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泰国房产3年楼市涨势逼人:谁制造了这一轮房价暴涨?

最近一段时间,一直看到很多人在推“泰国房产十多万即可轻松入手曼谷市中心”的广告,又或者“闭着眼睛去曼谷就能赚到钱”。这类的文章频频出现。既然都认为泰国的房产非常好,值得投资,那么今日分析菌将为大家分析这近三年来的一些楼市报告。

依稀记得2015年,那时曼谷炒房团还很淡,但那时候对于香港、台湾的投资客群来说,泰国就是他们的后花园,从马来到新加坡辗转泰国。曼谷某处楼盘销售价格仅需75000铢/平,轻轨盘的原本50万人民币左右入手的业主,到2016年8月份转售,一年内“炒”超过9500铢/平。也就是在2016年,曼谷的楼市彻底对海外打开,什么轻轨盘0距离,当日清盘,还有各种的酒店托管式的公寓,各种五花八门的销售模式一度打开,而随着海外市场的打开,购买力度的增强。客户对盘量筛选度更多,市场的供给量出现了暴增。


3年之后,当初遭到当天清盘砸盘的曼谷楼盘,如今曼谷市场有的二手房均价已经超过3万多人民币/平,与当时销售价格相比,涨幅平均位于7-8%左右!

泰国的房价为什么会这样?这3年,楼市变化为何如此快?


3年楼市:从观望到抢房


2015年,曼谷整体楼市对海外开局不利,销售并非与如今一样炒的热火朝天。房价对外相对还是有些隐蔽,开发商为了拉开海外市场,在泰国政府推出的外国人赴泰购置房产,芭提雅的市场算是拉开了当年的最早一波炒楼潮。由泰国政府支持的购房送绿卡,也是在那时候执行的(“20年特殊尊享入境签证”),能够在泰国居住20年的长期签证。

到年底2016年,在市场推动下,整个楼市的风向转变回到泰国的首都曼谷,根据在CBRE市场调查报告中显示,2016年位于市中心最佳位置新推出的公寓价格上涨最大。2016年来自海外的买家在以市中心成为最受追捧的购买目的地。


在调查中发现:

新推出的公寓项目的价格持续在整个曼谷以不同的速度攀升,中央商务区的公寓平均售价为每平方米229,180泰铢,增长5.3%。其次曼谷近郊公寓的平均销售价格,上涨4.7%至每平方米134,842泰铢,曼谷周边地区的公寓平均售价上涨3.6%至每平方米76,002泰铢。


从2008年泰国的房价指数91.60上升至2016年的134.90

截止在2016年新公寓价格从2015年的8.9%上升至4.7%的较低水平。


泰国整体平均月收入从2008年的8,500泰铢上升到2016年底约为14,000泰铢。

自2006年以来,全国范围内的利率从5%的高位回落至1.5%的当前利率。


2016年,由于泰国经济放缓,曼谷公寓供应量为435,805套,其中2016年约有52,195套,较上一年增加约13.6%。

这一年,曼谷的成交量创历史以来的第二新高,而在这前就已经在曼谷买房的业主已经赚到一笔钱;如今的形势,一队又一队的海外投资客加入了抢房大军,抢房大军中,甚至出现退休过后高龄的老爷爷。走过路过,就是不能错过。


政策宽松,市场风向飘向曼谷,是因,也是果。因为一系列刺激政策,激活了沉睡的房地产,房价开始上涨,产生了赚钱效应,赚钱效应又吸引更多资金参与进来,资金进来后,进一步推升房价向攀升,如此循环,最终演变为海外投资炒房大军。


若2017年触底,市场会反弹?

2017年,有人说曼谷的市场才刚开始,有人说,政策原因有可能会在下半年有所收敛,鉴于开发商,投资者和买家的积极情绪,曼谷公寓市场从2016年开始保持强劲势头。公寓供应量迅速增加,特别是对于沿着新的轨道交通路线的城市扩张以及CBD中可用的优质土地和高地价限制的周边地区的供应,将价格推高至历史以来的最高水平,公寓价格和写字楼租金均创历史新高。


泰国在2017年完成国内生产总值(GDP)同比增长3.9%,这主要得益于对所有主要市场的出口大幅增长9.9%。旅游业就占泰国国内生产总值的20%,2017年达到创纪录的3540万人次。

对于2017年海外投资客群来说,也是一个重要的抉择,关于中国政府执行外汇管制“CRS信息交换”。这一政策出台,2017年下半年原本以为会有所收紧,很多当初在欧美或者其他地区投资的客群开始有巨大的转变东南亚,而从2016年的一次火爆市场洗礼之后,大家都认为泰国的市场算是整个东南亚的一个最炽热的选择地。


2017年全年的平均吸纳率跃升至75.8%,同比16年增长约2%,其中,单单CBD的发展最为活跃,平均吸纳率飙升至77.4%,这反映出购房者的情绪更加强烈。

2017年全市推出的所有新公寓的平均售价为每平方米153,220泰铢,同比16年增长5.9%。仅在2017年下半年,平均售价就为每平方米152,371泰铢,同比2017年上半年增长16.8%。中央CBD商务区的平均售价为每平方米241,585泰铢,较2016年下半年上涨5.6%。


新市场风向在洗牌,其房价暴涨:偶然还是必然?


妥妥的说一句实话,2018年的泰国房产市场风向虽说会很好卖,贷款也不会松,曼谷房价是稳稳稳,没有比这更好的上车时机了,没有比去年时候炒房客抢房,市场也少了很多高抬房价因素。有的人犹豫呢是因为外汇管制了,我的资金如何出去,贷款政策被封闭,认为买的有些压力,炒房客不再是属于来趟泰国旅游“出门遛个弯,就已经下手几套房”。房价也不再是“华人移居泰国感叹房子白菜价却买不得”

前些日子冯仑提过闭着眼睛能在曼谷赚到钱,你要明白,2018年泰国的房产除了稳房价,还要城建。而且今年货币政策将会短时间内人民币的汇率不会升值。如果是这样,算起来,前两年买房的,今年转卖出去,估计已经开心,就以现在的汇率来算,泰铢换人民币平均为4.6。


也就是说,前两年买了房的,当初用人民币5汇率左右购买的500万泰铢的房。如果现在你以600万泰铢出售能够净赚304,347人民币,其中在汇率上就已赚取104,347人民币。在你净利率赚取差价的基础上,还能多赚一笔汇率。
在泰国买房,你不能保证五六年之后你还能上车,CRS、贷款这些不会影响你赶这趟车。曼谷的房地产,几年后也将会有新的转折。有可能会转到转售市场,也有可能跟随着中国的“一带一路”步伐,继续飞速增长!做什么呢?还是先赶上车再说。先赚这一波掘金之路!

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