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澳洲哪些城市房价适合投资?墨尔本房价未来是涨是跌?

1

墨尔本目前正面临20多年来最严重的经济衰退。


其中,独立房屋(House)已连续5个季度下跌,中位价较2017年底高峰时期下跌11%。

单元房屋(Unit)已连续四个季度下跌,较一年前的峰值下降了8.3%。


不过,单元房屋虽然也在下跌,但与独立房屋房价的下跌速度相比,前者下跌幅度相对较小。

墨尔本房地产市场广阔,虽然各个郊区都出现了不同程度的下跌,但是,房价下跌情况各有不同。


接下来,小编将为大家盘点一下,从2017年高峰时期到当前,房价下降幅度最高的20个区域。

墨尔本独立房屋中位价下跌TOP20区域


区域

房价中位数


从2017年高峰值到目前的下跌幅度

过去5年增值


Fairfield

$1,122,500


-21.40%

29.70%


South Melbourne

$1,200,000


-21.10%

37.80%


Canterbury

$2,295,000


-20.90%

20.80%


Caulfield North

$1,589,000


-20.90%

33.40%


Abbotsford

$970,000


-20.80%

32.50%


Hawthorn East

$1,832,500


-20.80%

90.80%


Hughesdale

$1,065,000


-20.50%

50.00%


Kew

$1,800,000


-18.20%

8.10%


North Melbourne

$1,056,000


-18.10%

47.80%


Malvern

$2,122,500


-18.00%

41.50%


Collingwood

$907,500


-17.60%

37.00%


Blackburn

$1,149,000


-17.30%

40.10%


Carnegie

$1,190,000


-16.60%

48.40%


Flemington

$880,000


-16.20%

26.20%


Ashwood

$1,100,000


-16.10%

49.40%


Mont Albert

North


$1,235,500

-16.00%


30.10%

Chadstone


$909,200

-15.80%


32.70%

Scoresby


$752,750

-15.10%


46.20%
Malvern East

$1,535,000


-14.80%

37.10%


Hampton East

$1,132,750


-14.20%

47.10%


source: Domain
从Domain最近发布的《独立房屋价值报告(House Price Report)》可以看出,墨尔本房价下跌最多的是内环和中环较为昂贵的区域。
目前,已有8个郊区回落到2015年的水平,其中包括Balwyn North,Caulfield North和Kew等热门购房区域。
Domain数据显示,目前墨尔本大部分区域的价格,已经回落至2016年的水平,包括Flemington和North Melbourne等广受欢迎的区域。

2


在抵押贷款受到限制的情况下,过去一年半期间,房价已经下跌到低谷。

不过,今年五月底,除了联盟党选举获胜的因素,澳洲储蓄银行连续两次降息,并将利率降至历史新低的政策,也给房地产市场打了一剂强心剂。


而在银行监管机构提出放宽贷款标准后,房地产市场出现回暖迹象。
区域经济学家Trent Wiltshire表示,特定区域的价格下跌其实是符合大盘走势的。

“墨尔本所有房价跌至2015年和2016年水平的区域,都在内环和南部,这就是市场的薄弱之处。”他表示。


不过,在澳洲房屋价格整体下跌的大环境下,也有部分区域的房屋价值上涨。

墨尔本房价中位数增长TOP20区域


区域

房价中位数


自2017年底到现在的增长率

过去5年增值


Whittlesea

$599,000


15.10%

57.60%


Cairnlea

$780,000


11.40%

60.30%


Brookfield

$487,750


9.60%

48.70%


Gisborne

$760,000


9.40%

52.00%


Harkness

$480,000


9.10%

54.30%


Wollert

$600,000


9.10%

67.10%


Bacchus Marsh

$500,000


8.70%

42.90%


Kurunjang

$439,500


8.50%

51.70%


Eynesbury

$555,000


7.50%

41.40%


Wallan

$505,000


7.40%

44.30%


Officer

$576,500


7.30%

53.70%


Cranbourne North

$585,000


7.20%

58.10%


Burnside Heights

$635,000


7.10%

47.30%


Tarneit

$563,450


7.10%

52.30%


Beaconsfield

$752,500


6.70%

47.50%


Lynbrook

$640,000


6.60%

50.20%


Truganina

$565,250


6.60%

59.90%


Belgrave

$676,016


6.10%

59.10%


Taylors Hill

$725,000


5.80%

48.70%


Wyndham Vale

$480,000


5.50%

65.5%


source:Domain

在房地产市场低迷的时候,房价较高区域,例如内环区和东南区、南区,会首先出现房价的下跌,然后会逐渐波及到其他区域。


但是,墨尔本购房者,尤其是首次置业者,房价居高不下的情况下,首先会考虑购置偏远区域的房产,致使许多区域的房价开始上涨。

因此,虽然受欢迎的昂贵区域虽然房价下降幅度较大,但对于很多人来说,仍是处于高位。所以,依然还是选择在较偏远区域买房置业。


但购房者需要看清楚的一点是: 这些区域通常是不被长期投资者看好的区域。

从长远角度,这些区域的房产增值能力是极其有限的,因为,这些地区的居民没有足够高购买力以提振当地房价。


3

目前,在墨尔本和悉尼部分地区,多达三分之一的房屋处于亏本销售状态。


由于房价不断下跌,加之业主希望出售房产,市场已经损失了数亿澳元,亏本销售的比例可能还会上升。

今年第三季度,澳洲房产的亏本销售记录达到6年来的最高水平,墨尔本市中心近32%的住宅售价低于买价,房产价值损失的中值为4.4万澳元。


不仅是市中心的业主在亏本出售。
在整个东郊地区,Glen Eira和Boroondara的房价损失率翻了一倍,达到12%。

Stonnington的损失率更是达到了24%。


悉尼部分地区受到的打击更为严重。

去年第三季度,Strathfield只有1.3%的房产亏本出售,但在2019年前3个月,这一比例达到了20%。


在这两个城市,公寓业主都遭受了巨大的损失。

在全国范围内,超过五分之一房屋销售价格在本季度出现亏损,创下1999年以来的最高纪录。


在澳大利亚各地,第一季度,87.9%的二手房为业主带来了利润,低于去年第四季度的89.5%和去年同期的91%。

这是自2013年第三季度以来,销售额亏损中比例最大的一次。


尽管今年6月份房价有所回温,而且,在过去一个月里,悉尼和墨尔本的拍卖清空率都保持在60%以上,这也引发社会各界猜测,房地产市场是否已经触底。

但过去一年,被拍卖的房屋数量同比减少了逾三分之一,也是不争的事实。


目前,市面上房产的总数已回到全球金融危机最严重时期的水平。

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