


人口要素

大约100万人,占清迈府人口的一半以上。


房地产市场要素

和曼谷比较,清迈房价与租金上涨较为缓慢,更适合作为长期潜力投资与度假自住房的选择。清迈房价比曼谷低将近一半,投资门槛较低。新建公寓房均价12000元人民币每平方米,房租也不高租客,主要是养老和度假的外国游客。常见的一卧室公寓30万人民币左右,月租金大约1200元人民币,租金回报率大约5%。


无论是曼谷、芭提雅、普吉岛或者是清迈,不同的城市之间有着各自的特点与优势,如果你想要享受繁华的都市生活,那么你应该选择曼谷;如果你想要逍遥在山水之间,那么你应该选择普吉岛和芭提雅;如果你想要徜徉在佛海之中,那么清迈是你最好的选择。
最重要的还是投资者本身的投资策略,是偏向于什么,或者说你更喜欢哪里。但能够肯定的是,作为海外房产投资的新兴市场,泰国绝对值得你的选择。
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